土地估價實(shí)務(wù)實(shí)用輔導(dǎo)資料(八)

　　一、收益還原法應(yīng)用復(fù)習(xí)

　　1、利用收益還原法評估土地價格

　　基本思路：

　　第一步：依其他方法求得建筑物的價格

　　第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益

　　第三步：再以土地還原率還原，得到土地價格

　　計算公式：土地價格 = 土地純收益/土地還原率

　　2、利用收益還原法評估房產(chǎn)價格

　　基本思路及計算公式與評估土地價格類似

　　3、利用收益還原法評估不動產(chǎn)價格

　　基本思路依然是先計算待估不動產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產(chǎn)的收益價格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率有所不同。

　　4、利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格

　　采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價格。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。

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