《土地管理基礎(chǔ)知識(shí)》考試復(fù)習(xí)資料(5)

    ②出讓國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)利限制

　　土地使用權(quán)出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設(shè)項(xiàng)目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現(xiàn)了國(guó)家與土地使用權(quán)人之間的財(cái)產(chǎn)利益關(guān)系，又體現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃部門(mén)與土地使用權(quán)人之間的管理關(guān)系。因此，出讓國(guó)有土地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

　　③違約責(zé)任

　　超過(guò)合同約定的期限滿一年未開(kāi)發(fā)土地的，國(guó)有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。除因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

　　2)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

　?、俎D(zhuǎn)讓條件

　　《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。

　　A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓，

　　B、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓.這兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目.這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。

　?、跈?quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則

　　權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則，即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則，是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。

　　出讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

　?、坜D(zhuǎn)受讓的年限

　　出讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人土地使用權(quán)的期限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　3)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出租

　　出讓國(guó)有土地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開(kāi)發(fā)和利用。依《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理辦法》第19條的規(guī)定，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時(shí)，出租期限不得超過(guò)出讓合同規(guī)定的期限。

　　4)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的抵押

　　以出讓國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定土地抵押權(quán)的，土地使用權(quán)人必須按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并領(lǐng)取出讓國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，同時(shí)，還應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成對(duì)土地的投資、開(kāi)發(fā)和利用。

　　出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押后，出讓國(guó)有土地使用權(quán)人必須繼續(xù)履行出讓合同。

　　例題：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有()年。

　　A、20

　　B.30

　　C.40

　　D.70

　　答案：C

　　解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”70年減去年30年，為40年，因此，應(yīng)選取C。

    (3)租賃國(guó)有土地使用權(quán)

　　租賃國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是不同的，前者是以國(guó)家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來(lái)取得。在實(shí)際操作中，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在土地一級(jí)市場(chǎng)，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記;土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)，土地登記時(shí)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。

　　1)租賃國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

　?、僮赓U土地使用權(quán)的內(nèi)容

　　租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán)，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為代價(jià)對(duì)物進(jìn)行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國(guó)家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對(duì)承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒(méi)有處分權(quán)。

　　依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)，并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年限時(shí)，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

　?、谧赓U土地使用權(quán)的權(quán)利限制

　　A、期限的限制

　　國(guó)有土地使用權(quán)租賃可分別實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)五年;對(duì)需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途的土地出讓最高年限。租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂租賃合同。

　　B、用途的限制

　　從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，如需改變，必須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意;從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)。因此，在國(guó)有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國(guó)有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。

　　2)租賃國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租

　?、僮赓U國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押

　　A、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件

　　一是經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意;二是按租賃合同約定投資開(kāi)發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成;三是已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū);四是租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　B、權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則

　　權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則，即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則。是指租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽訂的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。但只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，轉(zhuǎn)讓人對(duì)其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負(fù)擔(dān)負(fù)有告知義務(wù)，受讓人負(fù)有繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同和辦理權(quán)，屬變更登記的義務(wù)。

　?、谧赓U國(guó)有土地使用權(quán)的出租

　　租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國(guó)有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。因此，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同。

　　(4)外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)

　　外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)是在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)以支付場(chǎng)地使用費(fèi)或以中方已取得的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股等方式而取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。

　　(5)城市私房用地使用權(quán)

　　城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對(duì)房屋占用的土地所享有的國(guó)有土地使用權(quán)。

　　例題：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租給第三人，承租土地使用權(quán)歸()所有。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

　　A.原承租人

　　B.第三人

　　C.原承租人和第三人共有

　　D.原承租人和第三人協(xié)商

　　答案：A

　　解析：租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國(guó)有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。

    3、集體土地使用權(quán)的權(quán)能

　　集體土地使用權(quán)的權(quán)能包括農(nóng)地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)等四類。

　　(1)農(nóng)地使用權(quán)

　　農(nóng)地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者其他單位、個(gè)人依法以承包或者租賃等方式取得的用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有期限限制的集體土地使用權(quán)。

　　1)農(nóng)地使用權(quán)的內(nèi)容

　　農(nóng)地使用權(quán)人在權(quán)利期限內(nèi)，對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)，并可依法繼承?；纳健⒒牡?、荒丘、荒灘等未開(kāi)發(fā)利用土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)須達(dá)到一定的轉(zhuǎn)讓條件方可轉(zhuǎn)讓，具體轉(zhuǎn)讓條件依各地方的有關(guān)規(guī)定。

　　2)農(nóng)地使用權(quán)的限制

　?、俨坏蒙米愿淖儥?quán)利取得時(shí)設(shè)定的土地用途;

　　②不得閑置耕地。

　　(2)宅基地使用權(quán)

　　宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。

　　1)宅基地使用權(quán)的內(nèi)容

　　宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。此處有限制的處分權(quán)是指權(quán)利人將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。

　　2)宅基地使用權(quán)的限制

　　①按照《土地管理法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租住宅的，不得再申請(qǐng)宅基地。

　?、跈?quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合建房申請(qǐng)宅基地條件的成員。

　　③轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應(yīng)當(dāng)依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

　?、苻r(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)投資方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。

　　1)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)用地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。其中，收益權(quán)的具體范圍和行使方式，根據(jù)企業(yè)的具體形態(tài)和適用法律的不同，分別按照公司法、合伙企業(yè)或者其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定確定。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獨(dú)資設(shè)立的企業(yè)，其收益一般歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

　　2)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的限制

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的可流轉(zhuǎn)性是比較有限的。之所以限制其流轉(zhuǎn)，主要是基于保護(hù)耕地的需要。

　　依《擔(dān)保法》和原《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)可依法抵押。但法律對(duì)此有兩點(diǎn)限制：

　　①鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押。

　　②在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)土地征收程序，該土地原有的集體所有性質(zhì)不變未經(jīng)辦理變更土地用途的審批手續(xù)，必須按原有的用途使用該土地。

　(4)鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)

　　鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)。

　　1)鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

　　鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)人對(duì)土地僅享有占有權(quán)、使用權(quán)，一般沒(méi)有收益權(quán)與處分權(quán)。這是該項(xiàng)權(quán)利的用途性質(zhì)所決定的。

　　2)鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的限制

　　①該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得擅自改變土地用途，甚至不得擅自改變土地的具體用途，如用于辦學(xué)校的，就不能隨意轉(zhuǎn)為辦醫(yī)院。

　?、谠擁?xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得將土地用于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，這是由該項(xiàng)權(quán)利的公益性質(zhì)所決定的。

　　③該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得將權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他形式的交易。

　　例題：()是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)。

　　A.農(nóng)地使用權(quán)

　　B.宅基地使用權(quán)

　　C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)

　　D.鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)

　　答案:D

　　解析: 鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)。

　　(六)土地他項(xiàng)權(quán)利制度(熟悉)

　　1、土地抵押權(quán)的含義

　　土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項(xiàng)權(quán)利。

　　2、土地抵押權(quán)的抵押范圍

　　1)可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利

　?、俜稍试S單獨(dú)流轉(zhuǎn)的國(guó)有土地使用權(quán)。

　　②依法以國(guó)有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)。

　?、垡婪ǔ邪⒔?jīng)登記的集體荒山的土地使用權(quán)。

　?、苻r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體土地使用權(quán)。

　　2)國(guó)有土地使用權(quán)的可抵押范圍

　　①根據(jù)《擔(dān)保法》第34條第3項(xiàng)和《城市房地產(chǎn)管理法》第47條第2款的規(guī)定，采取出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押。出讓國(guó)有土地使用權(quán)可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無(wú)地上建筑物的情況下單獨(dú)抵押。

　?、诟鶕?jù)《擔(dān)保法》第36條第1款、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條第1款和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條的規(guī)定，國(guó)有土地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。這里的國(guó)有土地使用權(quán)，不以出讓國(guó)有土地使用權(quán)為限。

　　3)集體土地使用權(quán)的可抵押范圍

　　①根據(jù)《擔(dān)保法》第34條第5項(xiàng)以及《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，依法承包并經(jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。

　?、诟鶕?jù)《擔(dān)保法》第36條第3款的規(guī)定，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押;該土地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押。

例題：可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利包括()等。

　　A.法律允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的國(guó)有土地使用權(quán)

　　B.依法以國(guó)有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)

　　C.依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權(quán)

　　D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體土地使用權(quán)

　　答案:ABD

　　解析: 依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權(quán)，不可設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利。可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利。

　　2、土地租賃權(quán)的含義

　　(1)土地租賃權(quán)概念

　　土地租賃權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對(duì)土地使用、收益的土地他項(xiàng)權(quán)利。土地租賃權(quán)是指通過(guò)契約從土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人處獲得的土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán)。與土地使用權(quán)相比少了一項(xiàng)處分權(quán)。主要包括土地轉(zhuǎn)租、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包、城市土地出租?？煞譃橛衅谙薜幕驘o(wú)期限的土地租賃權(quán)。

　　(2)土地租賃權(quán)的內(nèi)容及限制

　　1)土地租賃權(quán)的基本內(nèi)容

　　土地租賃是土地使用權(quán)人在保留土地合法使用權(quán)的條件下，承租權(quán)人在一定期限內(nèi)以支付租金為代價(jià)對(duì)土地進(jìn)行使用和收益，因此，土地承租權(quán)人享有租用土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。土地承租權(quán)人不享有土地使用權(quán)，無(wú)權(quán)行使轉(zhuǎn)讓或者抵押等處分權(quán)。依《合同法》第224條的規(guī)定，經(jīng)土地使用權(quán)人的同意，土地承租權(quán)人可以將之轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)承租期限。

　　2)土地承租期間新增建筑物的歸屬

　　按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體統(tǒng)一的原則，確定地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)對(duì)土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權(quán)人;原土地使用權(quán)出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)期未屆滿時(shí)，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權(quán)人投資建造的地上建筑物、其他附著物，依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一和“房地一致”的原則，其所有權(quán)歸屬于該租賃土地使用權(quán)人。這兩者的區(qū)別應(yīng)予以注意。

　　3)土地承租期間使用權(quán)轉(zhuǎn)移對(duì)承租權(quán)的效果

　　土地使用權(quán)人將其權(quán)利出租后，在租賃期內(nèi)又將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、抵押的，仍需保護(hù)原承租人的利益，維護(hù)原租賃合同的效力。

　　4)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

　　參照《合同法》第230條的規(guī)定，確認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。法律為保護(hù)承租人的權(quán)益，賦予其此種特權(quán)。因租賃合同為持續(xù)性合同，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的承租人對(duì)土地進(jìn)行了一定的投資，故需要對(duì)租賃物長(zhǎng)期使用和收益。對(duì)此，法律應(yīng)當(dāng)加以特殊保護(hù)，以鼓勵(lì)承租人進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用。

　　5)出租人的交付義務(wù)

　　出租人依約應(yīng)將土地的占有和使用提供給土地承租權(quán)人而未按期提供，但尚未造成土地租賃合同提前終止的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;由此造成土地承租權(quán)人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

　　6)承租人的租金義務(wù)

　　土地使用權(quán)的取得以向土地使用權(quán)人支付一定數(shù)額的租金為代價(jià)，根據(jù)租賃合同對(duì)租金支付方式、數(shù)額、期限的約定，土地承租人負(fù)有按約定支付租金的義務(wù)。土地承租人不繳納、不足額繳納租金或者不按期繳納租金，未達(dá)法定期限，沒(méi)有被收回土地承租權(quán)的，土地承租權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付違約金，承擔(dān)違約責(zé)任。

　　7)承租人遵守土地使用權(quán)出讓合同的義務(wù)

　　《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第2l條規(guī)定，土地使用權(quán)出租后，承租人應(yīng)遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的合理利用土地的義務(wù)，不得隨意改變?cè)械耐恋赜猛?需要改變土地使用權(quán)合同規(guī)定用途內(nèi)容的，必須征得出租人的同意，并依法經(jīng)過(guò)審批，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整出讓金，辦理登記手續(xù)。

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