土地估價實務:不同階段地價特征解析

　　房價與地價關(guān)系的焦點主要集中在地價上。筆者認為，形成意見分歧的主要原因是，對土地在房地產(chǎn)市場中所處不同階段的價值形態(tài)、價格內(nèi)涵、價格形成的市場背景及供需條件等缺乏了解。針對此問題，本文從土地在房地產(chǎn)市場中流動的主要環(huán)節(jié)入手，對地價進行簡要的分析和解釋。

　　沒有市場就沒有價格。和其他商品價格一樣，土地價格無疑也是市場交易的結(jié)果。由于不同的市場主體有不同的特質(zhì)，其產(chǎn)生的價格也就具有不同的價值形態(tài)、價格內(nèi)涵。如果將房地產(chǎn)市場分解成不同的幾個階段，我們會發(fā)現(xiàn)，在不同的階段，土地不僅會發(fā)生形態(tài)上的變化，而且其價值形態(tài)、價格內(nèi)涵也完全不一樣。同時，每一階段的市場市場背景及供需條件也是不一樣的，市場行為主體對地價的理解也是不一樣的。從這一點來說，地價的概念是具有一定的相對性的。

　　為了分析的方便，把土地在市場中的流動按理想狀態(tài)描述為三個主要階段，即土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出售(土地與房屋一起出售)。其中，土地轉(zhuǎn)讓過程與房屋開發(fā)出售過程往往是一個行為主體，但是，其行為本身是可以分割的，為了說明問題，在此將兩者分開。

　　下面我們對地價在這三個基本階段中情形進行以下描述和分析。

　　第一個階段為土地出讓。在這個階段，參與交易的雙方是，政府土地管理部門(土地利益代表者)和土地開發(fā)商。此時地價的情形是，政府向土地購買者一般獲取的土地收入有兩部分，一是所謂的土地純收益(或稱土地所有權(quán)收益)，二是基礎設施配套費。對于政府土地管理部門來說，很清楚，土地所有權(quán)收益是土地管理部門作為政府土地利益代表者收取的費用，是真正的地價，而基礎設施配套費是城市基礎設施建設投入的回收，是一種附加的費用，不是地價。事實上，盡管有些地方把它稱為地價，它的本質(zhì)仍然是針對使用城市基礎設施收取的一種管理性費用。所以，我們應該注意到，對于政府來說，出賣給土地開發(fā)商的實際上是兩種不同的商品，即土地使用權(quán)和基礎設施使用權(quán)。在現(xiàn)有的體制下，這是兩種不同質(zhì)的商品，其價格也是兩種不同質(zhì)的價格。這一階段，土地的這兩種費用價格主要由政府決定。其中，土地所有權(quán)收益一般為市場熟地價的一定比例確定，而基礎設施配套費一般按照一定的標準收取。政府在確定土地的出讓價格時，主要考慮政府對土地供應的潛力和土地開發(fā)對土地的需求。

　　當然對于土地開發(fā)商來說，他并不關(guān)心這些成本由什么政府部門收取，也不關(guān)心政府獲取之后用于什么地方。由于基礎設施是對土地開發(fā)程度的一種提高，與土地具有不可分割性，土地開發(fā)商可以認為通過市場行為獲得土地的成本就是他購買土地的價格。如果說，從來源和量上來分析，這個地價由土地所有權(quán)收益和基礎設施配套費兩部分組成，那么，在開發(fā)商這里，地價的分量又被擴展了一部分。因此，在這里，如果土地開發(fā)商評論說地價高了，很顯然，指的是土地所有權(quán)收益和基礎設施配套費兩項加在一起高了。

　　第二個階段為土地轉(zhuǎn)讓。在這個階段，市場參與雙方是，土地開發(fā)商和房屋開發(fā)商。地價的情形是，作為土地開發(fā)商，他在土地購買之后，面對新的開發(fā)過程，原來購買土地時所支付的兩種不同成本已經(jīng)自然的同質(zhì)化了，成為了一個整體的購買成本。開發(fā)商在購買成本的基礎上，再投入一定數(shù)量的開發(fā)成本，完成開發(fā)之后出售土地。開發(fā)商在確定土地出售價格時，在考慮開發(fā)成本、購買成本時，還要考慮利潤。雖然從量上分析，在土地開發(fā)商這里，地價的分量又增加了，不僅包括土地取得成本(土地所有權(quán)收益和基礎設施配套費)，還包括土地開發(fā)成本和利潤。但是對于土地開發(fā)商來說，雖然在確定售價時考慮了各項和利潤，但是究竟能以什么價格將土地售出去，完全不能由他自己決定。土地的市場價格只能由土地的供需情況決定，具體說，就是由土地開發(fā)商供應土

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