土地估價(jià)案例與報(bào)告計(jì)算題復(fù)習(xí)(五)

　　題解二：

　　(1)(2)與題解一相同，第三步計(jì)算宗地A價(jià)格時(shí)，先對(duì)各案例進(jìn)行開發(fā)程度調(diào)整，再進(jìn)行交易情況及區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，步驟如下：

　　(3)利用市場比較法測算宗地A的價(jià)格

　　1)測算B宗地的修正價(jià)格

　　B宗地修正到五通一平狀況下的價(jià)格

　　458.33-100=358.33(元/平方米)

　　交易案×交易情×區(qū)域因×個(gè)別因=比準(zhǔn)

　　例價(jià)格 況修正 素修正 素修正 價(jià)格

　　358.33×100/96×100/98×100/105=362.74(元/平方米)

　　2)測算C宗地的修正價(jià)格

　　C宗地修正到五通一平狀況下的價(jià)格

　　346.76+60=406.76(元/平方米)

　　交易案×交易情×區(qū)域因×個(gè)別因=比準(zhǔn)

　　例價(jià)格 況修正 素修正 素修正 價(jià)格

　　406.76×100/96×100/98×100/105=391.30(元/平方米)

　　3)測算D宗地在七通一平狀況下的修正價(jià)格

　　D宗地修正到五通一平狀況下的價(jià)格

　　445.21-100=345.21(元/平方米)

　　交易案×交易情×區(qū)域因×個(gè)別因=比準(zhǔn)

　　例價(jià)格 況修正 素修正 素修正 價(jià)格

　　345.21×100/96×100/98×100/105=383.07(元/平方米)

　　4)計(jì)算A宗地的單位價(jià)格

　　應(yīng)用算術(shù)平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平開發(fā)程度的土地使用權(quán)價(jià)格

　　(362.74+391.30+383.07)÷3=379.04(元/平方米)

　　5)計(jì)算A宗地的總價(jià)

　　A宗地的總價(jià)格：379.04×30000=1137.12(萬元)

　　(4)計(jì)算A宗地的市場租金題目未明確租賃費(fèi)用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金。

　　379.04×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.05(元/平方米)

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　　(5)測算A宗地的承租土地使用權(quán)價(jià)格

　　1)A宗地的租金盈余24.05-10=14.05(元/平方米)

　　2)計(jì)算承租土地使用權(quán)價(jià)格依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率通常比出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7%。

　　14.05/7%×[1-1/(1+6%)20]=148.85(元/平方米)

　　3)A宗地承租土地使用權(quán)總價(jià)格

　　148.85×30000=446.55(萬元)

　　(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析

　　1.試題難點(diǎn)：

　　(1)評(píng)估思路的確定。本題設(shè)問較多，且交易案例資料并未直接給出地價(jià)，要求應(yīng)試者能夠透過復(fù)雜的信息，抓住關(guān)鍵問題(求取A宗地地價(jià))，并理出解決問題的主線(采用市場比較法);然后再考慮哪些條件還不具備，需借助什么方法間接求出;最后考慮A宗地年租金及承租土地使用權(quán)價(jià)格的求取方法。

　　(2)利用成本逼近法測算B宗地地價(jià)過程中利息的計(jì)算，尤其是計(jì)息期的確定。根據(jù)題意，土地開發(fā)費(fèi)按季度等額均勻投入，按季度、復(fù)利計(jì)息，整個(gè)開發(fā)期為1年，在均勻投入的前提下(可等同于在各季度中點(diǎn)投入)，則第一季度投入開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期為3.5(0.5+3)季度，以后各季度投入開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期依次為2.5、1.5和0.5季度。土地取得費(fèi)的計(jì)息期則應(yīng)為4個(gè)季度(來源： 中國 土地估價(jià) 師考試 網(wǎng))。

　　(3)承租土地使用權(quán)價(jià)格測算。求取承租土地使用權(quán)價(jià)格關(guān)鍵在于合理確定盈余租金、收益年期和承租土地使用權(quán)還原率。盈余租金即為市場租金與實(shí)際租金的差額，市場租金可根據(jù)市場價(jià)格還原得到;收益年限為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余租期，即20年;依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7%較為合理。

　　2.常見錯(cuò)誤分析

　　(1)缺少評(píng)估思路或敘述不清。說明評(píng)估思路是解答綜合計(jì)算題的重要步驟，也是進(jìn)行具體測算的基礎(chǔ)，應(yīng)試者不容忽視。

　　(2)成本逼近法測算中易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：

　?、傥唇y(tǒng)一費(fèi)用單位或換算錯(cuò)誤;

　?、诶⒂?jì)算錯(cuò)誤，如未按季度計(jì)息或計(jì)息期有誤;

　　③缺少土地使用權(quán)年期修正等。

　　(3)在市場比較法評(píng)估中，未看清各因素條件的比較基準(zhǔn)，造成條件指數(shù)取值錯(cuò)誤。本題中交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正均以待估宗地為基準(zhǔn)，即待估宗地條件指數(shù)為100，亦即這三項(xiàng)因素修正其分子為100，分母為比較案例宗地條件指數(shù)。

　　(4)未進(jìn)行土地開發(fā)程度修正或修正錯(cuò)誤。待估宗地A與各比較案例土地開發(fā)程度存在差異，需根據(jù)題目所給資料，以宗地A為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。土地開發(fā)程度修正既可在交易情況及區(qū)域因素、個(gè)別因素修正之前進(jìn)行，也可在其后進(jìn)行，計(jì)算結(jié)果會(huì)略有不同。

　　但題目中明確了土地開發(fā)程度修正取值是基于50年期土地使用權(quán)考慮的，因此，必須先將各比較案例價(jià)格統(tǒng)一為50年期價(jià)格后，再進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。

　　(5)承租土地使用權(quán)價(jià)格測算中易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：

　?、俨豢紤]投資風(fēng)險(xiǎn)差異，承租土地使用權(quán)還原率直接采用出讓土地使用權(quán)還原率6%;

　?、谑找婺昶阱e(cuò)誤地采用了50年，正確的應(yīng)為租約年期20年。