2011年《稅法二》輔導(dǎo)：房產(chǎn)稅(5)

　　3.投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。(重點(diǎn))

　　(1)對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予區(qū)別對(duì)待。

　　(1)對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;

　　(2)以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　例：某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬(wàn)元，2003年7月l日用于投資聯(lián)營(yíng)(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn))，投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2003年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)。

　　A.6.0萬(wàn)元

　　B.9.6萬(wàn)元

　　C.10.8萬(wàn)元

　　D.15.6萬(wàn)元

　　【答案】C

　　【解析】以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅;應(yīng)納房產(chǎn)稅= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 4.8+6 = 10.8萬(wàn)元

　　2000年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師

　　例：某企業(yè)有原值為2500萬(wàn)元的房產(chǎn)，1999年1月1日將其中的30%用于對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，投資期限10年，每年固定利潤(rùn)分紅50萬(wàn)元，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)1999年度應(yīng)納房產(chǎn)稅( )萬(wàn)元。

　　A、24 B、22.8 C、30 D、16.8

　　【答案】B

　　【解析】用房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)取得固定收入的，按租金收入計(jì)交房產(chǎn)稅，則該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅為擁有的未聯(lián)營(yíng)部分(按計(jì)稅余值計(jì)算房產(chǎn)稅)與參與對(duì)外聯(lián)營(yíng)取得固定收入部分(按租金收入計(jì)交房產(chǎn)稅)兩項(xiàng)之和：未參與聯(lián)營(yíng)部分的房產(chǎn)原值=2500×(1-30%)=1750(萬(wàn)元)

　　則兩部分房產(chǎn)稅之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8 (萬(wàn)元)

　　(2)對(duì)融資租賃房屋的情況——計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。

　　解釋：對(duì)融資租賃房屋的情況，由于融.資租賃實(shí)際上是一種分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的行為，因此在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。

　　例：2007年1月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值l00萬(wàn)元，租賃期5年，租入當(dāng)月投入使用，每月支付租賃費(fèi)1萬(wàn)元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。(注：該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計(jì)稅)

　　2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=100×(1—20%)×1.2%=9.6(萬(wàn)元)

　　例：2008年6月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值100萬(wàn)元，租賃期5年，租入當(dāng)月投入使用，每月支付租賃費(fèi)1萬(wàn)元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

　　2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=100×(1—20%)×1.2%×6÷12=4.8(萬(wàn)元)

　　4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

　　對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計(jì)征。

　　例：下列各項(xiàng)符合房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)規(guī)定的有(　)。

　　A. 房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入，應(yīng)從價(jià)計(jì)繳房產(chǎn)稅

　　B.融資租賃方式租入的房屋，以每期支付的租賃費(fèi)為計(jì)稅依據(jù) 房產(chǎn)余值

　　C.更新房屋附屬設(shè)備將新附屬設(shè)備價(jià)值計(jì)入原值時(shí)，可扣減原來相關(guān)設(shè)備價(jià)值后的余額為計(jì)稅依據(jù)

　　D.以房地產(chǎn)對(duì)外投資收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的，以固定收入作為計(jì)稅依據(jù)

　　【答案】CD

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