物業(yè)管理操作實務(wù)(一)

　　第一章物業(yè)管理的基本概念
　　第一節(jié)物業(yè)
　　一、物業(yè)的含義
　　“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由中國香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。“物業(yè)”一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。
　　物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。
　　關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素：
　?。?）已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；
　　（2）與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；
　?。?）屋宇的建筑（包括內(nèi)部的多項設(shè)施）和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。
　　由此觀之：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。
　　二、物業(yè)的性質(zhì)
　　世界上每個事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的自然屬性
　　物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性主要指：
　　1.物業(yè)的二元性
　　物業(yè)的物質(zhì)實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無論何種建筑物，其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。當(dāng)然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地.物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。
　　2.物業(yè)的有限性
　　物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開發(fā)建設(shè)。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。
　　3.物業(yè)的差異性和多樣性
　　物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的.由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面，都存在著某種不同之處。
　　4.物業(yè)的固定性
　　物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。人們無法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。
　　5.物業(yè)的永久性和長期性
　　物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。所以，物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費(fèi)；其價值可以一次收回，也可以在較長時期中多次收回。
      　6.物業(yè)的配套性
　　物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。沒有配套設(shè)施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。
　　（二）物業(yè)的社會屬性
　　物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性；從這一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問題。
　　1.物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性
　　首先，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價值和商品經(jīng)濟(jì)決定的，它具有幾方面的實質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟(jì)活動，必須遵從價值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費(fèi)，即便是非盈利性的，也無不充斥著商品的行為，奉行著“商品―貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理與消費(fèi)的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無償?shù)摹?
　　其次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。物業(yè)在供應(yīng)上的短缺，一方面表現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對短缺。
　　再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來越多的人們所認(rèn)識。應(yīng)該看到，物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運(yùn)動。從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中上揚(yáng)、呈螺旋式上升的趨勢。
　　最后，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因為物業(yè)是關(guān)系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉(zhuǎn)換過來的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：一是為了維護(hù)土地的社會主義公有性，合理保護(hù)、開發(fā)土地資源，實現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展目標(biāo)，科學(xué)、合理地規(guī)劃、建設(shè)城市，并與城市的遠(yuǎn)景發(fā)展需要結(jié)合起來，政府通過各種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來調(diào)控物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等；二是物業(yè)建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境保護(hù)、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī)條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個法律和政策的約束、規(guī)范的過程?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對物業(yè)管理公司資質(zhì)驗證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。
　　2.物業(yè)的法律屬性
　　物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。
　　與購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入一宗不動產(chǎn)之所有權(quán)（物權(quán)），而且，物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項單項權(quán)利，而且是一個權(quán)利束，擁有多項權(quán)能，如租售、抵押，形成一個完整的、抽象的權(quán)利體系。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利可以以不同形式組合，也可以相互分離，單獨(dú)行使、享有。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。
　　三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分
　　“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系.
　　“房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地.這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。這種財產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。
　　“不動產(chǎn)”一詞譯自英語realestate或realproperty.在英語中，realestate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；realproperty具體是指realestate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。從廣義的“房地產(chǎn)”概念來說，“房地產(chǎn)”與“不動產(chǎn)”是同一語義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財產(chǎn)具有不可移動這一獨(dú)特屬性，但兩者所指乃同一對象。英語中，realestate和realproperty可互譯互稱，兩者關(guān)系可見一斑。
　　從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有：
　?。?）稱謂領(lǐng)域不同。就一般情況而言，“不動產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實務(wù)中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。
　?。?）適用范圍不同?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用（如基于狹義房地產(chǎn)概念），但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位（如單項的房產(chǎn)、地產(chǎn)）或一個獨(dú)立的房地產(chǎn)公司（也稱“物業(yè)公司”）；而“房地產(chǎn)”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。
　　（3）概念外延不同。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。
　　基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，屋宇所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。
　　第二節(jié)物業(yè)管理
　　一、物業(yè)管理的概念
　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并獲得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。
　　關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護(hù)，以及管理好各層的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項目。 另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)別。
　　現(xiàn)在一般的說法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。這個范圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機(jī)電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。
　　綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。
　　物業(yè)管理的這一定義，有著豐富的內(nèi)涵：
　?。?）物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。
　　（2）物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人。
　?。?）物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o形的商品――勞務(wù)與服務(wù)。
　?。?）這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。
　?。?）物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體。
　?。?）物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對獨(dú)立的物業(yè)（樓宇等）或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。
　　（7）優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務(wù)。
　?。?）就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)營
　　一般來說，管理就是計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達(dá)到設(shè)定目標(biāo)的一系列工作。
　　經(jīng)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。經(jīng)營與管理是兩個不同的概念。其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營著重于經(jīng)濟(jì)活動的總體和長遠(yuǎn)規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)活動；其二，經(jīng)營要在經(jīng)濟(jì)單位或組織與整體、全局之間進(jìn)行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟(jì)單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；其三，經(jīng)營決定方針、目標(biāo)和要求，管理實現(xiàn)方針、目標(biāo)和要求。
　　物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。但是，這些進(jìn)行物業(yè)的投資、生產(chǎn)、銷售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)銷的管理，因而構(gòu)成經(jīng)營性的管理。這里包括作為甲方的投資營銷的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的經(jīng)營性管理.
　　物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動。但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)營。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營性的規(guī)劃。從這個角度上說，管理性的企業(yè)經(jīng)營的含義，一是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營性的業(yè)務(wù)。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、營銷、租賃，甚至是為了管理而開展?fàn)I銷、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質(zhì)。因此，以“物業(yè)經(jīng)營”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。
　?。ǘ┪飿I(yè)管理與企業(yè)管理
　　近年來，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起了政府有關(guān)部門的重視和行業(yè)有識之士的認(rèn)同，并逐步實施。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實體。但是，應(yīng)注意物業(yè)管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。其二，管理形態(tài)不同。物業(yè)管理不生產(chǎn)實物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對象是成品，即物業(yè)。管理只意味著提供了服務(wù)，而管理服務(wù)始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。其三，管理模式不同。物業(yè)管理是委托型、契約化的服務(wù)，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。
　　二、物業(yè)管理的起源及其原因
　　物業(yè)管理是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。由于工業(yè)革命的發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。當(dāng)時，英國有一位名叫奧克維婭?希爾（OctaviaHill）的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?。這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。時至今日，英國的物業(yè)管理作為一個固定行業(yè)，整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預(yù)測、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會保障服務(wù)等全方位服務(wù)。在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學(xué)會，會員遍布世界各地。
　　物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的管理。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、多層次的服務(wù)和市場化經(jīng)營為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強(qiáng)大的生命力。其原因是：
　　第一，物業(yè)管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家；同時，也為政府各職能管理部門找到了一個總代管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實各項管理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊端，從而有利于提高城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
　　第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。在這樣的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這一市場。這就從根本上促進(jìn)了服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。
　　第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過多種經(jīng)營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。這不僅減少了政府的壓力和負(fù)擔(dān)，使得房屋維修和養(yǎng)護(hù)的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多項目的服務(wù)。
　　第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進(jìn)，突出了管理的重要性，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財富和業(yè)主的財產(chǎn)得到保值、增值。
　　三、物業(yè)管理的特點
　　物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點。
　　1.物業(yè)管理的社會化
　　物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居?。üぷ鳎┉h(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個“總管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個“總代理”。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。
　　2.物業(yè)管理的專業(yè)化
　　物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)――物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理。這種管理是將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)管理都納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過設(shè)置分專業(yè)的管理職能部門來從事相應(yīng)的管理業(yè)務(wù)。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。例如，機(jī)電設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。這些專門組織的成立，表明這一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，并能進(jìn)一步促進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。
　　3.物業(yè)管理的企業(yè)化
　　物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨(dú)立的法人，應(yīng)按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定運(yùn)行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運(yùn)行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)作過程中還要處理好與有關(guān)部門，如街道、居委、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務(wù)上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。
　　4.物業(yè)管理的經(jīng)營型
　　物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費(fèi)。物業(yè)管理的經(jīng)營目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和各主管部門的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得房屋維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設(shè)備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項目的服務(wù)。
　　物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是與隨著住房制度改革的推進(jìn)而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場化經(jīng)營為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強(qiáng)大的生命力。
　　四、物業(yè)管理的職能與地位
　　（一）物業(yè)管理的五種職能
　　物業(yè)管理的職能可以分為決策與計劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能
　　1.決策與計劃職能
　　決策是指對物業(yè)管理目前和長遠(yuǎn)的目標(biāo)以及實現(xiàn)此目標(biāo)有關(guān)的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。這些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。因而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。有了正確的決策，還必須有科學(xué)的計劃，即把決策的目標(biāo)具體化，變成一定時期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領(lǐng)。物業(yè)管理的計劃職能應(yīng)由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動性。決策正確與否、計劃是否科學(xué)對物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。從這個意義上講，決策與計劃是物業(yè)管理的首要職能，忽視這一職能，必然會使物業(yè)管理陷于混亂。
　　2.組織職能
　　組織就是根據(jù)已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個要素、各個環(huán)節(jié)和各個方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關(guān)系上，從時間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個有機(jī)結(jié)合的整體，使整個物業(yè)管理活動變成一部“大機(jī)器”。在這部“大機(jī)器”中，包括人、財、物、環(huán)境等要素，應(yīng)做到盡可能好的結(jié)合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實施管理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業(yè)管理活動效益的大小。
　      3.指揮職能
　　指揮是根據(jù)計劃，對整個物業(yè)管理活動進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和督促。由于物業(yè)管理活動十分復(fù)雜，涉及面廣，如果沒有科學(xué)的指揮，即使物業(yè)管理這部“大機(jī)器”組織起來了，也不可能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動也不可能達(dá)到預(yù)期的效果，既定的計劃目標(biāo)也難以保證實現(xiàn)，所以指揮職能是保證物業(yè)管理活動順利進(jìn)行必不可少的條件。要實現(xiàn)科學(xué)的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進(jìn)行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動權(quán)。
　　4.控制職能
　　控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計劃過程中，必須經(jīng)?？刂票O(jiān)督計劃的執(zhí)行情況，把實際情況與原定的目標(biāo)、計劃、規(guī)章制度進(jìn)行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動 物業(yè)管理活動不斷發(fā)展、完善。控制職能要求建立、健全各項規(guī)章制度，包括業(yè)主公約、物業(yè)轄區(qū)管理章程、業(yè)主管理委員會章程、住戶手冊、物業(yè)管理公司崗位責(zé)任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章等；也要求建立周密高效的管理信息系統(tǒng)；還要求及時核實管理活動的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依據(jù)。
　　5.協(xié)調(diào)職能
　　協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)物業(yè)管理的決策計劃目標(biāo)。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)?？v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。對物業(yè)管理來說，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標(biāo)、方針、決策計劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社會各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。
　　上述物業(yè)管理職能是一個有機(jī)的統(tǒng)一整體。通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)管理的目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“大機(jī)器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計劃決策的實現(xiàn)。
　　（二）物業(yè)管理的地位和作用
　　1.促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展
　　物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。
　　隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的體制改革也在向縱深發(fā)展。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。隨著房屋商品化的逐步實施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著幾個、幾十個甚至幾百個多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門分散管理的辦法，以及用計劃包干的維修管理辦法再也不能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會化的新格局。這種新格局要求有與之相適應(yīng)的房屋管理的新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場取向的管理模式。從對目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查可以看出，居民最擔(dān)心的是公房出售后的管理維修問題，包括經(jīng)費(fèi)、權(quán)利、責(zé)任和如何落實。所以，物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義和作用。就整個房地產(chǎn)市場來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn)市場范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場向健康有序的方向發(fā)展。
　　2.有利于提高房地產(chǎn)投資效益
　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用
　　在房地產(chǎn)市場中，就一個房地產(chǎn)項目而言，存在著開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)。按程序來說，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的落腳點。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點是解決數(shù)量問題，實行的是一種數(shù)量增長型經(jīng)濟(jì)，因而存在著重開發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象，使開發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。隨著國家宏觀政策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長已經(jīng)不能適應(yīng)市場需求，房地產(chǎn)要提高投資效益，要向效益增長型轉(zhuǎn)變，就必須加強(qiáng)物業(yè)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)地發(fā)展。
　　加強(qiáng)物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。一方面，良好的物業(yè)管理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動該物業(yè)的價格上升。
　　物業(yè)管理是對物業(yè)建成以后使用全過程的管理，也可以說是廣泛意義上的售后服務(wù)，因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的重要保證。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價值和使用價值的最終實現(xiàn)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的投資效益。
　　3.樹立城市形象，完善城市功能
　　物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹立城市形象、完善城市功能的作用。
　　居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前提。現(xiàn)代化的城市需要高質(zhì)量的管理服務(wù)，運(yùn)作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效率的提高；稱心如意的居住環(huán)境，有助于人際關(guān)系的調(diào)和。住宅社會學(xué)研究表明，良好的環(huán)境不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風(fēng)氣，促進(jìn)人們的身心健康，促使人們積極上進(jìn)。這一切是社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長和城市發(fā)展所必須具備的前提條件。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。
　　物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境，并且其基準(zhǔn)還應(yīng)隨著社會的不斷進(jìn)步而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、生活內(nèi)容的充實和豐滿，無論從物質(zhì)上還是精神上都離不開工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。高質(zhì)量的物業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風(fēng)貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。因此，高質(zhì)量的物業(yè)管理既可以改變城市風(fēng)貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動作用。
　　4.推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
　　物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。
　　物業(yè)管理是一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應(yīng)改革開放形勢下外商、外籍人士的商務(wù)活動和居住的需要。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的外商對投資中國大陸感興趣。外商進(jìn)入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項目初成或業(yè)務(wù)有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。只有安居才能樂業(yè)，在中國大陸的外商一般都十分關(guān)注如何為自己安排一個方便、高效的工作和居住環(huán)境，并且外商進(jìn)入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業(yè)務(wù)和居住用房的需要。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從對外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商也正在獨(dú)資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國大陸置業(yè)的一招。由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。
　　5.有助于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)
　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用.
　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)已意識到物業(yè)管理的重要性，開始關(guān)心物業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營的重要戰(zhàn)略決策。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他們對房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促進(jìn)后續(xù)銷售工作的順利開展。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。
　　第三節(jié)物業(yè)管理的作用與類型
　　一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理
　　建國以后，國家對城鎮(zhèn)房屋管理實行的是計劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的行政管理體制，至今仍是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點講都是對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機(jī)制的不同，兩者又有著原則上的區(qū)別。
　?。ㄒ唬┕芾韺嶓w
　　城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機(jī)構(gòu)-各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位-房管所（站）。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動服務(wù)行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務(wù)公司。
　?。ǘ┕芾頇C(jī)制
　　傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應(yīng)，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房的基礎(chǔ)上。在低租金條件下采用行政補(bǔ)貼的辦法來彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)的不足，或者因經(jīng)費(fèi)的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)管理則是在市場經(jīng)濟(jì)條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù)，采用“以業(yè)養(yǎng)房”的方針，依靠對物業(yè)的經(jīng)營和對業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。
　　（三）市場機(jī)制
　　傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個物業(yè)因產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機(jī)制運(yùn)作。業(yè)主和管理公司通過招標(biāo)投標(biāo)來簽訂委托管理服務(wù)合同，開展業(yè)務(wù)。
　　（四）服務(wù)范圍
　　傳統(tǒng)管理的工作職責(zé)一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限制，服務(wù)范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營性服務(wù)的主動性和積極性。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務(wù)，市場機(jī)制促使管理公司千方百計地從廣度和深度上拓展業(yè)務(wù)，以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
　　（五）主導(dǎo)地位
　　傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動的，處于被管理的地位。物業(yè)管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認(rèn)可的合同相聯(lián)系，有明確的權(quán)利義務(wù)，而且業(yè)主在其中居主導(dǎo)地位。
　　綜上所述，物業(yè)管理完全轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)機(jī)制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之間的關(guān)系。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負(fù)責(zé)、直接管理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。這種轉(zhuǎn)換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又建立了新的、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的政府、業(yè)主（使用人）和管理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，實現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的管理原則和與此相適應(yīng)的管理模式。在這種機(jī)制和模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務(wù)共同辦。物業(yè)的業(yè)主從被動、被管的地位轉(zhuǎn)換為主動地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護(hù)共同的利益。
　　二、物業(yè)管理的作用
　　從以上物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題.這里再對物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)生活和城市建設(shè)中的地位和作用展開分析：
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革配套工程
　　中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會化的新格局。這種新格局當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。當(dāng)前，公有房屋出售后居民最大的擔(dān)心就是公房出售后的管理維修問題，包括費(fèi)用收支、權(quán)利責(zé)任、管理方式等等。物業(yè)管理收費(fèi)和服務(wù)情況如何就成為購房時首先考慮的前提。所以，良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進(jìn)和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革不可缺少的配套工程。

?。ǘ┨岣叻康禺a(chǎn)經(jīng)營活動的效益
　　房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費(fèi)使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的最后落腳點是消費(fèi)和使用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié)，對前級活動具有強(qiáng)烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。當(dāng)前，商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。現(xiàn)在，發(fā)展商終于明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要。
　?。ㄈ┨岣叱擎?zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn)
　　城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志就是居住狀況如何。物業(yè)管理從對住宅的管理來說，其目標(biāo)首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準(zhǔn)和內(nèi)容要隨著社會進(jìn)步不斷地拓展和提升。現(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境。
　　規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶的合法權(quán)益，又能增強(qiáng)業(yè)戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關(guān)系。這種居住環(huán)境和社會關(guān)系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強(qiáng)理解、培育良好的社會心理，促進(jìn)社會的安定團(tuán)結(jié)。
　?。ㄋ模┏鞘泄芾淼幕A(chǔ)工作
　　現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理等等。建筑物的容貌構(gòu)成城市形象的主體。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的細(xì)胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。現(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸到建成區(qū)的管理。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。
　　當(dāng)前國內(nèi)的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引進(jìn)外資，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。外商進(jìn)入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務(wù)有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)”。因而都十分關(guān)注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環(huán)境。所以，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅體現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。
　　1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標(biāo)準(zhǔn)為：
　?。?）為市民提供清潔和安全的環(huán)境；
　?。?）為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng)，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；
　?。?）通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟(jì)手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求；
　　（4）擁有一個強(qiáng)有力的相互幫助的市民團(tuán)體，能夠為創(chuàng)立健康城市而努力工作；
　?。?）能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ?，特別是健康和福利的各項政策決定；
　?。?）提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；
　?。?）保護(hù)文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性；
　?。?）把保護(hù)健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利；
　?。?）作出不懈努力，爭取改善健康服務(wù)質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務(wù)；
　　（10）能使人們更健康長久地生活和少疾病。
　　以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。
　?。ㄎ澹┨峁V泛的就業(yè)機(jī)遇
　　物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇。
　　首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉(zhuǎn)換機(jī)制，吸納人員的合適方向。公房事業(yè)性管理方式是計劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。這使原來以公房經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部門。物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了一個廣闊的天地。
　　物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動力。
　　三、物業(yè)管理的類型
　　物業(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模式、方式。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關(guān)系，一般劃分為兩大類：
　?。ㄒ唬┪泄芾硇?
　　這是典型的，也是基本的管理方式。開發(fā)商、業(yè)主采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過“物業(yè)管理服務(wù)合同”委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞務(wù)商品的管理行為。
　　如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主承擔(dān)業(yè)主自治管理的職能。
　　這種方式，按照自用或出租又可分為：
　　1.自用委托型
　　業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式
　　2.代理經(jīng)租型
　　業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：一種是出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管理；另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。
　　代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費(fèi)用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費(fèi)包含在租金里，由業(yè)主支付，一般只包括基本費(fèi)用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。
　　不管是哪一種方式，都應(yīng)該在合同和租約中明確規(guī)定。
　?。ǘ┳灾鹘?jīng)營型
　　開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己單位內(nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來管理。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點：
　　第一，是在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)的關(guān)系上。自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是二權(quán)分離。
　　第二，是在法人地位上。自主經(jīng)營型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營人是同一個法人，委托管理型是兩個各自獨(dú)立的法人。
　　自主經(jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為：
　?。?）自有自用型。這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等.這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)；
　?。?）自有出租型。開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè)，實質(zhì)上是一個擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。
　　自主經(jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨(dú)立的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單位（開發(fā)商、業(yè)主）就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了。
　　第五節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展與條件
　　本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務(wù)范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來論述的。這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的行為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的發(fā)展與實現(xiàn)條件。
　　一、物業(yè)管理的特點
　　國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從中國香港和國外移植進(jìn)來，但是很快就顯示了自己的特色。
　?。ㄒ唬└采w面廣
　　國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。
　　納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先后進(jìn)入物業(yè)管理渠道。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進(jìn)入中國內(nèi)地。物業(yè)管理正成為一個具有廣泛影響的行業(yè)。
　?。ǘI(yè)主權(quán)益得到有效保護(hù)
　　物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。中國的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就是國家對業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利。其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會開展工作。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會近2000家。
　?。ㄈ┪飿I(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合
　　國內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。從廣度上講，物業(yè)管理服務(wù)項目眾多，內(nèi)容豐富。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達(dá)到國際先進(jìn)水平。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。
　　二、物業(yè)管理的歷程和前景
　　從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國大地開始萌發(fā)，可以說到本世紀(jì)末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時期。這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預(yù)測。
　?。ㄒ唬┏鮿?chuàng)階段
　　這是我國物業(yè)管理啟動和逐步形成為一個獨(dú)立行業(yè)的時期。80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制――特別是物業(yè)管理的引進(jìn)所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。但是，作為一個行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。90年代，物業(yè)管理以其獨(dú)特的功能逐步引起人們的關(guān)注。1993年建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第一屆全國物業(yè)管理研討會和深圳市物業(yè)管理協(xié)會的成立標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了全面推開的時期。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國以來有關(guān)物業(yè)管理的第一個規(guī)章，確立了物業(yè)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨(dú)立地位。1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關(guān)注和支持。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化方向發(fā)展。