土地估價實務:中國臺灣土地估價與地價管理一

　　中國臺灣土地估價的基本方法主要有:買賣實例比較法、收益資本化法、成本法和土地開發(fā)分析法等。由于中國臺灣土地估價受日本影響很大,因此中國臺灣在土地估價實務中主要是采用買賣實例比較法。近年來,隨著日本地價泡沫的破滅,中國臺灣和日本一樣,也在反思對買賣實例比較法過于倚重的不當之處,開始重視收益資本化法等方法的應用。

　　買賣實例比較法。在實際應用中,中國臺灣采用的是間接比較法,即在比較修正過程中要借助假定的標準宗地,首先把比較實例的各項條件進行標準化修正,修正到所在區(qū)域標準宗地的條件,再將該標準宗地進行區(qū)域修正,修正到待估宗地所在區(qū)域的標準宗地,然后進行個別因素修正,修正到待估宗地的各項條件。修正過程中需要考慮的修正因素主要是:土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設(shè)、工商活動、房屋建筑現(xiàn)狀、土地利用現(xiàn)狀、未來發(fā)展趨勢及其他影響因素。

　　收益資本化法。收益法的估價程序為:確定總收益及總費用,據(jù)而計算凈收益,選擇適當之收益資本化率后依公式計算收益價格。收益價格的計算公式有:

　　1.土地收益價格=土地純收益÷土地收益資本化率

　　2.土地收益價格=(房地結(jié)合體純收益-建筑改良物純收益)-土地收益資本化率

　　3.建筑改良物收益價格=建筑改良物折舊后之純收益÷建筑改良物收益資本化率

　　4.建筑改良物收益價格=建筑改良物折舊前純收益÷(建筑改良物收益資本化率 建筑改良物現(xiàn)有價值未來每年的折舊率)

　　5.建筑改良物收益價格=(房地結(jié)合體折舊后純收益-土地純收益)÷建筑改良物收益資本化率

　　6.建筑改良物收益價格=(房地結(jié)合體折舊前純收益-土地純收益)÷(建筑改良物收益資本化率 建筑改良物現(xiàn)有價值未來每年的折舊率)

　　其中,有關(guān)資本化率,可選擇最具一般性投資財產(chǎn)報酬率為基準,比較觀察該投資財產(chǎn)與勘估標的個別特性的差異,并就個別流通性、風險性、增值性及管理上的難易程度等因素加以比較推算;也可選擇與勘估標的相同或相似的幾個凈收益除以比較標的價格加以比較推算。

　　土地開發(fā)分析法。以前中國臺灣并不把土地開發(fā)分析法作為一個基本的土地估價方法,認為它不是一個獨立的估價方法,需要借助其他估價方法。但隨著估價實踐的深入,尤其是隨著城市快速發(fā)展,市區(qū)土地交易減少,交易案例難以取得,特別是對于土地開發(fā)估價,開發(fā)分析法應用增多,且非常適用。因此,在2001年10月公布的中國臺灣《不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則》中,把土地開發(fā)分析法作為基本土地估價方法之一單列出來。

　　土地開發(fā)分析法價格計算公式為:

　　V=[S/(1 R)/(1 I)-(C M)],其中,V為土地開發(fā)分析價格,S為開發(fā)或建筑后預期總銷售額,R為合理的利潤率,C為開發(fā)或建筑的直接成本,M為開發(fā)或建筑的間接成本,I為開發(fā)或建筑所需總成本的資本綜合利率。

　　成本法。中國臺灣的成本法多用于建筑物估價,用于查估土地價格時,一般指未開發(fā)利用的土地成本,加上開發(fā)費用及合理利潤求取開發(fā)后的土地價格。

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