98年土地估價師《土地估價實務》試題

一、綜合計算題(共3小題，第一小題20分，后兩小題每題30分。要求列出算式、計算步驟，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分)
1．某市一綜合大廈，于1995年10月底建成，用途為綜合，其中1～3層為商場，建筑面積為4000平方米；4~10層為寫字樓，建筑面積為7500平方米，建筑總容積率為4。該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權，出讓地價為1250萬元。1998年該大廈所有者擬進行股份制改制，請評估出該宗土地在1998年10月31日現(xiàn)狀基礎設施條件下(基礎設施條件略)的土地使用權價格。
據(jù)調查，目前該大廈租賃合同中商場的實際租金為5．5元／建筑平方米•日，寫字樓的實際租金為3．5元／建筑平方米•日；同類物業(yè)的平均租金水平按可出租建筑面積計算為：商場5．0元／平方米•日(可出租面積占建筑面積的75％)，出租空置率為5％；寫字樓為4．0元／日•平方米(可出租面積占建筑面積的70％)，空置率平均為20％，各類物業(yè)出租的費用一般為：年管理費為租金的5％，年維修費為重置價的8％，每年需支付稅費30元／建筑平方米，年保險費為重置價的2‰，該大廈為框架結構，重置價為3000元／建筑平方米，經濟耐用年限為50年，殘值率為2％，該城市從1993年至1998年物價指數(shù)每年上漲9個百分點，當?shù)赝恋剡€原率為8％，綜合還原率為9％。
計算結果
該宗土地在1998年10月31日現(xiàn)狀基礎設施條件下的土地使用權價格：
總地價：4245. 175萬元
單位地價：14765. 83元/平方米
2．某開發(fā)公司欲參與A宗地的土地使用權招標競投，現(xiàn)委托某土地估價機構對A宗地進行招標地價評估。該估價機構收集到有關資料如下：
(1)A宗地面積為2000平方米，規(guī)劃用途為住宅用地，最大容積率為4．0，區(qū)域基礎設施狀況為“五通一平”，出讓年期為住宅用地法定最高年限。
(2)該開發(fā)公司擬取得該地塊的土地使用權后，建造商品住宅樓，預計開發(fā)期為兩年，建筑費為600萬元，專業(yè)費和不可預見費分別為建筑費的6％和4％，建造成本均勻投入，建成后即可全部售出。
(3)該開發(fā)公司預計的投資回報率為房地產售價的15％；稅金為房地產總價的6％；銀行年貸款利率為11％，土地還原率為8％。
(4)在A宗地所在區(qū)域內建筑結構及裝修水平相同的三幢商品住宅樓的正常售價分別為：
實例B：2370元／平方米； 實例C：2730元／平方米； 實例D：2500元／平方米；
A宗地上建成后的房地產與上述三個比較實例的影響因素修正指數(shù)如下表，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產的比較，負號表示案例條件比待估房地產差，正號表示案例條件優(yōu)于待估房地產：
比較因素 A宗地 比較實例B 比較實例C 比較實例D
交易時間 100 ―1 ―5 ―4
交易情況 100 0 ―1 +1
區(qū)域因素 100 ―2 +2 ―3
個別因素 100 0 +10 +5
使用年期 100 ―3 0 ―1
根據(jù)以上資料，評估出該公司的投標地價。
計算結果
該公司的投標地價：總地價：715. 57萬元
單位地價：3577. 85元/平方米
3．某房地產開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權，宗地條件如下：宗地面積4500平方米，用途為商住綜合樓，出讓年限為50年，規(guī)劃限制條件和設計方案為：總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設備層；地下一層1000平方米為停車場，設有汽車位60個。地上1～4層為商場，面積4000平方米，5～16層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個。根據(jù)當?shù)匾?guī)定，交足40％地價款后即可開工，剩余地價款應在建筑物建成后一次性交清。 。
又根據(jù)市場調查，有以下數(shù)據(jù)：該項目開發(fā)建設周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價為5000元／平方米，銷售稅費為售價9％；商場和車位用于出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計算為5元／平方米，可出租面積占總建筑面積的
70％，每個汽車位租金為地下480元／月，地上400元／月，有關稅費及經營管理費按租金
的30％計。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元／平方米，住宅
2000元／平方米，地上車位平均為500元／個，專業(yè)費為建安綜合成本的3％，假設資金投
入方式為第一年60％，第二年40％。目前貸款年利率為8％，投資回報率為20％，土地還原率為7．5％，商場的房地產綜合還原率為7％，建筑物還原率為8．5％。
試計算該開發(fā)公司開工時應交納的地價款。
計算結果
該開發(fā)公司在開工時需依照當?shù)匾?guī)定交納40％的地價款，金額為1546．91萬元。

二、估價實務分析(本部分由兩個案例報告組成，每個報告都存在多處錯誤，請認真閱讀案例報告并加以分析，指出存在的錯誤，并簡述原因。只挑出錯誤而未說明原因的不得分。每個報告60分)
報告一土地估價技術報告
第一部分
一、估價項目名稱：××廠地價評估
二、委托估價方(略)
三、受托估價方(略)
四、估價對象(略)
五、估價目的：對××廠的土地使用權價格進行評估。
六、估價依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地管理法》及實施條例
(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》
(3)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
(4)國家土地管理局、國家體改委《股份有限公司土地使用權管理暫行條例》
(5)××市有關土地的法律法規(guī)及文件規(guī)定
(6)委托方提供的有關資料(略)
(7)估價人員實地勘察和調查收集的有關資料。
七、地價定義
此次評估地價是評估對象五十年期工業(yè)用地國有土地使用權于評估期日的價格
八、估價期日：1997年6月30日
九、估價日期：1997年8月13日
十、估價結果
總地價：40，605，565．8元
估價結果一覽表(略)
十一、需要特殊說明的事項
(1)本報告提供的土地價格構成中不包含評估地塊紅線內基礎設施，如管線、碼頭、道路等的費用。
(2)本報告評估地塊為××廠劃撥土地的一部分，評估范圍由委托方劃定，其面積以土地勘測定界機構勘測定界結果為準。
(3)本報告中采用的房屋建筑面積由委托方提供，作為評估時的參考。
(4)本報告需按國家規(guī)定，經政府土地管理部門確認后，方可作為確定股份制改造企業(yè)土地使用權價格的依據(jù)。
(5)未經評估單位書面同意，本評估報告的全部或任何一部分均不得以任何方式公開發(fā)表或引用。
(6)本報告自估價期日起半年內有效。
十二、土地估價
姓 名 簽名
金勝利 （略）
范 謀 （略）
程永發(fā) （略）
十三、土地估價機構 (略)
一九九七年八月二十二日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1，土地位置狀況
委估地塊為××廠用地范圍內的一部分，位于××區(qū)××大道××號，西臨××江、北靠××路、東臨××大道、南至××廠，距××大橋約3. 5公里。
2．土地登記狀況
××廠用地為國有劃撥用地，用途為工業(yè)，土地使用者為××廠
評估對象為××廠廠區(qū)用地的一部分，包括南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三個地塊，其對應土地登記狀況為：南區(qū)：國有建設用地使用證號為第××號，圖號為××，地號為××，土地總面積7601平方米，其中估價對象勘測定界面積為7477平方米。西區(qū)和北區(qū)：國有建設用地使用證號為第××號，圖號為××，地號為××，土地總面積628319平方米，其中待估地塊北區(qū)勘測定界面積為40108平方米，西區(qū)勘測定界面積為24449平方米。
3．土地權利狀況
估價對象土地使用權為××廠以行政劃撥方式取得。
4．建筑物及地上附著物狀況(略)

二、地價影響因素分析
1．一般因素(略)
2．區(qū)域因素
(1)位置
評估對象位于××新區(qū)××江東岸，距市中心約12公里，××口岸約1公里，距××大橋約3．5公里。
(2)交通條件(略)
(3)區(qū)域性質
由于城市發(fā)展的結果，已形成工業(yè)和居住混雜的區(qū)域。
(4)集聚條件
評估對象周邊規(guī)劃為開發(fā)區(qū)，有××保稅區(qū)、××出口加工區(qū)、××高科技園區(qū)等，工業(yè)集聚規(guī)模較高。
(5)地塊面積及形狀
待估地塊總面積為72034平方米，其中南區(qū)7477平方米，北區(qū)40108平方米，西區(qū)24449平方米。該地塊整體形狀不規(guī)則，西、北區(qū)近似長方形，南區(qū)近似三角形。
3．個別因素
(1)環(huán)境條件
評估對象所在區(qū)域附近工廠相對集中，如××化工廠、××煤氣廠等，有一定的空氣污染。
(2)地質條件
評估地塊所在區(qū)域，為第四紀地層。該待估地塊地質條件對地表工程利用無影響。
(3)臨江條件
評估地塊臨××江，有較理想的水運條件。
(4)土地使用權年限
取國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最高年限50年。
第三部分 土地估價
一、估價原則(略)
二、評估思路與方法選擇
根據(jù)此次評估目的和評估價格類型，結合區(qū)域土地市場的特點，選擇相應的評估方法。近年來， ××新區(qū)工業(yè)用地出讓、轉讓、作價入股等較為活躍，市場價格信息相對豐富，故選用市場比較法。同時根據(jù)工業(yè)用地的性質，采用成本逼近法評估待估宗地價格。
三、估價過程
(一)市場比較法
市場比較法是指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價值相同的若干土地交易實例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與待估土地進行對照比較，并對交易實例土地價格加以修正，從而確定待估土地價格的方法。該方法基本公式如下：
待估土地價格＝交易實例土地價格×交易情況修正系數(shù)×
交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)
1．比較實例的選擇
通過對市場交易實例的調查與分析，選擇3個可比性較強的交易實例作為比較實例。
2．比較因素的選擇
根據(jù)影響工業(yè)用地地價的主要因素，結合評估對象和比較實例的差異情況，選擇若干比較因素（見表1所列）。
3．因素條件說明
待估宗地和比較實例的各因素條件說明如下表1。
表1 因素條件說明表
待估宗地及實例 內容比較因素待估宗地實例1實例2實例3
交易時間97．694．194．991．3
交易情況正常正常偏高正常
區(qū)域因素離市中心距離12km13km18km12km
區(qū)域性質工業(yè)居民區(qū)工業(yè)區(qū)域工業(yè)區(qū)域工業(yè)區(qū)域
宗地面積、形狀72034 m2，不規(guī)則47640 m2，不規(guī)則50000 m2，不規(guī)則25799 m2，不規(guī)則
個別因素容積率0．750．80．50．7
環(huán)境條件污染小污染較大無污染污染小
基礎設施狀況六通一平七通一平七通一平七通一平
年期50年30年50年50年

4．編制比較因素條件指數(shù)表
經對表1中各因素條件的相互比較，賦予相應的支書，結果見表2。
表2 比較因素條件指數(shù)表
待估宗地及實例 內容比較因素待估宗地實例1實例2實例3
交易時間 100 105 105 105
交易情況 100 100 115 100
區(qū)域因素離市中心距離 100 100 98 100
區(qū)域性質 100 102 102 102
面積、形狀 100 101 101 101
個別因素容積率 100 100 90 100
環(huán)境條件 100 98 101 100
基礎設施狀況 100 100 100 100
年期 100 93．7 100 100
表中有關修正說明如下：
（1）期日修正：目前，工業(yè)用地地價約下跌了5%。
（2）實例2年期修正：[1－1／(1+r)30]／[1－1／(1+r)50]＝93. 7%。
5．因素修正
由表2進一步得到各項修正系數(shù)，如下表3。
表3 因素比較修正系數(shù)表
待估宗地實例 內容比較因素 實例1實例2實例3
實例地價（元/m2）560770543
交易時間 100/105 100/105100/ 105
交易情況 100/100 100/115 100/100
區(qū)域因素離市中心距離 100/100 100/98 100/100
區(qū)域性質 100/102 100.102 100/102
面積、形狀 100/101 100/101 100/101
個別因素容積率 100/100 100/100 100/100
環(huán)境條件 100/98 100/101 100/100
基礎設施狀況 100/100 100/100 100/100
年期 100/93．7 100/ 100 100/100
修正后價格（元/m2）563. 8625. 4 502. 0
6．實例修正后的地價計算
經比較分析，對各比較實例經因素修正后得到的地價眾數(shù)值作為市場比較法所得待估宗地價格。
待估宗地地價＝（563. 8 + 652. 4 + 502. 0）÷3＝563. 7元/平方米
（二）成本逼近法
成本逼近法是指以土地取得和開發(fā)過程中發(fā)生的客觀正常費用為基礎，加上適當?shù)耐顿Y利息、利潤及土地增值，從而確定土地價格的方法。該方法基本公式如下：
地價＝土地取得費用＋土地開發(fā)費用＋投資利息＋投資利潤
（1）土地取得費用：根據(jù)征用該地實際發(fā)生費用計算。
a. 耕地占用稅：6. 0元/平方米。
b. 菜地建設基金：45. 0元/平方米。
c. 糧油差價補償費：3. 7元/平方米。
d. 土地補償費：11. 5元/平方米。
e. 青苗補償費：2. 0元/平方米。
f. 土地平整費：15元/平方米。
g. 勞動力安置費：60. 0元/平方米。
h. 養(yǎng)老費：49. 5元/平方米。
i. 征地管理費：按(b + c + d + e + f + g + h)×2%計, 即3. 7元/平方米。
j. 不可預見費：(d + e + f+ g + h)×2％＝2．8元／平方米。
上述各項費合計，得到土地取得費用為199．2元／平方米。
(2)土地開發(fā)費用：取110元／平方米。
(3)投資利息：
假定土地取得后即進行開發(fā)，開發(fā)期限為一年，則：
利息＝199．2×10．08％×1+110×10．08％×1＝31．2元／平方米
(4)投資利潤：土地開發(fā)投資利潤率取12％，則：
投資利潤＝(土地取得費用+土地開發(fā)費用)×12％＝(199. 2+110)×12％＝37．1元／平方米
上述各項之和，即為成本逼近法所得待估土地價格：
V＝ (1) + (2) + (3) + (4)＝199．2 + 110 + 31．2 + 37．1＝377．5元／平方米
(三)評估結果的確定
上述兩種方法評估結果分別為563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年來××新區(qū)工業(yè)用地市場相對較發(fā)達，故以市場比較法的評估結果作為待估土地最終評估結果比較合理，則待估土地單位面積地價為563．7元／平方米。由于待估土地總面積為72034平方米，則評估總價格為40，605，565．8元。

第四部分 附 件(略)
土地估價技術報告一中存在的主要錯誤及其致錯的原因如下：
1．第一部分后面應寫上“總述”。
2．估價項目名稱不明確。
3．“估價目的”中未說明估價的應用方向。
4．“估價依據(jù)”中未列出土地估價的技術標準, 即估價規(guī)程。
5．“地價定義”中未說明土地開發(fā)程度。
6．“估價日期”中未注明估價的截止日期。
7．“估價結果”無單位地價和大寫。
8．“需要說明的特殊事項”中未說明估價的假設條件。
9．“估價師簽名欄”中無估價師資格證書號。
10．“土地登記狀況”中證書名錯，應為國有土地使用證
11．登記狀況中五四至、登記等。
12.“土地權利狀況”欄未說明他項權利狀況。
13．區(qū)域因素與個別因素混淆(其中：將個別因素(宗地形狀、面積)列入了區(qū)域因素；將區(qū)域因素(環(huán)境條件)列入了個別因素；個別因素中未說明宗地的基礎設施狀況及土地最有效用途)。
14.在市場比較法的計算公式中無個別因素修正。
15．交易情況說明不正確。
16.在因素條件表中應將“宗地面積形狀”列人個別因素欄，將“環(huán)境條件”列入區(qū)域因素欄。
17.在選取的實例中，實例3超過了規(guī)定年限(5年)。
18．個別因素修正中，“面積形狀”修正錯誤。
19.“基礎設施狀況”未作修正。
20.交易時間未作修正。
21．期日修正未作詳細說明，只一般描述為“地價下跌了5％”。
22．實例2“容積率”修正錯誤，實例1、實例3容積率未修正。
23．實例2年期修正錯，應為實例1年期修正。
24．年期修正未對r的取值作說明。
25．市場比較法的最終結果應取算術平均數(shù)，不應為眾數(shù)。
26．成本逼近法公式錯，無土地增值收益。
27．在成本逼近法中，計算土地取得費不能以項目實際發(fā)生的費用為依據(jù)
28．“土地平整費”不應計人“土地取得費”。
29．“土地開發(fā)費”無取費依據(jù)。
30．利息計算中“利息率”的確定無依據(jù)。
31．投資利息中開發(fā)期沒有乘1／2。
32．利潤率的確定沒有依據(jù)。
33．成本逼近法計算過程中沒有計算土地增值收益。
34．成本逼近法的最終結果沒有進行年期修正。
35．估價結果未大寫。
36．第四部分應為“附錄”。 報告二 土地估價技術報告
第一部分 總 述
一、估價項目名稱：
大達儲運公司四方路倉庫部分土地和庫房估價。
二、委托估價方(略)
三、受托估價方(略)
四、估價目的：
為大達儲運公司以四方路倉庫部分土地、庫房作價與外商舉辦中外合資企業(yè)提供價格依據(jù)。
五、估價依據(jù)：(略)
六、價格定義：
本報告提供的土地價格是指熟地價格和庫房的現(xiàn)時市場價格

七、估價期日：1997年9月
八、估價日期：1997年8月30日至9月20日
九、估價結果
土地價格總計：19．1萬美元，單位地價39．3美元／m2
房屋價格總計：419．2萬人民幣，單價722．8元／m2人民幣。
十、需要特殊說明的事項
( 1 ) 評估對象為大達儲運公司四方路倉庫中的部分生產經營用地和庫房。大達儲運公司與外商達成意向：在不辦理土地使用權出讓手續(xù)的前提下，將部分生產用地作價投入合資企業(yè)。
( 2 ) 本報告所稱市場價格是指公開市場價格。
( 3 ) 未經評估單位書面同意，本報告不得用于任何公開文件、材料或者在報刊雜志上刊載。
（4）本報告有效期為1年。 。
（5）本報告不對任何第三者承擔責任
十一、估價人員簽名
劉唯 注冊房地產估價師 編號00567
陳宏 經濟師、資產評估師 編號98035
十二、土地估價機構(略)
一九九八年九月二十日
第二部分 估'fie對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1．土地位置狀況
位置：四方路倉庫位于某市四方路150號，靠近碼頭。
土地用途：倉儲用地。
土地面積：四方路倉庫總用地面積為152000平方米，其中估價對象土地面積為4850平方米。
土地利用狀況：四方路倉庫用地中直接用于生產經營土地占土地總面積的68．5％，為104120平方米，其余為道路、食堂、辦公、浴室及廠辦幼兒園及綠化等占地。
土地等：6等
2．土地權利狀況
評估土地為國有劃撥土地使用權，土地使用權證號(略)。該土地于1989年經市土地管理部門批準依法征用當?shù)剞r地，并嚴格按規(guī)劃建設使用。
3．建筑物及其他附著物狀況(略)
二、地價影響因素分析
1．一般因素
某市為重要港口工業(yè)城市，有優(yōu)良的港口、鐵道、公路和航空運輸條件。氣候溫暖，四季分明，地質、水文條件良好，工業(yè)基礎雄厚，尤其是改革開放以后大量外資看好其良好的投資環(huán)境，該市發(fā)展前景越來越好。
2．環(huán)境因素
四方路倉庫所在地區(qū)為該市的主要工業(yè)倉儲地區(qū)，交通條件極為方便，路網港叉縱橫交錯，鐵路、公路、水路應有盡有，市政基礎設施也很齊全(五通：通路、電、上水、下水、電信)，具備了工業(yè)倉儲用地的優(yōu)良環(huán)境和硬件條件，是理想的貨物運輸集散地。
3．個別因素
四方路倉庫土地的最佳用途即為倉儲運輸用途，無改變用途的可能性，評估對象所用市政設施全部取自四方路倉庫已建成的未合資部分。食堂，辦公等也均可無償使用。該地地勢較高，無水侵和暴雨積水記錄，地面荷載力良好，均能達到設計要求。市政基礎設施齊全，達到“五通一平”，地面建筑物面積5800 m2。
第三部分土地及附著物估價
一、估價原則(略)
二、估價技術路線
由于市場上不存在與估價對象相似的成交實例，但可由委托方提供土地開發(fā)成本及其收益資料，故采用成本法和收益還原法評估地價，為了使成本法評估地價更加準確，以比較法求出生地地價再加上實際開發(fā)費用求出熟地價。庫房采用重置價折舊法評估。

三、估價過程
基本公式：
評估對象價格＝土地價格＋建筑物價格
（一）土地估價
1．成本法評估土地價格
本案所稱成本法評估土地價格，是以估價對象附近或同一供需圈內近些年的土地出讓實例，先采用比較法求出生地地價，再加上土地開發(fā)費得到評估土地“七通一平”的熟地地價。
（1）比較實例選擇：
本次評估收集了以下3個比較實例
比較實例A：東平路32號，國有出讓倉儲用地
比較實例B：臨江路158路，國有出讓運輸業(yè)用地
比較實例C：臨江路194路，國有出讓工業(yè)倉儲用地
（2）比較因素選擇：
比較因素選擇了影響倉儲業(yè)用地地價的區(qū)域因素和個別因素（詳細說明略）
（3）編制因素條件說明見表1。
表1 因素條件說明表
待估宗地及實例 內容比較因素評估對象比較實例A比較實例B比較實例C
交易情況正常作價入股 正常出讓正常出讓 正常出讓
期 日 1997. 91997. 5 1997. 8 1997. 4
區(qū)域因素位置 四方路 東平路 臨江路臨江路
距市中心距離 19km 20km 22km 23km
基礎設施 五通一平 生地 生地生地
工業(yè)集聚度 好 好 較好較好
交通狀況 好 好 較好 較好
個別因素土地用途 倉儲 倉儲 運輸業(yè) 工業(yè)倉儲
面積（m2） 48506500 2300 186500
使用年限（年） 5050 5050
土地形狀 規(guī)則 規(guī)則規(guī)則 不規(guī)則
容積率 0. 41 0. 46 0. 420. 40
（4）編制比較因素條件指數(shù)表（表2略）
（5）因素修正
由于實例成交日期與估價期日比較接近，而且該段時間內工業(yè)倉儲用地地價穩(wěn)定，無大的變化，不作修正。交易情況正常，也不作修正。
因素修正見表3
表3 因素修正表
比較實例 A B C
地價（美元/ m2） 24 23 21
區(qū)域因素 100/100 100/99 100/97
個別因素100/100 100/99 100/90
比準價格（美元/ m2） 24 23. 7 24. 05
上述比準價格接近，取其算術平均值：
地價（24＋23. 7＋24. 05）÷3＝23. 9
取整為：24美元/平方米
（6）計算土地開發(fā)費
根據(jù)委托方提供的詳細的土地開發(fā)費用，計算得到開發(fā)費為8美元/平方米。
（7）計算單位面積地價（利息率取銀行一年期貸款利率12%，管理費取3%，開發(fā)周期取1年，開發(fā)費均勻投入，利潤率取行業(yè)行潤利潤率7%）
則：地價＝24×（1＋12%）1. 5＋8×（1＋12%）0. 5（24＋8）（3%＋7%）
＝28．45＋8．4＋73．2＝40．12美元/平方米
（8）總地價＝40. 12×4850＝194582美元，合人民幣161. 5萬元（美元與人民幣匯率取
1：8. 3)

2．收益還原法評估土地價格
根據(jù)委托方提供的資料計算：
（1）四方路倉庫去年全年經營收入880. 5萬元（人民幣）
（2）全年全部經營支出為320萬元（人民幣）
（3）土地純收益（營業(yè)稅及附加取5. 56%）：
　　　880．5×（1－5．56%）－320＝511. 5萬元
（4）計算地價（土地還原率取7%）
地價＝[（511. 5÷7%）×（1－1/（1＋7%）50）÷152000]×4850
　　＝7059. 1÷152000×4850＝225. 2萬元
3．地價的確定
將上述兩種方法求取的地價取其算術平均值，則評估地價為：
（161．5＋225．2）÷2＝193. 35萬元
（二）求取房屋價格
1．計算房屋重置價
評估房屋為一座3層庫房，框架結構，有一臺2噸貨梯，1983年竣工使用，耐用年限60年。根據(jù)某市建設委員會頒發(fā)的建筑定額及材差，計算得房屋重置單價為1100元／平方米（144。6美元/平方米）
則：房屋重置價為：1100×5800＝6380000元
2．計算房屋折舊（設殘值率為2%，耐用年限60年）
（1）年折舊額：6380000×[（1－2%）÷60]＝104206元
（2）折舊總額：104206×14＝1458884元
3．計算房屋現(xiàn)值
6380000－1458884＝4921116元，取492. 1萬元
（三）評估對象總價
評估對象總價＝地價＋房屋價格＝193. 35＋492. 1＝685. 45萬元
（四）估價結果（略）
第四部分 附錄
一、房物產權證書
二、估價對象照片
三、大達公司營業(yè)執(zhí)照
土地估價技術報告二中存在的主要錯誤及其致錯的原因如下：
1．估價目的中對土地權利說明不明確。
2．無估價對象描述。
3．估價定義中用途、基礎設施、年期、權利未說明。
4．估價期日非具體時點(無“日”)。
5．估價結果中無大寫、無匯率、幣種不統(tǒng)一。
6．無土地估價結果一覽表。
7．“需要特殊說明事項”中未對估價的假設條件(價格)進行說明
8．說明事項中，未辦理出讓手續(xù)，就人股。
9．報告有效期應為半年。
10．非土地估價師簽名。
11．出具報告的時間離估價基期過長。
12．無四至說明。
13．無土地登記狀況說明(地號、圖號、證號等)。
14．土地級別與土地等混同。
15．他項權利無說明。
16．征地審批機關應為當?shù)卣峭恋夭块T。
17．一般因素描述不全(需進一步說明)。
18．區(qū)域因素分析錯為環(huán)境因素分析。
19．個別因素描述不全(需進一步說明)。
20．估價方法應用錯誤(需進一步說明)。
21．因素修正表案例B錯，應為23．47。
22．土地開發(fā)費無依據(jù)、不是客觀費用。
23．計息期錯，應為1年。
24．未計算土地稅費、土地增值收益。
25．未作年期修正。
26．收益還原法中，收益不是客觀收益。
27．未扣除房屋收益。
28．還原率取值無依據(jù)。
29．兩種估價結果相差過大，不能用算術平均值。
30．土地征用日期與竣工日期矛盾。
31．房屋折舊計算錯誤(年限錯誤，不應扣殘值)。
32．附件中缺少土地使用權證書(圖、證)復印件。
33．附件中缺少土地估價機構資質證書、估價師資格證書復印件。