金九銀十望樓市近期購房策略三原則

　　進入金九銀十的月份，樓市似乎有回暖跡象，上漲趨勢一旦確立或會招致第二波調控政策。豐收的季節(jié)，樓市何去何從?

　　市場出現(xiàn)了輕微的反彈，成交量成上升趨勢，然而由于政策層面的尚未放松甚至收緊的可能性，樓市價格很難上漲。

　　房地產(chǎn)行業(yè)中，很多的樓盤選在九月份、十月份開盤，這個時候適逢人們的消費心理比較松動，所以會形成一個相比于其他月份比較高的購買量，這兩個月的消費額也會明顯高于其他月份，這就是樓市里公認的“金九銀十”。

　　量升價格卻難漲

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：截止8月30日，8月份的新建商品房成交數(shù)據(jù)相比7月份繼續(xù)保持了輕微上漲，除經(jīng)限外的住宅，總成交量達到了5074套。

　　4個月來新建商品房成交量第一次突破5000套，雖然相比前依然下調超過4成。但是此時有很多購房者疑惑市場是不是已經(jīng)走出底部，開始考慮抄底置業(yè)。同時，部分剛性需求用戶沒有期待到價格的明顯下調，因此倉促入市帶動數(shù)量上的反彈。

　　延續(xù)8月份的地量狀態(tài)，商品房及二手房的成交量依然可能在金九銀十有上漲，這主要是因為供應量上漲，但是上漲的幅度不會過大。市場還遠未走出調整期。

　　然而，在市場成交量沒有達到前2/3時，樓市并不能升之為明顯回暖。所以在政策沒有放松甚至可能收緊存根的情況下，未來市場價格很難上漲。雖然二手房價格在8月出現(xiàn)了上漲，但是因為成交房源主要集中在中低價，這使得均價依然平穩(wěn)。不論是商品房還是二手房，價格目前處于高位，特別是商品房部分項目的低價熱銷，在金九銀十可能成為一種趨勢。

　　二次調控或出

　　據(jù)北京中原統(tǒng)計顯示，預計9月份開盤項目達到46個，相比之后的四個月預售入市項目，均有非常明顯的上漲。其中的純新盤達到了18個，可能創(chuàng)造2009年來的新高，占比大幅提高，特別是大興等區(qū)域的純新盤占比明顯上漲，有可能導致區(qū)域價格戰(zhàn)。如果部分市場因為人為因素形成反彈，很可能招致打壓的。

　　正如3月份兩會后的上漲導致了4月份的系列調控，而最近的上漲趨勢一旦確立很可能導致力度更嚴重的第二次調控。和第一輪調控的“重磅炸彈”不同，從某些官員的表態(tài)來看，第二輪調控大有“核武器”之勢。

　　如果在金九銀十出現(xiàn)市場明顯的逆潮流反彈，以下政策可能出臺：開征房產(chǎn)稅。開征房產(chǎn)稅，能為地方政府帶來持續(xù)穩(wěn)定的稅收收入，將一次性的把賣地財政變?yōu)槎愂盏募毸L流，這也就有利于房價的穩(wěn)定;監(jiān)管預售資金。8月17日，有報道稱北京擬出臺“商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，這項措施將使政府部門加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度;停止大城市二套、全國三套的房貸，停止開發(fā)貸。停止開發(fā)商的貸款，很可能使得大量的開發(fā)商降價求售;實行全面限購。如果實施全國性的新購一套限制，這種政策將明顯改善現(xiàn)在市場。

　　插排：延續(xù)8月份的地量狀態(tài)，商品房及二手房的成交量依然可能在金九銀十有上漲，這主要是因為供應量上漲，但是上漲的幅度不會過大。

　　TIPS:

　　近期購房的策略

　　對于必須要在最近置業(yè)的剛性需求來說，張大偉建議購房者堅持如下原則：

　　原則一：買小不買大

　　4月來的系列中最有力的莫過于金融政策，對二套房及以上的貸款收緊使得很多投資性及改善性需求都放緩了購房，這也導致了樓市向理性置業(yè)發(fā)展，北京中原根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從5月開始，60平米以下小戶型占比明顯呈現(xiàn)上漲的趨勢，從5月的21.2%，上漲到6月的24.9%，到8月20日的31.3%，占比上漲超過了10%。

　　小戶型在雖然單價相對來說比較高，但是因為總價優(yōu)勢，使得購房者承受的壓力不大，在最近這個價格下調趨勢依然明確的情況下，低總價的小戶型更容易保值。

　　原則二：買近不買遠

　　很多人認為，現(xiàn)在因為交通的便利及一些規(guī)劃的改善，在通州、房山、大興等地都有地鐵開通，而且在后這些區(qū)域的價格都已經(jīng)分別有了部分的下調，期望抄底的人就越來越多，其實這是一個誤區(qū)。首先：郊區(qū)價格相比城區(qū)泡沫更多，以通州最近個別項目直降萬元為例，可見之前的價格上漲過快導致最近下調的空間也會更大。其次：郊區(qū)存量更多，商品房的定價中受到區(qū)位的影響很大，郊區(qū)現(xiàn)在的房源數(shù)量不論是商品房還是二手房都比城區(qū)要多非常多，這就使得市場調整期更容易受供需比的影響。第三：郊區(qū)土地市場供應增加，后的土地供應集中在郊區(qū)，低價地明顯的拉低了商品房價格。

　　原則三：買跌不買漲

　　普通消費者的一般購物習慣都是買漲不買跌，而最近因為部分區(qū)域市場出現(xiàn)的反彈，價格開始出現(xiàn)了上漲的現(xiàn)象，其實這一現(xiàn)象有一部分是受到人為因素的影響。所以購房者特別是剛性需求者不應該追漲。