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房地產(chǎn)經(jīng)營與管理考前復(fù)習資料六

更新時間:2009-10-19 15:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  1.3 房地產(chǎn)投資的形式與利弊

  1.3.1 房地產(chǎn)投資的形式

  房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房 地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程,參與有關(guān)管理工作,包括從購地開始的開發(fā)投資 和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤, 風險較大但回報亦豐厚;置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā),希望獲得 收益、保值、增值和消費四個方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地 產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為,間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。間接 房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括:購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票,購買房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)等。

  1.3.2 房地產(chǎn)直接投資

  1.3.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資

  所謂房地產(chǎn)開發(fā)投資,是指投資者從購買土地使用權(quán)開始,通過在土地上的 進一步投資活動,即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程,建成可以滿足人們某種入 住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,然后將其推向市場進行銷售,轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用 者,并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常 屬于短期投資,它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成 后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時,短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

  1.3.2.2 房地產(chǎn)置業(yè)投資

  房地產(chǎn)置業(yè)投資,是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)資產(chǎn),以獲取物業(yè)所有權(quán)或 使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房(市場上的增量房地 產(chǎn)),也可以是舊有物業(yè)(市場上的存量房地產(chǎn))。

  房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個:一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需 要即自用;二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者,獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常 性收入。這種投資的另外一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時, 可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者,并獲取轉(zhuǎn)售收益。

  例如,某公司以300萬元投資購買了一個250m2的寫字樓單位,并將其中的100m2用做該公司的辦公室,將另外150m2租給另外一個單位使用,每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是50萬元。經(jīng)過l0年之后,該公司為了財務(wù)安排方面的需要,將擁有的250m2寫字樓全部轉(zhuǎn)售出去,扣除銷售稅費后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬元??梢钥闯觯摴镜闹脴I(yè)投資,同時達到了自用(消費)、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個方面的目的。

  1.3.3 房地產(chǎn)間接投資

  1.3.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

  為了降低融資成本,越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接 融資,以支持其開發(fā)投資計劃。例如,北京首都創(chuàng)業(yè)集團1999年5月28日成功 發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券,用于陽春光華、盛世家 園等6個優(yōu)質(zhì)普通住宅項目的開發(fā),不僅解決了開發(fā)項目資金短缺的問題,也為 投資者提供了一個很好的間接投資房地產(chǎn)的機會;北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華 潤北京置地等則通過公司上市,解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投人問題。債券 或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為房地產(chǎn)間接投資者。

  1.3.3.2 投資于房地產(chǎn)投資信托公司

  房地產(chǎn)投資信托公司(REITs),是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn),使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中,REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東,而本身僅起到一個投資代理的作用。

  投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性:第一,收益相對穩(wěn)定,因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二,REITs投資的流動性很好,投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金,因為REITs股份可在主要的證券交易所交易,這就使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。

  按資產(chǎn)投資的類型劃分,房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型 三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛,其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負責經(jīng)理管理,其收益水平也大大高于一般的股票收益,因而房地產(chǎn)投資信托公司的股票,成了千百萬個人投資者以及大型機構(gòu)投資者(包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等)間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

  中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道,以擺脫過分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具,已經(jīng)出現(xiàn)了若干雛形。預(yù)計隨著中國相關(guān)法律制度的完善,REITs很快將成為中國投資者現(xiàn)實的投資工具。

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