不同性質(zhì)土地使用權(quán)的估價(jià)

一、我國目前的土地權(quán)利 

　　弄清土地權(quán)利對正確進(jìn)行土地的估價(jià)具有十分重要的意義。士地權(quán)利是一束權(quán)利，擁有其中全部權(quán)利或部分權(quán)利都是可能的。土地權(quán)利可以通過立法來加以確定。有的國家規(guī)定有完全所有權(quán)、終身所有權(quán)、租借權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、開發(fā)權(quán)、典權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、耕作權(quán)等各種權(quán)利。土地權(quán)利可以由一個(gè)自然人或法人占有，也可以由二人或二人以上共有。 

　　我國目前的土地權(quán)利體系尚不夠完善，但權(quán)利的限制和分離制度已經(jīng)初步形成。土地使用權(quán)和土地所有權(quán)分離，土地抵押權(quán)、出租權(quán)和以買賣方式的轉(zhuǎn)讓，以及城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅、土地增值稅等已經(jīng)通過立法形式確定下來。土地權(quán)利的管理是政府管理機(jī)關(guān)依照有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行的，主要是查清產(chǎn)權(quán)來源，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬，依法進(jìn)行土地權(quán)利登記，發(fā)給產(chǎn)權(quán)證明從而達(dá)到保護(hù)合法權(quán)益，避免糾紛的目的
（一）土地的所有權(quán)和使用權(quán) 

　　1、土地所有權(quán)和使用權(quán)的概念 

　　土地所有權(quán)。指土地所有權(quán)人在法律規(guī)定范圍內(nèi)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。占有權(quán)指土地的實(shí)際占領(lǐng)、控制的權(quán)利；使用權(quán)是指對土地實(shí)際利用的權(quán)利；收益權(quán)是指在土地上獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利（但通過處分方式獲取收益的除外）；處分權(quán)是指在法律允許范圍內(nèi)對土地進(jìn)行處置的權(quán)利。我國目前實(shí)行社會主義的土地公有制。不存在私人所有的土地。 

　　土地使用權(quán)。指土地使用人根據(jù)法律、法規(guī)或者行政命令以及合同規(guī)定而取得的國有土地、集體所有土地的占有和使用的權(quán)利，以至包括以買賣方式轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的權(quán)利。土地使用權(quán)的取得，依照國家法律的規(guī)定：實(shí)行行政劃撥和國有土地使用權(quán)出讓雙軌制，農(nóng)村集體土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營實(shí)行無償使用制度。不同方式取得的土地使用權(quán)具有不同的權(quán)利和義務(wù)。 

　　2、集體所有土地的征用和國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村集體所有的土地除了由本集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人依法使用外，在國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)時(shí)可以依法由國家征用。集體所有土地目前除國家依法征用外暫無其他轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的法律規(guī)定。 

　　國有土地使用權(quán)可以經(jīng)縣以上土地管理部門批準(zhǔn)劃撥給符合法定用途的單位或個(gè)人使用。國有土地使用權(quán)劃撥分為兩種情況，一是國家依法征用集體所有土地后直接劃撥；二是將單位或個(gè)人使用的國有土地收回并再次劃撥。以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，使用人只有依法使用的權(quán)利，不可擅自轉(zhuǎn)讓和改變用途。 

　　國家依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，收取土地使用權(quán)出讓金而出讓的國有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)的受讓人可以通過買賣等方式轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)。 

　　3、國有土地使用權(quán)的抵押、出租等權(quán)利的設(shè)立和終止。通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可以在有關(guān)法律、法規(guī)和出讓合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)范圍內(nèi)除了轉(zhuǎn)讓外還可以出租和抵押（擔(dān)保）。 

　　通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)可以在補(bǔ)交出讓金、補(bǔ)簽出讓合同后獲得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押（擔(dān)保）的權(quán)利。 

　　通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)有最高使用年限的限制，其中住宅用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。 

　　土地使用年限期滿后，如未申請續(xù)期，或申請續(xù)期未被批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)終止。土地使用權(quán)終止時(shí)，土地連同其地上建筑物無償無條件交給政府。如果申請續(xù)期獲得批準(zhǔn)，需重新簽訂出讓合同，繳納出讓金，獲得繼續(xù)使用的權(quán)利。 

　　4、土地所有權(quán)、使用權(quán)的確定和確認(rèn)，由縣以上土地管理部門依照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行確定。土地所有權(quán)或使用權(quán)確定和確認(rèn)必須提出土地登記申請。集體所有土地由縣級人民政府審核，并依照國家確定土地所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記造冊，核發(fā)《集體土地所有證》，確認(rèn)所有權(quán)；單位和其依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)《國有土地使用證》，確認(rèn)土地使用權(quán)。目前有些地方的集體土地所有權(quán)證尚未發(fā)放。 

　　因征用、劃撥而改變土地所有權(quán)、使用權(quán)或者因依法買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記，由縣以上地方人民政府更換土地證書。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)及其轉(zhuǎn)讓、出租抵押等均應(yīng)依法辦理登記。土地權(quán)利登記的內(nèi)容包括土地面積、用途、年期、權(quán)利人（使用人）、地址、地號。地圖等。 

　　二、出讓土地使用權(quán)的價(jià)格評估
　1、估價(jià)委托方：土地使用權(quán)出讓是以國家為主體來出讓的，土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估的委托人應(yīng)該是國家。 

　　2、價(jià)值內(nèi)涵：國有土地使用權(quán)的價(jià)格是一定年限的價(jià)格，士地使用者必須向國家交納出讓金。因此，出讓土地的使用權(quán)價(jià)格評估應(yīng)明確價(jià)格內(nèi)涵。目前，各地的情況有所不同，土地使用權(quán)出讓價(jià)格大致有三種類型： 

　?。?）完全的熟地價(jià)格。指已經(jīng)開發(fā)完成，可以提交使用的國有土地使用權(quán)價(jià)格，成本價(jià)基本包括：動拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、出讓金。

　　（2）出讓金加上土地取得費(fèi)。 

　?。?）毛地價(jià)格。一般指具備了一定的市政基礎(chǔ)設(shè)施，但還不完善，需要經(jīng)過開發(fā)。
　　3、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)出讓取得的土地使用權(quán)是當(dāng)前各種土地使用權(quán)形式中一種比較完整意義上的土地使用權(quán)，一般應(yīng)體現(xiàn)其完全市場條件下應(yīng)有的價(jià)值，所以估價(jià)應(yīng)采用公開市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 

　　4、估價(jià)方法及有關(guān)事項(xiàng)： 

　　應(yīng)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行，但需要有一個(gè)完整的修正體系（內(nèi)銷、外銷）；可采用市場比較法，但要注意有的比較實(shí)例需要交易情況修正。另外，其成交價(jià)格的內(nèi)涵可能與評估對象的價(jià)格內(nèi)涵不一致。如，有的是熟地樓面價(jià)（或地面價(jià)），有的是出讓金；可采用假設(shè)開發(fā)法，但其準(zhǔn)確性依賴于對未來市場價(jià)格水平和供求的正確預(yù)測，忽視對市場狀況的預(yù)測是錯(cuò)誤的；可采用成本法作為輔助方法，但一般不贊成使用。 

　　5、注意事項(xiàng)： 

　　采用哪種出讓方式取得土地使用權(quán)。包括國家直接出讓的方式（開發(fā)商尚未得到土地使用權(quán)）和補(bǔ)地價(jià)的方式（包括僑匯房、劃撥土地上的別墅、劃撥土地上的商品房）。 

　　三、劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格評估 

　　1、估價(jià)依據(jù)。劃撥土地使用權(quán)估價(jià)與土地使用權(quán)的處理方式、規(guī)定等關(guān)系密切，除需遵循《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》外，還需執(zhí)行針對劃撥士地使用權(quán)管理的有關(guān)國家和地方法規(guī)、政策、條例，如企業(yè)改制中的土地處理規(guī)定、外商投資的合資或合作企業(yè)使用劃撥土地的規(guī)定、劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等規(guī)定。 

　　2、價(jià)值內(nèi)涵及標(biāo)準(zhǔn)。劃撥土地使用權(quán)是一種不完全的使用權(quán)形式，其使用權(quán)價(jià)值與出讓或轉(zhuǎn)讓的市場方式取得的土地使用價(jià)格相比，主要差別在于是否包含土地出讓金。因此，劃撥土地使用權(quán)的成本價(jià)內(nèi)涵主要包括土地的取得費(fèi)用和使用中間的持續(xù)投入費(fèi)用（開發(fā)費(fèi)），以及取決于是否承擔(dān)的土地使用權(quán)出讓金、土地使用費(fèi)（場地使用費(fèi)）等。 

　　3、估價(jià)方法：（1）市場比較法。根據(jù)其它同類型劃撥土地成交實(shí)例作為比較案例，采用比較法評估。適用于劃撥土地作價(jià)入股、作為合作條件等案例較多的城市。（2）成本法。主要成本費(fèi)用包括：征地費(fèi)、動拆遷費(fèi)、市政配套費(fèi)、土地使用費(fèi)等，其中土地使用權(quán)出讓金、土地使用費(fèi)等需以支付者的年支付額的貼現(xiàn)和計(jì)，實(shí)際上應(yīng)以有關(guān)法規(guī)規(guī)定的出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)。以劃撥土地作價(jià)投資時(shí)，或以土地作為合作條件組成合資企業(yè)，由于土地使用費(fèi)（相當(dāng)于土地租金）可能由合資企業(yè)中的外方或由合資企業(yè)繳納，估價(jià)時(shí)要視情處理。（3）剩余法。在以土地作為合作條件，士地使用權(quán)所有者不承擔(dān)土地使用費(fèi)的情況下，可假設(shè)評估對象具有完整的使用權(quán)，以同類型土地的市場交易實(shí)例（包括出讓、轉(zhuǎn)讓或其它市場化方式取得的土地使用權(quán)）作為比較實(shí)例，采用市場比較法求得評估對象在具有完整使用權(quán)條件下的公開市場價(jià)格，然后視情扣減同類型出讓土地的出讓金，剩余的即為評估對象在劃撥土地使用權(quán)條件下的價(jià)格。 

　　4、注意事項(xiàng)。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規(guī)對此有比較嚴(yán)格的限制。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并須補(bǔ)交土地出讓金或以土地收益折抵。因此，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)當(dāng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理的規(guī)定。劃撥土地使用權(quán)估價(jià)由于房屋權(quán)利與士地權(quán)利不配套會使土地使用權(quán)的處理和估價(jià)問題比較復(fù)雜。例如房改出售的房地產(chǎn)，目前各地情況不一致（如上海市規(guī)定房改房在轉(zhuǎn)讓時(shí)收1％的土地收益金，估價(jià)中扣除1％），要根據(jù)具體情況決定，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明情況。 

　　四、租賃土地使用權(quán)價(jià)格評估 

　　1、估價(jià)依據(jù)： 

　　租賃土地使用權(quán)價(jià)格評估除應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應(yīng)執(zhí)行地方關(guān)于土地租賃的管理規(guī)定。 

　　2、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)： 

　　租賃土地使用權(quán)的價(jià)值實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)在租賃期限內(nèi)年租金的貼現(xiàn)之和，但要考慮地方對租賃期限內(nèi)土地使用權(quán)的限制。
3、估價(jià)方法： 

　?。?）市場比較法。若租賃期限內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利與出讓土地使用權(quán)相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實(shí)例為比較案例，采用市場比較法評估，但要進(jìn)行年期修正。（2）收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價(jià)。應(yīng)注意使用期限內(nèi)有無其它費(fèi)用。 

　　4、注意事項(xiàng)：（1）租金評估與租賃權(quán)評估是兩個(gè)不同的概念，要加以區(qū)分。租賃權(quán)指承租人所享有的權(quán)利的價(jià)值，即所謂租金溢利現(xiàn)象。（2）以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價(jià)格評估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。
五、設(shè)立了抵押等他項(xiàng)權(quán)利的土地使用權(quán)價(jià)值評估 

　　1、估價(jià)依據(jù)：土地抵押價(jià)值評估，應(yīng)按照《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)氐钠渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。 

　　2、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：土地抵押價(jià)值評估實(shí)質(zhì)是對房地產(chǎn)處分權(quán)的評估。抵押過程中，將房地產(chǎn)處分權(quán)移交給了銀行，但由于房地產(chǎn)市場狀況變化難測，因此明確給出評估對象在抵押期末甚至不確定的未來時(shí)點(diǎn)的處分價(jià)值是不現(xiàn)實(shí)的。從估價(jià)角度講，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前客觀的市場現(xiàn)狀，采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格進(jìn)行評估，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響，以供抵押權(quán)人確定抵押價(jià)格時(shí)抉擇。 

　　土地使用權(quán)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將土地使用權(quán)（或抵押房地產(chǎn)時(shí)事實(shí)上將土地使用權(quán)隨之抵押）作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。 

　　3、注意事項(xiàng)： 

　　（1）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理： 

　　①首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。②用成本法估價(jià)的價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時(shí)土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價(jià)值的影響。 

　　（2）以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押物，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值，這時(shí)往往要考慮的是土地使用權(quán)的處分權(quán)限，即處分時(shí)土地的收益歸屬。 

　　4、當(dāng)土地使用權(quán)設(shè)定了租賃等他項(xiàng)權(quán)利時(shí)，應(yīng)根據(jù)所設(shè)定權(quán)利及其對土地使用權(quán)影響的情況進(jìn)行估價(jià)（如：租憑權(quán)、取道權(quán)）。 

　　六、集體建設(shè)用地使用權(quán)估價(jià) 

　　根據(jù)《土地管理法》和地方性法規(guī)，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓，也可以作價(jià)投人合資、合作企業(yè)，因此，集體建設(shè)用地估價(jià)很值得研究。 

　　估價(jià)方法：①成本法，除勞動力安置費(fèi)以外其他費(fèi)用與國家建設(shè)征用集體所有土地的費(fèi)用差不多，但由于國家沒有統(tǒng)一規(guī)定，要根據(jù)地方法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)。②市場比較法。可以根據(jù)土地的市場性成交實(shí)例按市場比較法進(jìn)行估價(jià)。如果成本費(fèi)用明確，則也可以用剩余法估價(jià)。