收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問(wèn)題

　　收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問(wèn)題

　　(1)要具體說(shuō)明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件，容易出現(xiàn)的問(wèn)題有：

　　A.收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實(shí)際收益;

　　B.收益不是長(zhǎng)期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益;

　　C.未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式;

　　D.忽略了其他衍生收益，如租賃過(guò)程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過(guò)程中的副產(chǎn)品銷售收益等;

　　已未考慮房屋的閑置(即空房損失等)。

　　(2)總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和條項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說(shuō)明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，容易出現(xiàn)的問(wèn)題有：

　　A.未考慮收益的方式，盲目地確定費(fèi)用;

　　B.確定年折舊費(fèi)時(shí)，缺少對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說(shuō)明，同時(shí)在計(jì)算年折舊費(fèi)時(shí)，對(duì)折舊年限把握不準(zhǔn);

　　C.將利息計(jì)入總費(fèi)用中。

　　(3)說(shuō)明純收益的測(cè)算依據(jù)和方法。

　　(4)明確說(shuō)明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　(5)明確說(shuō)明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價(jià)格確定;

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