生地價、熟地價和土地出讓金的概念

　　土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。

　　土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：

　　一種是“熟地價”，即提供“七通一平”(即完成動拆遷、具備“道路、供水、供電、通訊、煤氣(天然氣)、排雨水、排污水”市政條件的)地塊或為“五通一平”，即完成土地征用和動拆遷、具備“道路、供水、供電、通訊、排水”條件的地價。但“七通“、“五通”不包括項目建設向有關部門繳納的住宅建設配套費及市政管線的接入工程費用。出讓金包括土地使用費和開發(fā)費。

　　另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。毛地價就是政府土地收益部分，不含拆遷部分，也不含小區(qū)配套部分。政府土地收益從房產(chǎn)管理法講就是出讓金。目前簽的毛地價合同里面，所謂毛地價就是大市政費、四源費、出讓金。出讓金在狹義的概念上不含大市政費和四源費。出讓金還有一個軍隊土地的問題。1993年，財政部全軍土地管理局、國土部有一個文件，軍隊土地第一次轉(zhuǎn)讓過程中，政府不收土地出讓金，出讓金全歸部隊。當時國土資源部有了一個文件，四六分。40%是出讓金，60%是大市政、四源費。

　　土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

　　土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

　　從商品住宅的價格構(gòu)成來看，房價主要是由出讓金、基礎設施配套費、拆遷平整費、建筑安裝費、稅費、利息、利潤等項構(gòu)成。其中出讓金是國家作為土地所有者向開發(fā)商收取的一定年限的土地使用費。對于國家而言，真正在土地上收取的費用只是出讓金，而完全的市場地價應是完成基礎設施配套、拆遷平整(當有拆遷發(fā)生時)、辦理出讓手續(xù)后的地價，即所謂的熟地價。

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