2009年土地估價報告解析(五)

　　3)XXXX市商業(yè)用地基準地價是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開發(fā)程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內場地平整條件下的級別內的土地使用權平均價格。

　　采用基準地價計算商業(yè)用地宗地地價的公式為，Pi=P×(1+k)×y×t×kij×f式中 Pi――待估宗地地價P――待估宗地對應的基準地價K、y、t、kij、f――宗地地價修正系數和年期、期日、容積率、基礎設施條件修正系數。

　　估價對象設定用途為商業(yè)用地，處于XXXX市商業(yè)用地三級地內，其基準地價水平1200～1600元/┫.

　　4)編制估價對象各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數表

　　①在評估中，根據《XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新》及估價對象的具體條件，我們選擇了以下因素：(略)，并進行了期日、使用年期、容積率、基礎設施條件等項修正。

　　②根據《XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新》，商業(yè)用地二級地地價修正幅度說明表和宗地地價影響因素修正幅度表(略)，根據影響估價對象地價的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數表。(略)

　　5)確定宗地地價評估的修正系數k k=∑ki i=(1…N)

　　式中

　　k――某一宗地所有地價影響因素總修正幅度(%)

　　ki――宗地第i個因素條件下修正幅度(%)

　　N――修正因素個數，根據上表可得k=8.44% 6)確定土地使用年期修正系y y=[1-(1+r)m]/ [1-(1+r)n]式中

　　y――宗地使用年期修正系數;

　　m――待估宗地設定使用年期;

　　n――基準地價內涵確定的土地使用年期;

　　r――土地還原利率，9%。

　　經計算，待估宗地年期修正系數y=0.9622. 7)確定期日修正系數t根據調查分析和測算，2002年1月至2003年6月20日，X X X X市地價指數上漲10.8%，故期日修正系數t=1.108. 8)確定容積率修正系數根據《XXXX市城市土地定級與基準地價更新》成果，當宗地容積率為1.4～1.6時，其修正系數為0.98.

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