1998年土地估價(jià)理論與方法試題3

四．多項(xiàng)選擇題(共30題，每題2分。每小題的備選答案中有二個(gè)或二個(gè)以上符合題意，請(qǐng)將答案對(duì)應(yīng)的字母填入相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選或多選均不得分、少選但正確的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分) 
1.地價(jià)與地租有哪些關(guān)系（ AC ） 
A．地價(jià)是地租的資本化         
B．地價(jià)與地租相同 
C．地價(jià)的高低取決于地租的高低         
D．10年的地租相當(dāng)于地價(jià) 
2．影響地價(jià)的個(gè)別因素包括（ CD ）。 
A．城市規(guī)劃     
B．基礎(chǔ)設(shè)施條件     
C．地塊形狀     
D．宗地位置 
3．按土地權(quán)利的不同，地價(jià)可分為（ ABD ）。 
A．所有權(quán)價(jià)格     
B．使用權(quán)價(jià)格    
C．評(píng)估價(jià)格    
 D．抵押價(jià)格 
4．農(nóng)業(yè)區(qū)位理論創(chuàng)始人杜能認(rèn)為，某個(gè)經(jīng)營(yíng)者能否在單位面積土地上獲得最大利潤(rùn)，主要取決于（ AC ）。 
A．農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本         
B．產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格       
C．農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸費(fèi)用       
D．社會(huì)平均利潤(rùn)率 
5．根據(jù)中心地理論，中心地產(chǎn)品和勞務(wù)的需求門(mén)檻，利潤(rùn)和服務(wù)范圍與（ ABD ）及產(chǎn)品與服務(wù)的種類(lèi)密切相關(guān)。 
A．中心地規(guī)模     
B．居民收入水平   
C．人均消費(fèi)水平   
D．人口分布密度 
6．在土地定級(jí)中，確定必選因素的基本原則是（ ABC ）。 
A．影響大，對(duì)分級(jí)具有重要作用         
B．覆蓋面廣，適用于城市各類(lèi)用地 
C．能反映土地質(zhì)量的差異               
D．對(duì)各級(jí)土地都有同樣影響 
7．確定權(quán)重的方法有（ACD ） 
A．特爾雯測(cè)定法                         
B．因素比較法 
C．因素成對(duì)比較法                     
D．層次分析法 
8．因素分值計(jì)算原則為（ ABCD   ）。 
A．作用分值與土地優(yōu)劣成正相關(guān)                 
B．分值體系采用0~100分的封閉區(qū)間 
C．分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相對(duì)應(yīng)      
D．因素作用分值處理盡可能模型化 
9．土地級(jí)別劃分的方法有(   AD   )。 
A．?dāng)?shù)軸法     B．直觀法   C．經(jīng)驗(yàn)法     D．總分頻率曲線法 
10．影響公交便捷度的因素主要有(   ABD   ) 
A．線路的多少     B．流量的大小       C．線路的方向     D．站點(diǎn)的多少 
11．收益還原法的理論依據(jù)是(   BC   )。 
A.   經(jīng)濟(jì)理論     B．地租理論       C．生產(chǎn)要素分配理論     D．區(qū)位論 
12．收益還原法評(píng)估地價(jià)可選用的還原率為(   CD   )。     
A.   貸款利率     B.   存款利率     C.   綜合還原率     D.   土地還原率 
13．標(biāo)準(zhǔn)宗地是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有（   ABC ）的若干宗地。 
A.   代表性     B．示范作用     C．比較作用     D．指導(dǎo)作用 
14．市場(chǎng)比較法應(yīng)用的基礎(chǔ)是(   ABD   )。 
A．發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)             
B．豐富的交易案例 
C．交易類(lèi)型全面                 
D．待估土地與交易案例有替代性 
15．市場(chǎng)比較法中交易案例修正的主要因素有(   ABCD   )。 
A．交易情況     
B．個(gè)別因素     
C．區(qū)域因素     
D．期日和年期
16．市場(chǎng)比較法中，對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格最終綜合確定地價(jià)的基本方法有(   AB   )。 
A.   簡(jiǎn)單平均法     
B．加權(quán)平均法     
C．取眾數(shù)或眾位數(shù)   
D．幾何平均法 
17．剩余法估價(jià)中，確定評(píng)估地塊最佳利用方式的內(nèi)容包括(   ABCD   )。 
A. 土地用途     
B．建筑容積率     
C．土地覆蓋率     
D．建筑高度 
18．宗地估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果要說(shuō)明的價(jià)格類(lèi)型有(   ABD   )。 
A．總地價(jià)     
B．單位面積地價(jià)   
C．地上建筑物價(jià)格   
D.   樓面地價(jià) 
19．利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)的一般程序應(yīng)包括(   ABCD   )。 
A．確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段和路線價(jià) 
B．確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件 
C．確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù) 
D．估算宗地地價(jià) 
20．在估價(jià)上，通常計(jì)算建筑物重置價(jià)格的方法有(   BCD   ) 
A．單位法     
B．凈計(jì)法     
C．平方法     
D.   立方法 
21．房屋耐用年限一般根據(jù)(   BC   )等確定。 
A．建筑基礎(chǔ)     
B．建筑結(jié)構(gòu)     
C．建筑材料     
D．建筑殘值 
22.   剩余法可用于(   CD   )評(píng)估。 
A．學(xué)校用地     
B．醫(yī)院用地     
C．寫(xiě)字樓用地     
D.   商場(chǎng)用地 
23．基準(zhǔn)地價(jià)除具有全域性、分用途的特點(diǎn)外，還具有(   BCD   )特點(diǎn)。 
A．多樣性     
B．平均性     
C．有限期     
D．時(shí)效性 
24．可用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料有(   ABC   )。 
A．能直接反映出地租、地價(jià)的資料 
B．房地交易、出租包含的地價(jià)資料 
C．企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中利用土地的效益資料 
D．土地使用者的個(gè)人檔案 
25．用路線價(jià)估價(jià)法求算宗地價(jià)格，對(duì)宗地除進(jìn)行深度修正外，還應(yīng)進(jìn)行(   ABCD   ) 
A．寬度修正     
B．容積率修正     
C．寬深比修正     
D．年期修正 
26．宗地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中，評(píng)估對(duì)象描述的因素主要分為(   ABD   )等三方面。 
A．土地登記狀況     
B．土地權(quán)利狀況 
C．土地面積狀況     
D．建筑物和地上附著物狀況 
27．宗地估價(jià)報(bào)告中，價(jià)格定義中必須明確的內(nèi)容為(   ABCD   )。 
A．使用年限    
B．土地用途     
C．開(kāi)發(fā)狀況     
D.   評(píng)估期日 
28．通過(guò)地價(jià)管理，可起到(   ABC   )的作用。 
A．防止地價(jià)暴漲     
B．防止土地投機(jī) 
C．規(guī)范交易行為     
D．加大土地供給量 
29．土地定級(jí)成果包括的圖類(lèi)資料主要有(   BD   )。 
A．因素分布圖     
B．基準(zhǔn)地價(jià)圖     
C．標(biāo)定地價(jià)圖     
D.   土地級(jí)別圖 
30．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)必須確定待估宗地的(   ABCD   )。 
A．土地用途     
B．土地級(jí)別     
C．因素修正系數(shù)表   
D．基準(zhǔn)地價(jià)

五、計(jì)算題(共4小題，每小題15分。要求列出算式、計(jì)算步驟，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程、只有計(jì)算結(jié)果的，不得分) 
1．某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊50年土地使用權(quán)，并于1995年11月建成一建筑面積為450平方米的建筑物，建筑物全部出租。 
已知當(dāng)?shù)赝?lèi)建筑物出租租金一般為每月30元／建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為20元／建筑平方米，支付的管理費(fèi)為同類(lèi)建筑物租金的5％，年維修費(fèi)為重置價(jià)的3％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0。3％。目前該建筑物重置價(jià)為1500元／平方米，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5％和6％。 
試求該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。 
計(jì)算結(jié)果 
該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價(jià)格： 
總地價(jià)：1266429元 
單位面積地價(jià)：2532. 86元/平方米 
    
2．某城市，有宗地F需要評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地F條件類(lèi)似的5宗地，條件如下： 
經(jīng)調(diào)查，該城市地價(jià)指數(shù)如果以1995年為100，則1996年比1995年增長(zhǎng)15個(gè)百分點(diǎn)，以后每年增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)；此類(lèi)用地的最低容積率為1，據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，該城市此類(lèi)用地容積率在1~1．5之間時(shí)，容積率每增長(zhǎng)0．1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增長(zhǎng)5％，超出1．5后的容積率為每增長(zhǎng)0．1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增長(zhǎng)3％。表中位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正都是待估宗地與案例宗地的比較，表中數(shù)字為負(fù)時(shí)，表示待估宗地的條件比案例宗地條件差，表中數(shù)字為正時(shí)，表示待估宗地的條件比案例宗地條件好，數(shù)字表示對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。 
  根據(jù)上述條件，按下列要求完成計(jì)算。 
  (1)編制地價(jià)指數(shù)表；(2)編制容積率修正系數(shù)表；(3)計(jì)算宗地F在1998年時(shí)的單位地價(jià)(保留兩位小數(shù))。     
計(jì)算結(jié)果 
(1) 地價(jià)指數(shù)表 
(2)宗地F在1998年時(shí)的單位地價(jià)：1108. 74元／平方米 
   
 3．假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為3萬(wàn)元／畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為2億元／平方公里，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為2萬(wàn)元／畝，當(dāng)?shù)劂y行的年貸款利率為12％，征地完成后，假設(shè)土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年土地開(kāi)發(fā)費(fèi)占全部土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的 1／4，每年投資資金為均勻投人，投資回報(bào)率為25％，土地增值收益率為5％，試計(jì)算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價(jià)。 
計(jì)算結(jié)果 
該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價(jià)為：398. 50元／平方米 
或列出公式： 
              50年期地價(jià)＝399. 88×[1－1／(1＋r)50] 
    
4．某市有一塊3平方千米的生地，擬進(jìn)行“七通一平”成片開(kāi)發(fā)后分塊出讓，據(jù)調(diào)查，附近地區(qū)已開(kāi)發(fā)完成“七通一平”土地出讓單價(jià)為1200元／平方米；可出讓土地面積為全部土地的70％，其余為公共設(shè)施用地；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為每平方千米3．5億元，開(kāi)發(fā)期為兩年，開(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)期內(nèi)分期均勻投入，第一年投入70％，第二年投入30％，貸款年利息率為10％，勘察設(shè)計(jì)、估價(jià)等專業(yè)費(fèi)用為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的3％；投資回報(bào)率為20％，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為開(kāi)發(fā)完成后轉(zhuǎn)讓地價(jià)的6．5％。試估算該成片生地總價(jià)和單位面積地價(jià)。 
計(jì)算結(jié)果 
該成片生地總價(jià)和單位面積地價(jià)為：生地總價(jià)：65688. 88萬(wàn)元 
                                單位面積地價(jià)：218. 96元／平方米