《土地管理基礎(chǔ)知識》考試復(fù)習(xí)資料(12)
土地市場概念
一、內(nèi)容提要:
1.土地市場概念
2.土地市場的特點(diǎn)
3.土地市場的分類
4.土地市場的功能
5.土地市場的運(yùn)行機(jī)制
6.我國土地市場的現(xiàn)狀
7.土地市場管理的內(nèi)容
8.土地市場供需調(diào)控
9.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
10.土地使用權(quán)抵押的概念和條件
11、土地使用權(quán)租賃的概念
二、考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對土地市場交易與監(jiān)管知識的理解與掌握程度。
三、考試基本要求
掌握:土地市場概念、特點(diǎn)、分類,監(jiān)管調(diào)控的內(nèi)容,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念和內(nèi)容,土地使用權(quán)抵押概念和條件。
熟悉:土地市場的功能、運(yùn)行機(jī)制,土地使用權(quán)租賃的概念。
了解:我國土地市場現(xiàn)狀與發(fā)展過程。
四、內(nèi)容輔導(dǎo):
(一)土地市場概念(掌握)
1、狹義的土地市場
土地市場的概念,有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進(jìn)行土地交易的專門場所,如土地交易所,不動產(chǎn)交易所等。我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。
2、廣義的土地市場
廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和,土地市場由于其經(jīng)營的產(chǎn)品具有價(jià)值大,位置固定等特點(diǎn),產(chǎn)品難以集中到固定的場所去交換,其交換活動尤其需要憑借金融、信息等部門的作用才能完成。因此,土地市場的內(nèi)涵一般難以用狹義的市場定義來概括,而應(yīng)包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營性活動。
3、土地市場的主體和客體
(1)土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人),包括供給者、需求者、中介者和管理者。
A.供給者。供給者是向土地市場提供交易對象的經(jīng)濟(jì)行為主體,主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營者)。
B.需求者。需求者是通過土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個(gè)人。
C.中介者。由于土地市場信息缺乏,交易過程需大量的專業(yè)知識,而普通買者并非經(jīng)常參與土地交易。因此在土地市場上,通過土地供求雙方直接面議成交的僅為少數(shù)。對于大量的土地交易,土地供求雙方往往通過土地交易中介機(jī)構(gòu)(如經(jīng)紀(jì)人等)來完成。可見,土地交易中介者是土地市場中的一個(gè)重要主體。
D.管理者。市場的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序,提供交易質(zhì)量和效率,協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系。管理者包括國家的有關(guān)部門,如土地、房地產(chǎn)、物價(jià)、工商行政、稅務(wù)等管理部門。除必要的行政手段外,主要通過價(jià)格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行管理。
(2)土地市場客體。市場客體是市場交易的對象。土地市場運(yùn)行中的客體,就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。土地最基本的特點(diǎn)是土地在流通過程中,流通或轉(zhuǎn)移的不僅是土地物質(zhì)體,更重要的是土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此,土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場運(yùn)行中的交換,構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。
例題:土地市場主體包括()。
A.供給者
B.需求者
C.土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系
D.中介者和管理者
答案:ABD
解析:土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人),包括供給者、需求者、中介者和管理者。
(二)土地市場的特點(diǎn)(掌握)
土地市場作為市場體系的組成部分,具有市場的一般規(guī)定性。但是,土地是一種特殊形態(tài)的商品,具有區(qū)別于一般商品市場的明顯特點(diǎn)。
1、交易實(shí)體的非移動性。一般市場交換表現(xiàn)為商品實(shí)體的運(yùn)動,而土地在交易過程中,交易對象不移動,只發(fā)生貨幣運(yùn)動和使用者的移動,其實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)契約的交易。因此,土地交易往往以一定的契據(jù)等法律文件為依據(jù),權(quán)利的取得必須以法律為依據(jù)方為有效,并按權(quán)屬管理和市場管理的需要進(jìn)行變更登記,使其權(quán)屬的變更得到法律確認(rèn)。
2、土地市場的地域性。由于位置固定的特性,使得土地市場基本上是一個(gè)地方市場,土地必須原地出售。因此,不同地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,土地市場產(chǎn)生和發(fā)展的動力也不完全相同,因而也就引起不同地區(qū)土地市場狀況的不均衡。如我國目前土地市場明顯地存在著沿海開放城市與內(nèi)地一般城市、東部地區(qū)與中西部地區(qū)的差異。
3、土地市場的壟斷性。土地資源的稀缺性和位置固定性,以及土地市場的地域性分割,導(dǎo)致地方性市場的不完全競爭和土地價(jià)格不完全由供求關(guān)系來決定,加之土地交易數(shù)額較大,所以土地市場容易形成壟斷。在實(shí)行土地公有制的國家和地區(qū),所謂的土地買賣只是一定年限土地使用權(quán)的買賣,而不是所有權(quán)的買賣。土地的最終產(chǎn)權(quán)始終掌握在國家手中,用途由土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃限定,不能任意改變。所以,土地市場實(shí)際上是由政府控制的市場,因而價(jià)格機(jī)制、競爭機(jī)制等對土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用就不如一般商品那樣明顯。
4、流通方式的多樣性。土地作為耐用、高值商品,由使用期限長短、利用方式、開發(fā)程度、收益高低的不同組合,創(chuàng)造出多種不同形式的土地權(quán)屬、利益關(guān)系,以打破市場流通的局限,滿足不同層次的需要。如除買賣外,租賃、分割轉(zhuǎn)讓、分期付款、產(chǎn)權(quán)交換、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議成交、抵押等交易方式在土地市場中相當(dāng)普通。這種流通方式的多樣化是土地市場特有的。
5、土地供給彈性小。土地是一種稀缺的資源,土地的自然供給完全無彈性,土地的經(jīng)濟(jì)供給彈性也很小。因此,在一定地域性市場內(nèi),土地價(jià)格主要由需求來決定。對土地的需求增加,地租上升,地價(jià)就隨之上漲;反之,對土地的需求減少,地租則下降,地價(jià)也下跌。
例題:與一般商品市場相比,土地市場具有交易實(shí)體的非移動性、()等特征。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A.土地市場的地域性
B.土地市場的壟斷性
C.流通方式的單一性
D.土地供給的彈性小
答案:ABD
解析:應(yīng)是“流通方式的多樣性”。
土地市場的分類
(三)土地市場的分類(掌握)
中國土地市場是在中國社會主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)上建立起來的,是由多種市場構(gòu)成的市場體系。中國土地市場體系按地域劃分,分為城市國有土地使用權(quán)市場和農(nóng)村集體土地使用權(quán)市場;按市場主體劃分,分為涉外(國外或境外)市場和境內(nèi)(中國大陸)市場。中國城市國有土地使用權(quán)市場按交易梯次劃分,分為出讓(一級)市場和轉(zhuǎn)讓(二級)市場、租賃抵押(三級)市場;中國農(nóng)村土地市場,―按市場流轉(zhuǎn)的客體(土地利用方向)劃分,分為農(nóng)地(耕地)使用權(quán)市場、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場和土地產(chǎn)權(quán)股份化改制等。
按照現(xiàn)行的法律規(guī)定,我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。按照市場交易主體和市場運(yùn)行過程,可將城鎮(zhèn)土地市場分為三級市場結(jié)構(gòu)。按土地交易方式,可以將土地市場分為:
1、土地使用權(quán)的出讓市場。土地使用權(quán)出讓市場是指土地所有者將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者而形成的市場,反映的是土地所有者和土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。土地使用權(quán)的出讓市場是土地一級市場,其主要市場活動是國家以土地所有者的身份,將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計(jì)劃及使用年限,出讓給土地使用者或開發(fā)商。由土地所有制所決定,土地一級市場是國家壟斷的市場。政府通過土地供應(yīng)計(jì)劃和規(guī)劃,對出讓土地的建設(shè)規(guī)模、土地開發(fā)計(jì)劃、土地的位置及面積、土地的使用要求作出規(guī)定,并根據(jù)這些規(guī)定和需要,對土地出讓活動實(shí)行直接調(diào)控。
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場是指土地使用權(quán)人將剩余年限的土地使用權(quán)讓與其他土地使用者而形成的市場。反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場即土地二級市場,其主要市場活動是開發(fā)商根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和出讓合同要求,對土地進(jìn)行開發(fā)和建設(shè),并將經(jīng)過開發(fā)的土地使用權(quán)連同地上定著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。其受讓方可以是二手的開發(fā)經(jīng)營者,也可能是直接的土地使用者。
二級市場是國家調(diào)控下的以市場調(diào)節(jié)為主的市場。
3.土地使用權(quán)租賃市場。土地使用權(quán)租賃是指土地所有者或土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)租賃市場屬于土地三級市場。
4.土地使用權(quán)抵押市場。土地使用權(quán)抵押是土地抵押人以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。土地使用權(quán)抵押市場屬于土地三級市場。
更多土地估價(jià)師信息請關(guān)注:
2008年全國土地估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程輔導(dǎo)方案
環(huán)球網(wǎng)校土地估價(jià)師頻道
百度土地估價(jià)師
三級市場是土地使用者之間進(jìn)行的租賃、抵押活動。它是市場調(diào)節(jié)的開放市場。
三級市場結(jié)構(gòu)是我國目前土地市場的基本構(gòu)成,明確區(qū)分三級市場,既有利于政府管理和調(diào)控土地市場,也有利于分析土地市場的交易狀況,掌握真實(shí)的市場供求關(guān)系。盡管二、三級市場之間較難區(qū)分,有時(shí)出現(xiàn)交叉,但是嚴(yán)格區(qū)分三級市場結(jié)構(gòu)對土地市場管理者來說是非常有價(jià)值的。
例題:土地使用權(quán)的出讓市場是土地()級市場。
A.一
B.二
C.三
D.四
答案:A
解析:土地使用權(quán)的出讓市場是土地一級市場.
(四)土地市場的功能(熟悉)
1.優(yōu)化配置土地資源
土地資源的配置方式分為行政劃撥方式和市場方式。單一的行政劃撥方式效率低下,極易造成土地資源的巨大浪費(fèi)。土地只有通過以市場為主的方式來進(jìn)行配置,才能滿足人類生產(chǎn)生活的需要,才能使土地資源配置優(yōu)化。
2.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),優(yōu)化生產(chǎn)力布局
經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,需要有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局。以價(jià)格機(jī)制為核心的市場機(jī)制就像一只“無形的手”,時(shí)刻對一個(gè)國家或地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局依市場原則進(jìn)行調(diào)整,以實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。地租、地價(jià)是土地市場中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,是引導(dǎo)土地資源在不同產(chǎn)業(yè)中合理配置的重要信號。
3.健全市場體系,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合
市場機(jī)制只有在一個(gè)完整的市場體系中才能充分發(fā)揮作用。土地是人類的基本生產(chǎn)要素,只有實(shí)現(xiàn)以市場配置為主,才能健全全社會的市場體系,最大限度發(fā)揮市場機(jī)制的作用,實(shí)現(xiàn)全部生產(chǎn)要素的最佳組合。
例題:土地市場的功能包括()。
A.優(yōu)化配置土地資源
B.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),優(yōu)化生產(chǎn)力布局
C.健全市場體系,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合
D.流通方式的多樣性
答案:ABC
(五)土地市場的運(yùn)行機(jī)制(熟悉)
城市土地市場運(yùn)行機(jī)制包括市場機(jī)制和宏觀調(diào)控機(jī)制。
1、市場機(jī)制
所謂市場機(jī)制,是對市場經(jīng)濟(jì)體制中基于經(jīng)濟(jì)活動主體的自身經(jīng)濟(jì)利益,在競爭性市場中供給、需求與價(jià)格之間相互依存和作用,連鎖互動所形成的自組織、自耦合機(jī)能的理論概括。
城市土地市場機(jī)制主要包括供需機(jī)制、競爭機(jī)制和價(jià)格機(jī)制,其核心是競爭機(jī)制市場秩序的形成過程中,市場機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。市場秩序能否形成,主要取決于市場機(jī)制能否發(fā)揮作用及其作用程度。
2、宏觀調(diào)控機(jī)制
由于市場存在缺陷,市場機(jī)制存在失靈的一面,單純依靠市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用不能使土地市場的運(yùn)行到達(dá)有序狀態(tài)。為了維護(hù)城市土地市場秩序,政府必須對城市土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控,以彌補(bǔ)市場機(jī)制的不足。政府宏觀調(diào)控意圖要通過市場機(jī)制來貫徹,調(diào)控目標(biāo)要在市場運(yùn)行中實(shí)現(xiàn)。宏觀調(diào)控通過市場機(jī)制間接作用于企業(yè)活動。
例題:城市土地市場機(jī)制的核心是()市場秩序的形成過程中,市場機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。
A.競爭機(jī)制
B.供需機(jī)制
C.價(jià)格機(jī)制
D.管理機(jī)制
答案:A
解析:城市土地市場機(jī)制主要包括供需機(jī)制、競爭機(jī)制和價(jià)格機(jī)制,其核心是競爭機(jī)制市場秩序的形成過程中,市場機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。
更多土地估價(jià)師信息請關(guān)注:
2008年全國土地估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程輔導(dǎo)方案
環(huán)球網(wǎng)校土地估價(jià)師頻道
百度土地估價(jià)師
(六)我國土地市場的現(xiàn)狀(了解)
1、中國土地市場體系有其自身的特點(diǎn)
相對于西方發(fā)達(dá)國家的土地市場,中國土地市場體系有其自身的特點(diǎn),主要表現(xiàn)如下:
(1)中國土地市場是政府驅(qū)動型市場。西方發(fā)達(dá)國家的土地市場,是隨著資本主義經(jīng)濟(jì)的萌芽和發(fā)展自發(fā)地形成和發(fā)展起來的。中國在社會主義改造完成后進(jìn)入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,土地以行政劃撥方式配置,沒有土地市場。隨著中國經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌,土地流轉(zhuǎn)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求。中國政府順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律,適時(shí)地建立起符合中國經(jīng)濟(jì)體制改革要求的土地市場。1987年,中國政府決定在保持城市土地國有制的前提下,允許國有土地使用權(quán)通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行出讓和轉(zhuǎn)讓。政府對進(jìn)入土地市場的主體、客體都有嚴(yán)格的規(guī)定。同時(shí),在土地市場建立初期,市場機(jī)制并不是自發(fā)地發(fā)揮作用,價(jià)格還不能完全通過市場的供給與需求自發(fā)地確定,這時(shí)的土地出讓價(jià)格絕大多數(shù)是由政府來確定的。以后,隨著土地市場的發(fā)展與完善,政府逐步放開了對土地價(jià)格的干預(yù),提高了市場化的程度。
(2)目前中國城市土地市場在土地市場體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。在中國土地市場體系中,目前城市土地市場占據(jù)主導(dǎo)地位,已經(jīng)逐步走上比較規(guī)范的發(fā)展道路;而農(nóng)村土地市場仍很不發(fā)達(dá)。近些年來,中國政府重點(diǎn)加強(qiáng)了城市土地市場的培育與管理,而農(nóng)村土地市場仍處于探索和試驗(yàn)階段。理論研究相對滯后,政策法規(guī)尚不規(guī)范統(tǒng)一,土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系還不十分清晰等。所有這些問題,嚴(yán)重阻礙著農(nóng)村土地市場的發(fā)育與完善。因此,目前農(nóng)村土地市場的開放還是局部性的,各地的發(fā)展很不平衡。
(3)中國城市土地市場是壟斷競爭型市場。根據(jù)《憲法》、《土地管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,城市土地屬于國家所有,土地所有權(quán)不進(jìn)入市場。國家只對國有土地使用權(quán)實(shí)行有期限的出讓、轉(zhuǎn)讓和出租等。在土地出讓市場,也就是一級土地市場,土地的供給者只有國家,即國家對一級土地市場的供給進(jìn)行壟斷。每個(gè)城市每年要進(jìn)入出讓市場的土地?cái)?shù)量、位置和用途等,都由各級政府根據(jù)市場需求和土地利用計(jì)劃、規(guī)劃等來確定。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場即二級土地市場則完全放開,土地供求雙方可根據(jù)市場行情自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地使用權(quán)。
(4)在企業(yè)改制中實(shí)行土地政策性入市。中國改革開放前國有企業(yè)所使用的土地全部為行政劃撥土地;為建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制,自20世紀(jì)90年代初開始對國有企業(yè)進(jìn)行改革,實(shí)行公司制改造、組建企業(yè)集團(tuán)、股份合作制改組、租賃經(jīng)營、企業(yè)并購、破產(chǎn)等不同形式的改革,對企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán),根據(jù)企業(yè)類型和性質(zhì)實(shí)行土地出讓、租賃、授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)出資(入股)以及保留行政劃撥等處置方式。除保留行政劃撥等處置方式外,改制企業(yè)的土地使用權(quán)隨企業(yè)改革而依國家政策進(jìn)入市場。這種土地的供給、需求及土地資產(chǎn)價(jià)格受政策影響較大。
2、中國土地市場的現(xiàn)狀
(1)國有土地使用配制范圍和市場配制范圍不斷擴(kuò)大,在全國全面實(shí)行了國有土地有償使用制度;
(2)土地用途管制制度確立,政府對土地市場宏觀調(diào)控得到了加強(qiáng)和完善;
(3)土地市場運(yùn)行制度和組織建設(shè)取得了明顯進(jìn)展,市場服務(wù)體系逐步形成;
(4)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步細(xì)化和明確,土地權(quán)利體系進(jìn)一步完善。
例題:中國土地市場體系有其自身的特點(diǎn),具體有()。
A.中國土地市場是政府驅(qū)動型市場
B.目前中國農(nóng)村土地市場在土地市場體系中占據(jù)主導(dǎo)地位
C.中國城市土地市場是壟斷競爭型市場
D.在企業(yè)改制中實(shí)行土地政策性入市
答案:ACD
解析:目前中國城市土地市場在土地市場體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。
土地市場管理的內(nèi)容
(七)土地市場管理的內(nèi)容(掌握)
1、土地市場的宏觀管理
土地市場宏觀調(diào)控,是指國家從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體和長遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā),通過經(jīng)濟(jì)手段(主要包括產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政信貸政策和稅收政策)和行政手段(主要包括規(guī)劃和計(jì)劃),對城市土地市場進(jìn)行干預(yù),以達(dá)到抑制土地投機(jī)、維護(hù)土地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。
土地市場宏觀管理包括兩個(gè)方面:
(1)土地市場供需管理;
(2)土地市場價(jià)格管理。
2、土地市場的微觀管理
所謂土地市場的微觀管理,是指國家通過法律、行政等手段對土地市場運(yùn)行進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范與管理,保證市場主體公平交易、平等競爭,以發(fā)揮土地市場機(jī)制的正常調(diào)節(jié)功能。
(1)對土地市場客體的管理
土地市場的客體主要是指土地及土地產(chǎn)權(quán),對土地市場客體的管理主要是限制允許進(jìn)入市場的土地產(chǎn)權(quán)的范圍。
(2)對土地市場主體的資質(zhì)審查
?、偻恋厥褂脵?quán)出讓人和轉(zhuǎn)讓人的資格。土地使用權(quán)出讓人只能是國家,其代表是經(jīng)國家授權(quán)的各級政府。凡因土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓而享有土地使用權(quán)的境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人,均可成為城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人。
②土地使用權(quán)受讓人的資格。作為土地使用權(quán)受讓人的企業(yè)、其他組織或個(gè)人,不僅要有正當(dāng)?shù)挠玫乩碛桑€要有支付土地出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的能力或籌資能力,以及相應(yīng)的經(jīng)營管理能力。
(3)土地市場交易程序的規(guī)范
①土地使用權(quán)出讓程序。
?、谕恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓程序。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序是:申請、批準(zhǔn)、簽約、公證、登記,
③土地使用權(quán)出租程序。土地使用權(quán)的出租必須符合一定的程序。一般要經(jīng)過簽約和登記兩個(gè)階段。
④土地使用權(quán)抵押程序。土地使用權(quán)抵押的手續(xù)較為簡單,一般只需出示土地使用證,證明其土地使用權(quán)的真實(shí)性,并簽訂土地使用權(quán)抵押合同。簽訂抵押合同之后,必須予以登記。只有經(jīng)過登記的抵押合同,才具有效力。土地使用權(quán)抵押一般向土地管理部門登記。
(4)土地市場中介管理
?、賹ν恋刂薪榉?wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查。所謂資質(zhì)審查,是政府有關(guān)機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)行政管理部門、國土資源管理部門、工商行政管理部門等)對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行資格審定和確認(rèn)。
?、趯ν恋刂薪榉?wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外,還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
例題(判斷):政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外,還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。()。
答案:√
解析:政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外,還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
更多土地估價(jià)師信息請關(guān)注:
2008年全國土地估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程輔導(dǎo)方案
環(huán)球網(wǎng)校土地估價(jià)師頻道
百度土地估價(jià)師
(八)土地市場供需調(diào)控(掌握)
1、土地市場供需調(diào)控的意義
(1)土地市場供需調(diào)控有利于穩(wěn)定地價(jià)和房價(jià);
(2)土地市場供需調(diào)控有利于土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化;
(3)土地市場供需調(diào)控是優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的重要手段。
2、土地市場供需調(diào)控的原則
(1)整合性利益原則;
(2)平等對待原則;
(3)控制與彈性管理原則;
(4)依法管理的原則。
3、土地市場供需調(diào)控的主要內(nèi)容
(1)土地市場供需調(diào)控的方向
供需調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容:一是選擇調(diào)控目標(biāo);二是確定調(diào)控措施的作用方向。選擇調(diào)控目標(biāo)的確定依據(jù)是一定時(shí)期內(nèi)土地市場發(fā)展目標(biāo)。確定調(diào)控措施的作用方向則需要在明確調(diào)控目標(biāo)的基礎(chǔ)上,對當(dāng)前土地市場的運(yùn)行狀態(tài)和變化趨勢進(jìn)行分析。作用方向大致可分為兩類:一類是刺激土地市場發(fā)展的措施,其作用方向是向上,如減免稅收、降低貸款利率等;另一類是抑制土地市場發(fā)展的措施,其作用方向是向下,控制貸款規(guī)模、限制土地供給量等。一般來說,在土地市場景氣循環(huán)的蕭條階段和復(fù)蘇階段,應(yīng)采用作用方向向上的調(diào)控措施;在土地市場出現(xiàn)“過熱”預(yù)兆時(shí),應(yīng)采用作用方向向下的調(diào)控措施。
(2)土地市場供需調(diào)控的時(shí)間
確定供需調(diào)控時(shí)間,也就是要確定何時(shí)開始調(diào)控,調(diào)控時(shí)間應(yīng)持續(xù)多長。在確定土地市場供需調(diào)控的時(shí)間問題上,必須考慮以下三個(gè)方面:要考慮供需調(diào)控措施的決策時(shí)間;要考慮供需調(diào)控效應(yīng)的滯后時(shí)間;要考慮調(diào)控效應(yīng)的慣性。城市土地市場的供需調(diào)控必須與完善的土地市場監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)相結(jié)合。
(3)土地市場供需調(diào)控的力度
供需調(diào)控力度大小與作為調(diào)控手段的變量的變化大小相關(guān)。在決定土地市場供需調(diào)控的力度時(shí),要考慮如下因素;土地經(jīng)濟(jì)波動的幅度;調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時(shí)間;調(diào)控效應(yīng)慣性大小;調(diào)控環(huán)境。
4、土地市場供需調(diào)控的措施
(1)發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃
土地利用計(jì)劃,特別是年度計(jì)劃,是把握土地入市環(huán)節(jié),調(diào)控土地市場的有效手段。土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量,協(xié)調(diào)供求關(guān)系,調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價(jià)格的重要手段,對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。
(2)財(cái)政政策
財(cái)政政策在調(diào)節(jié)土地市場發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。主要有:
地租政策、稅收政策和財(cái)政投資政策。稅收政策作為財(cái)政收入政策對土地市場的供需調(diào)控作用體現(xiàn)在兩個(gè)方面:通過對土地市場運(yùn)行過程中不同環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控;通過減免稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控。財(cái)政投資政策對土地市場的調(diào)控作用主要體現(xiàn)在財(cái)政投資的導(dǎo)向作用上,利用財(cái)政投資引導(dǎo)社會投資,以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)地區(qū)差異。
(3)金融政策
國家金融政策是政府對土地市場供需進(jìn)行調(diào)控的重要手段。金融政策對土地市場的調(diào)控可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控是指政府通過制定土地金融政策依靠中央銀行直接干預(yù)土地信用業(yè)務(wù)的質(zhì)和量。間接調(diào)控是指國家通過利率和貸款成數(shù)等金融杠桿來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和需求量,進(jìn)而調(diào)控土地市場供需。
(4)土地儲備制度
通過建立土地儲備制度,政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”,土地儲備中心成了代表政府在土地一級市場上供應(yīng)土地的唯一渠道和機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了政府在土地一級市場上壟斷土地供應(yīng)的目標(biāo)。
土地收購儲備制度的運(yùn)作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應(yīng)三個(gè)程序。
?、偻恋厥召?/P>
土地收購是指根據(jù)市政府授權(quán)和土地儲備計(jì)劃,土地儲備中心收購或收回市區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)的活動。其工作程序是申請收購、權(quán)屬核查、征詢意見、費(fèi)用測算、方案報(bào)批、收購補(bǔ)償、權(quán)屬變更、交付土地。土地收購補(bǔ)償費(fèi)一般按被收購?fù)恋氐拈_發(fā)成本計(jì)算。對于以出讓方式取得的土地使用權(quán),收購補(bǔ)償費(fèi)還應(yīng)包括對土地使用權(quán)人已支付的土地出讓金的補(bǔ)償,但應(yīng)扣除原土地使用權(quán)人已實(shí)際使用土地期間應(yīng)付出的出讓金部分。
②土地儲備
對于進(jìn)入土地儲備體系的土地,在出讓給新的土地使用單位以前,由土地儲備中心負(fù)責(zé)組織前期開發(fā)和經(jīng)營管理。
③土地供應(yīng)
對進(jìn)入土地儲備體系的土地,由土地儲備中心根據(jù)城市發(fā)展需要和土地市場需求制定土地供應(yīng)計(jì)劃,有計(jì)劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地。根據(jù)現(xiàn)行土地管理規(guī)定,儲備土地的供應(yīng)方式可分為招標(biāo)拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。
例題:土地收購儲備制度的運(yùn)作主要包括() 程序。
A.土地整理
B.土地收購
C.土地儲備
D.土地供應(yīng)
答案:BCD
解析:土地收購儲備制度的運(yùn)作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應(yīng)三個(gè)程序
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
更多土地估價(jià)師信息請關(guān)注:
2008年全國土地估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程輔導(dǎo)方案
環(huán)球網(wǎng)校土地估價(jià)師頻道
百度土地估價(jià)師
(九)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(掌握)
1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。具體而言,是指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者,按照出讓合同等有關(guān)規(guī)定的期限或條件,對土地投入一定資金進(jìn)行開發(fā)后,通過有償?shù)某鍪邸⒔粨Q和無償贈與等方式,把土地使用權(quán)單獨(dú)或隨地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。土地使用權(quán)出讓合同和登記文件所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件
在我國,土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓受法律保護(hù),根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合以下基本條件。
(1)按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書
(2)按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
為規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動,土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個(gè)條件的限制:
?、偻ㄟ^轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán),其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期,不得改變原出讓合同所列的權(quán)利、義務(wù)和各項(xiàng)用地要求。
②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。
③土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
④土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途,必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請,經(jīng)審核批準(zhǔn),調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
?、菰姓潛芡恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓,土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補(bǔ)簽土地出讓合同,繳付土地出讓金,辦理土地出讓登記手續(xù)后,才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利,通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的受理人,必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同,并共同到土管部門辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù),換取土地使用證。
⑥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán);土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價(jià)格不合理上漲時(shí),市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定最高限價(jià))來防止。
3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式,即出售、交換、贈與。
(1)土地使用權(quán)出售
土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的出售方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方,購買方為此支付土地使用權(quán)價(jià)款的行為。土地使用權(quán)的出售,只轉(zhuǎn)移土地使用權(quán),所有權(quán)仍屬于國家。
(2)土地使用權(quán)交換
土地使用權(quán)交換,也叫“互易”,指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán),或一方轉(zhuǎn)移土地使用權(quán),另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的物的行為。它是以一方當(dāng)事人需要支配對方的土地使用權(quán)為前提,是雙方當(dāng)事人的合意,是一種權(quán)利客體的交換。
(3)土地使用權(quán)贈與
土地使用權(quán)贈與,指贈與人(原土地使用權(quán)受讓人或者再受讓人)自愿將自己的土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈人,受贈人表示接受的法律行為。贈與的基本特征是無償,與出售一樣,贈與的仍只是土地使用權(quán),土地所有權(quán)仍歸國家.
例題:國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括()。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A .出售
B.出租
C.交換
D.贈與
答案:ACD
解析:土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式,即出售、交換、贈與。
(十)土地使用權(quán)抵押的概念和條件(掌握)
土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。抵押權(quán)人不對抵押土地使用權(quán)直接占有使用,繼續(xù)由抵押人使用并收益。土地使用權(quán)被當(dāng)做貸款的擔(dān)保,如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款,土地使用權(quán)將轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)人所有,或者由抵押權(quán)人按法定程序處置。由于土地開發(fā)時(shí)間長、貸款數(shù)量大且風(fēng)險(xiǎn)較大,因而銀行往往要求借款人將土地使用權(quán)或房地產(chǎn)作抵押,以規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)。
土地使用權(quán)抵押除了具有一般財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征,如抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán),以清償債務(wù)為目的,具有不可分性、附屬性以外,還具有其特有的法律特征。
(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán),并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。
(2)土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移,即土地使用權(quán)抵押后,土地使用者可繼續(xù)對土地進(jìn)行占有、收益,只有在債務(wù)不能履行時(shí),抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán),此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。
(3)土地使用權(quán)抵押時(shí),其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押,也就是說,土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押。
(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后,并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán),但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí),應(yīng)告知抵押權(quán)人。
例題:下列關(guān)于土地使用權(quán)抵押的概念和條件,正確的是()。
A.土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為
B.抵押權(quán)人不對抵押土地使用權(quán)直接占有使用,繼續(xù)由抵押人使用并收益
C.用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán),并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)
D.土地使用權(quán)抵押時(shí),其地上建筑物及其他附著物隨之抵押
答案:BCD
解析:土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。
(十一)土地使用權(quán)租賃的概念(熟悉)
土地使用權(quán)租賃是指土地使用權(quán)者作為出租人,將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。土地出租一般是同房屋租賃結(jié)合在一起的,單純的場地租賃行為在整個(gè)土地使用權(quán)租賃市場中比例較小。由于在土地使用權(quán)租賃中,土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移,承租人以支付租金為代價(jià)取得對土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權(quán)利,期限通常較短,投資相對較少,方便靈活,出租人則通過承租人支付的租金中收回投資,因而土地使用權(quán)租賃十分普遍,具體形式也多種多樣。如商業(yè)柜臺出租,各種鋪面出租和住房出租等都包含著土地使用權(quán)的出租。
土地使用權(quán)租賃,承租人以支付租金為代價(jià)取得了對土地及地上建筑物、其他附著物使用的權(quán)利,但承租人只有使用的權(quán)利,不得改變土地用途,不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其他經(jīng)濟(jì)活動,它具有以下幾個(gè)法律特征:
(1)土地使用權(quán)租賃雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議,不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。
(2)用于租賃的地塊必須具有法律上的依據(jù)。即必須是法律允許的地塊,目前只有因出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等方式取得的土地使用權(quán)的民事主體具有這一權(quán)利,如果民事主體無合法原因擅自租賃土地(例如劃撥取得的土地使用權(quán)),仍屬于非法行為。
(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。出租人有義務(wù)將出租的土地交給承租人使用,并有權(quán)取得租金收益。相反,承租人有義務(wù)支付租金,有權(quán)利使用土地。
(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性,當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。
例題(判斷):商業(yè)柜臺出租,各種鋪面出租和住房出租等都不包含著土地使用權(quán)的出租。()。
答案:×
解析:商業(yè)柜臺出租,各種鋪面出租和住房出租等都包含著土地使用權(quán)的出租。
(十二)我國土地市場的發(fā)展過程(了解)
我國土地市場的形成與發(fā)展,是經(jīng)濟(jì)體制改革和對外開放的結(jié)果。
1.土地市場的萌芽階段
1978年農(nóng)村實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制,土地所有權(quán)與使用權(quán)開始分離。與此同時(shí),城市土地使用制度開始改革,1980年,我國開始向中外合資企業(yè)收取場地使用費(fèi),1982年,深圳開征城市土地使用費(fèi)。1987年,國務(wù)院批準(zhǔn)在深圳、上海、天津廣州、廈門、福州等城市進(jìn)行土地使用制度改革試點(diǎn)。1988年修訂后的《土地管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。我國開始了通過市場機(jī)制配置土地資源的嘗試。
2.土地市場的形成階段
1990年,《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布實(shí)施,中國土地市場建立和發(fā)展有了法律依據(jù)。土地資源的市場配置在全國展開。1992年,鄧小平同志南方談話和十四大以后,全國土地市場的培育、發(fā)展進(jìn)程大大加快。到1992年底,全國除西藏外的29個(gè)省(市、區(qū))都已經(jīng)開展土地出讓工作。這一時(shí)期,全國各地大搞開發(fā)區(qū)建設(shè),土地投機(jī)盛行,炒賣土地現(xiàn)象非常嚴(yán)重。為此,1993年,國務(wù)院開始整頓土地市場。1992年發(fā)布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件和相關(guān)規(guī)定。
3.土地市場的發(fā)展與完善階段
1995年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布之后,城市土地市場發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的階段。1998年國土資源部成立以來,土地市場逐步發(fā)展和完善。1999年,國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》,嚴(yán)格限定行政劃撥供地和協(xié)議出讓土地的范圍,并限定了協(xié)議出讓土地使用權(quán)的最低價(jià)格。2000年國土資源部下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》,2001年,國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》,從嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量,嚴(yán)格實(shí)行國有土地有償使用制度、大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣,加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理,加強(qiáng)地價(jià)管理和規(guī)范土地審批的行政行為等六個(gè)方面,提出了具體要求。2001年6月,國土資源部下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》,強(qiáng)調(diào)建立健全建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、土地使用權(quán)公開交易制度、基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度、土地登記可查詢制度和集體決策制度。
為了規(guī)范協(xié)議出讓土地行為,限制劃撥土地使用范圍,建立完善的招標(biāo)拍賣掛牌制度,2001年,國土資源部發(fā)布了《劃撥用地目錄》,細(xì)化了劃撥與有償?shù)姆秶瑢Σ环蟿潛苣夸浀慕ㄔO(shè)用地,必須有償使用。2002年5月國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,明確規(guī)定各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。2003年6月國土資源部頒布了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,規(guī)定不符合招標(biāo)拍賣掛牌出讓條件的國有土地,方可協(xié)議出讓。2004年10月,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》指出各地必須禁止非法壓低,地價(jià)招商,除按照現(xiàn)行規(guī)定必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的用地外,工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓,推行土地資源的市場化配置。2006年5月31日,國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行),進(jìn)一步完善了國有土地使用權(quán)制度。這一階段,國企改制中劃撥土地使用權(quán)改革也逐步推行。1998年頒布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對國有企業(yè)實(shí)行公司制改造、組建企業(yè)集團(tuán)、股份合作制改組、租賃經(jīng)營和出售、兼并、合并、破產(chǎn)等改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)管理作出了較詳細(xì)的規(guī)定。1999年,國土資源部發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》。
這一階段,土地市場中介隊(duì)伍也逐步發(fā)展壯大,土地評估行業(yè)行政管理制度逐步健全。
例題(判斷):1995年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。()。
答案:×
解析:1988年修訂后的《土地管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。
更多土地估價(jià)師信息請關(guān)注:
2008年全國土地估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程輔導(dǎo)方案
環(huán)球網(wǎng)校土地估價(jià)師頻道
百度土地估價(jià)師
最新資訊
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料匯總2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(6)2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(5)2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(4)2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(3)2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(2)2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(1)2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析102015-06-03
- 2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析92015-06-03
- 2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析82015-06-03