注稅《稅務(wù)代理實務(wù)》第十章預(yù)習(xí):房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報
第三節(jié) 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報
第一部分:房產(chǎn)稅
一、房產(chǎn)稅的計算方法
房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營管理認為納稅人。房產(chǎn)稅實行按年征收,分期繳納。
(一)納稅義務(wù)人
1.產(chǎn)權(quán)歸國家的,由經(jīng)營管理單位納稅;歸集體和個人所有的,由集體單位和個人納稅。
2.產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人納稅。
3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的,由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
5.無租使用其他房產(chǎn),由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
6.從2009年1月1日起,外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織、外籍人員是房產(chǎn)稅納稅人。
(二)房產(chǎn)是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu),能遮風(fēng)避雨,可供人們生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、生活的場所。
【特別提示】:
獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)不屬于房屋,不征房產(chǎn)稅。
(三)以房產(chǎn)聯(lián)營投資的,房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待:
1.以房產(chǎn)聯(lián)營投資,共擔經(jīng)營風(fēng)險的,按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;
2.以房產(chǎn)聯(lián)營投資,收取固定收入,不承擔經(jīng)營風(fēng)險,只收取固定收入的,實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。
(四)房產(chǎn)稅的計算
注:2008年3月1日起個人出租住房,不區(qū)分用途,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅;
房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算分為兩種情況:
計稅方法 |
適用范圍 |
計稅依據(jù) |
稅率 |
稅額計算公式 |
①從價計征 |
經(jīng)營自用房產(chǎn) |
房產(chǎn)計稅余值 |
1.2% |
應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2% |
②從租計征 |
出租房產(chǎn) |
房屋租金 |
12%
個人出租住房:4% |
租金收入×12%(個人為4%) |
【補充知識】:關(guān)于原值確定的相關(guān)規(guī)定
(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度的規(guī)定,在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。
(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施,主要有:暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線,如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機、過道、曬臺等。
屬于房屋附屬設(shè)備的水管,下水道,暖氣管,煤氣管等從最近的探視井或三通管算起.電燈網(wǎng),照明線從進線盒聯(lián)接管算起,計算原值。
(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的,要相應(yīng)增加房屋的原值。
(4)自2006年1月1日起,為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應(yīng)計入房產(chǎn)原值,計征房產(chǎn)稅。
(5)關(guān)于附屬設(shè)施和配套設(shè)施的計算
?、賹τ诟鼡Q房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價值計入房產(chǎn)原值時,可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;
②對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計入房產(chǎn)原值。
(6)對融資租賃房屋的情況,按從價計征,至于租賃期內(nèi)納稅人由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確認.
(五)稅收優(yōu)惠
1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房,不屬于免稅范圍。
2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn),不屬于免稅房產(chǎn),應(yīng)照章納稅。
5.經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)
(1)企業(yè)辦的各類學(xué)校,醫(yī)院,托兒所,幼兒園自用的房產(chǎn),免征房產(chǎn)稅;
(2)損壞不堪使用的房屋和危險房屋,經(jīng)有關(guān)部門鑒定,在停止使用后,可免征房產(chǎn)稅。
(3)凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋,在施工期間,一律免征房產(chǎn)稅。但是,如果在基建工程結(jié)束以后,施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的,應(yīng)當從基建單位接收的次月起,依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
(4)納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的,在房屋大修期間免稅
(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅期間免征房產(chǎn)稅。
(6)老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)。
(7)房管部門向居民出租的居民住房;按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房暫免征。。
(8)對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn),免征房產(chǎn)稅。
(9)天然林保護工程相關(guān)房產(chǎn)免稅。
(10)納稅單位與免稅單位共同使用的房屋,按各自使用的部分劃分,分別征收或免征房產(chǎn)稅。
(六)納稅義務(wù)發(fā)生時間
1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營,從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。
2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營,從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。
3.納稅人委托施工企 業(yè)建設(shè)的房屋,從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。
4.納稅人購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。
5.納稅人購置存量房,自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起,繳納房產(chǎn)稅。
6.納稅人出租、出借房產(chǎn),自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起,繳納房產(chǎn)稅。
7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起。繳納房產(chǎn)稅。
>>>報考指南 | |||||||
二、代理房產(chǎn)稅納稅申報操作規(guī)范與申報表填制方法
第二部分:城鎮(zhèn)土地使用稅
城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū),城鎮(zhèn)土地使用稅實行從量定額征收辦法。
一、相關(guān)稅收政策
(一)城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人
?、贀碛型恋厥褂脵?quán)的單位和個人;
?、谕恋厥褂脵?quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的,其實際使用人為納稅人;
?、弁恋厥褂脵?quán)共有的,由共有各方分別納稅。
(二)納稅義務(wù)發(fā)生時間
?、偌{稅人購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,繳納城鎮(zhèn)土地使用稅(同房產(chǎn)稅)
②購置存量房,自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅(同房產(chǎn)稅)
?、鄢鲎?、出借房產(chǎn),自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅(同房產(chǎn)稅)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起。繳納房產(chǎn)稅(同房產(chǎn)稅)
?、芗{稅人新征用的耕地,自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅。
?、菁{稅人新征用的非耕地,自批準征用次月起繳納土地使用稅。
(三)免稅項目
1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地。(關(guān)鍵字是“自用”,這是??嫉狞c);
2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地;含全額預(yù)計算管理和差額預(yù)算管理單位,不含自收自支,自負盈虧的事業(yè)單位;
3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;
4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;
5.直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地;指直接從事于種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的專業(yè)用地,不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活、辦公用地;
6.經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地,從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年;
7.由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利用地和其他用地;
8.企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園,其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的,免征城鎮(zhèn)土地使用稅;
9.免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地),免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
納稅單位無償使用免稅單位的土地,納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權(quán)土地上的多層建筑,對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征城鎮(zhèn)土地使用稅;
10.國家天然林保護工程自用的土地在2010年底前暫免征土地使用稅;
11.人民銀行自用的土地;鐵路行業(yè)自用的土地免征土地使用稅;
12.高校后勤經(jīng)濟實體自用土地;
國家直屬儲備糧,棉,糖,肉,鹽庫自用土地在08年底前免征土地使用稅;
13.由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定的減免稅項目
?、賯€人所有的居住房屋及院落用地。
?、诜慨a(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地。
?、勖舛悊挝宦毠ぜ覍俚乃奚嵊玫?。
?、苊裾块T舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地。
?、菁w和個人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。
14.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地,除經(jīng)批準開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房的用地外,其他各類房地產(chǎn)開發(fā)均不得減免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
15.對企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地,暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
16.供熱企業(yè)的房產(chǎn)稅問題
?、傧蚓用窆岵⑾蚓用袷杖〔膳M的供熱企業(yè)暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。對②既向居民供熱,又向非居民供熱的企業(yè),可按向居民供熱收取的收入占其總供熱收入的比例劃分征免稅界限;
③對于兼營供熱的企業(yè),可按向居民供熱收取的收入占其生產(chǎn)經(jīng)營總收入的比例劃分征免稅界限。
(四)城鎮(zhèn)土地使用稅的計算方法
城鎮(zhèn)土地使用稅實行從量定額征收辦法。其應(yīng)納稅額公式為:
應(yīng)納稅額=單位稅額×實際占用土地面積
類型 |
計稅依據(jù) |
①由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的納稅人 |
測定面積 |
②尚未組織測量土地面積,但持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的納稅人 |
以證書確認的土地面積 |
③尚未核發(fā)土地使用證書的納稅人 |
申報的土地面積 |
④對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地,按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅 |
(1)已取得地下土地使用權(quán)證的,按土地使用權(quán)證確認的土地面積計算應(yīng)征稅款
(2)未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標明土地面積的,按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款
對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅 |
二、代理城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報操作規(guī)范與申報表填制方法
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