土地估價(jià)理論與方法各章詳解(八)

　　第三章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)

　　復(fù)習(xí)要點(diǎn)

　　1、本章是重點(diǎn)章節(jié)之一，出題分值一般較高，并且可能會(huì)有計(jì)算題出現(xiàn)

　　2、需要掌握一些基本概念以及分等定級(jí)因素

　　3、分等定級(jí)分值的計(jì)算是本章的重點(diǎn)

　　一、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)概述

　　1、土地分等定級(jí)的含義和對(duì)象

　　(1)土地分等定級(jí)的含義

　　是在特定目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)是土地分等定級(jí)的一部分。

　　(2)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的對(duì)象

　　城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地

　　2、土地分等定級(jí)與土地估價(jià)的關(guān)系

　　(1)兩者的概念實(shí)質(zhì)

　　(2)兩者的關(guān)系

　　土地分等定級(jí)評(píng)定的是土地使用價(jià)值，土地估價(jià)是評(píng)定使用價(jià)值在市場(chǎng)上反映出的價(jià)格。兩者相輔相成，又未必一致。

　　3、土地分等定級(jí)體系與方法

　　(1)土地分等定級(jí)體系

　　城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級(jí)

　　(2)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)方法

　　采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，又稱多因素分值加和法

　　多因素綜合評(píng)價(jià)法的常用公式

　　城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)完整方法的兩個(gè)步驟

　　4、土地定級(jí)原則

　　(1) 綜合性原則

　　(2) 主導(dǎo)性原則

　　(3) 地域分異原則

　　(4) 土地收益差異原則

　　(5) 定量與定性分析結(jié)合原則

　　一、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)概述

　　1、土地分等定級(jí)的含義和對(duì)象

　　(1)土地分等定級(jí)的含義

　　是在特定目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)是土地分等定級(jí)的一部分。

　　(2)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的對(duì)象

　　城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地

　　2、土地分等定級(jí)與土地估價(jià)的關(guān)系

　　(1)兩者的概念實(shí)質(zhì)

　　(2)兩者的關(guān)系

　　土地分等定級(jí)評(píng)定的是土地使用價(jià)值，土地估價(jià)是評(píng)定使用價(jià)值在市場(chǎng)上反映出的價(jià)格。兩者相輔相成，又未必一致。

　　3、土地分等定級(jí)體系與方法

　　(1)土地分等定級(jí)體系

　　城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級(jí)

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　　(2)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)方法

　　采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，又稱多因素分值加和法

　　多因素綜合評(píng)價(jià)法的常用公式

　　城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)完整方法的兩個(gè)步驟

　　4、土地定級(jí)原則

　　(1) 綜合性原則

　　(2) 主導(dǎo)性原則

　　(3) 地域分異原則

　　(4) 土地收益差異原則

　　(5) 定量與定性分析結(jié)合原則

　　三、城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法

　　1、土地分等程序

　　(1) 開展城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作

　　(2) 進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化

　　(3) 計(jì)算分等對(duì)象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別

　　(4) 驗(yàn)證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評(píng)定城鎮(zhèn)土地等別

　　(5) 編制城鎮(zhèn)土地分等成果

　　2、土地分等資料收集與調(diào)查

　　包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務(wù)能力資料和區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料等八個(gè)方面資料的收集與調(diào)查。

　　3、土地分等因素因子分值計(jì)算

　　(1) 土地分等因子分值計(jì)算的基本原則

　　(2) 土地分等因子分值計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)化公式

　　土地分等因子分值計(jì)算需要采取標(biāo)準(zhǔn)化的方式，通常有位序標(biāo)準(zhǔn)化和極值標(biāo)準(zhǔn)化兩種，兩種標(biāo)準(zhǔn)化的公式。

　　(3) 涉及指數(shù)方式的因子指標(biāo)計(jì)算

　　A.城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計(jì)算

　　B.城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力指數(shù)計(jì)算

　　C.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計(jì)算

　　4、土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算和等別劃分

　　(1) 土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算和等別初步劃分

　　土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算是在因子、因素分值計(jì)算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進(jìn)行。

　　城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進(jìn)行

　　開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則

　　(2)土地等別的驗(yàn)證

　　A.采用聚類分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占90%以上

　　B.采用市場(chǎng)資料分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占50%以上

　　C.土地等別驗(yàn)證的基本思想

　　(3)城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定

　　城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則：

　　A.行政建制協(xié)調(diào)原則

　　B.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則

　　C.近鄰平衡原則

　　城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項(xiàng)

　　(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法

　　跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡

　　市轄區(qū)土地等劃分