2009年土地估價師土地估價實務基礎考試真題

　　一、單項選擇題(30題，題號1—30，共15分。每題有A、B、C、D四個備選項，其中只有一個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每題0.5分，選錯不得分，不倒扣分)

　　1.城市地價動態(tài)監(jiān)測中，監(jiān)測點必須采集的信息是( )。

　　A.土地實際利用狀況 B.設定內(nèi)涵條件下的評估地價

　　C.現(xiàn)狀條件下的評估地價 D.評估時間

　　2.土地估價行為是( )的一種。

　　A.房地產(chǎn)經(jīng)濟 B.房地產(chǎn)證券

　　C.房地產(chǎn)金融 D.房地產(chǎn)中介

　　3.判斷土地是否為最有效使用狀態(tài)時，不需要考慮的因素是( )。

　　A.該地塊的最佳利用方式 B.該地塊的收益是否均衡

　　C.最有效使用方式可以持續(xù)多久D.目前利用方式是否為最有效

　　4.下列城市規(guī)劃因素中，影響土地價格的個別因素是( )。

　　A.人口密度控制、用地結構 B.建筑物密度、容積率

　　C.區(qū)域交通管制、用地結構 D.公用設施條件、容積率

　　5.在全國范圍內(nèi)，按照標準耕作制度，在自然質(zhì)量條件下劃分出的農(nóng)用地等別是( )。

　　A.農(nóng)用地等別 B.農(nóng)用地利用等別

　　C.農(nóng)用地自然等別 D.農(nóng)用地定級等別

　　6.在土地定級中，某評價單元受到市級商服中心、區(qū)級商服中心影響，其中市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對其影響分值分別為15、10、20，區(qū)級商服中心的區(qū)級、小區(qū)級商服功能對其影響分值分別為12、21，則其商服繁華度作用分值為( )。

　　A.33 B.45 C.48 D.78

　　7.在土地估價實務中，經(jīng)常會涉及劃撥土地使用權價格與承租土地使用權價格評估問題。下列關于二者關系的觀點正確的是( )。

　　A.劃撥土地使用權屬于物權，承租土地使用權屬于債權

　　B.二者在土地使用權性質(zhì)上不同，但價格水平相當

　　C.二者在土地使用權性質(zhì)上不同，價格也不同，二者的價格差等于土地出讓金

　　D.由于權利性質(zhì)不同，二者不可能在同一土地市場中交易

　　8.經(jīng)批準，某宗已出讓國有土地的用途由工業(yè)變更為居住，按規(guī)定應補交土地差價，該差價可用批準時居住用地出讓年期的市場價格扣減( )求得。

　　A.批準時工業(yè)用地法定最高使用年期的市場價格

　　B.原取得工業(yè)用地國有土地使用權時實際支付的價格

　　C.批準時工業(yè)用地剩余土地使用年期的市場價格

　　D.批準時居住用地的土地使用權出讓金

　　9.評估商業(yè)店鋪地價時，不宜采用的估價方法是( )o

　　A.市場比較法 B.成本逼近法

　　C.收益還原法 D.基準地價系數(shù)修正法

　　10.采用收益還原法進行地價評估時，不屬于經(jīng)營費用的是( )。

　　A.職工工資B.房屋折舊費 C.營業(yè)稅 D.改擴建費用

　　11.某宗地當前年純收益為5萬元，預計未來每年純收益比上一年增長1%，土地還原率為5%，則該宗地當前的無限年期價格為( )萬元。

　　A. 100 B.125 C.120 D.83.3

　　12.下列關于工業(yè)用地出讓價格表述欠妥的是( )。

　　A.在協(xié)議出讓方式下，不同城市工業(yè)用地出讓價格相互之間的可比性較差

　　B.真正現(xiàn)實意義上的工業(yè)用地價格可以通過土地利用收益還原并測算出來

　　C.基礎設施條件的改善，同一個經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)的城市之間、工業(yè)用地相互之間的替代性增強

　　D.招標拍賣掛牌出讓是土地資產(chǎn)市場優(yōu)化配置的方式，也是促使工業(yè)用地價格上漲的主要原因

　　13.利用剩余法估價時，場地取得契稅的計息期應包括( )。

　　A.前期、建設期、銷售期 B.前期、開發(fā)期、銷售期

　　C.建設期、銷售期 D.開發(fā)期、銷售期

　　14.我國地價體系的核心是( )。

　　A.交易地價和標定地價 B.基準地價和標定地價

　　C.交易地價和成交價格 D.基準地價和公告地價

　　15.房屋拆遷規(guī)模大、分期分段實施拆遷時，拆遷估價期日為( )。

　　A.首批房屋拆遷之日 B.全部房屋拆遷之日

　　C.當期(段)房屋拆遷實施之日D.房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

　　16.某耕地區(qū)片近三年平均年產(chǎn)值為1700元/畝，如土地補償費按年產(chǎn)值的10倍計，土地補償費和安置補助費之和，最低不得低于年產(chǎn)值的16倍，最高不得高于年產(chǎn)值的25倍，則該征地區(qū)片價為( )萬元/畝。

　　A. 4.25-5.95 B.2.72-4.42

　　C. 2.72 -4.25 D.1.70-2.72

　　17.按照城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的要求，下列關于地價監(jiān)測點評估的表述( )是正確的。

　　A.監(jiān)測點價格須反映監(jiān)測期內(nèi)地產(chǎn)市場的客觀狀況，評估時可直接按土地實際成交價格確定

　　B.監(jiān)測點地價應采用市場比較法、收益還原法等基本估價方法進行評估

　　C.取路線價法、市場比較法測算結果的算術平均值作為某商業(yè)地價監(jiān)測點季度監(jiān)測價格

　　D.實施年度地價監(jiān)測時，地價監(jiān)測點價格評估的估價基準日確定為每年的1月1日

　　18. 2008年8月某開發(fā)公司通過競拍取得一宗商業(yè)用地，土地出讓年期為40年。在取得房屋預售許可證后，該公司與某超市簽訂了租賃合同，租期為5年，租金比市場租金低15%左右。2009年8月竣工時對整體不動產(chǎn)進行價格評估，下列做法正確的是( )。

　　A.應考慮市場租金，而不應考慮實際租金

　　B.以市場租金為基礎，用合同租金對市場租金進行修正

　　C.以合同租金為基礎，對其進行15%左右的修正

　　D.租賃期以合同租金為基礎，其余年期以市場租金為基礎

　　19.某城市一宗工業(yè)用地所處土地級別的基準地價為300元/平方米，根據(jù)國土資源部《關于發(fā)布實施(全國工業(yè)用地出讓最低價標準)的通知》(國土資發(fā)12006] 307號)的規(guī)定，該市工業(yè)用地出讓最低限價為284元/平方米，2008年8月，該市國土局擬出讓此宗地，則其出讓價格不得低于( )元/平方米。

　　A.210 B.240 C.284 D.300

　　20.某工業(yè)用地無限年期價格為1020元/平方米，土地還原率為5%，則該地的年租金為( )元/平方米。

　　A. 51.00 B.55.87 C.59.44 D.98.27

　　21.某房地產(chǎn)開發(fā)商于2006年7月經(jīng)出讓取得一宗住宅用地，2年后取得房屋預售許可證，2009年2月銷售房產(chǎn)，其土地使用權最長截止日期為( )。

　　A.2079年7月 B.2079年2月

　　C.2076年7月 D.2076年2月

　　22.某宗地生地價格為Pl，熟地價格為P2，地上建筑物正常裝修后待使用的不動產(chǎn)價格為P3，若其正在使用的不動產(chǎn)價格為P4，則正常情況下( )。

　　A.P1

　　C. P2

　　23.某企業(yè)于2008年1月經(jīng)出讓取得一宗工業(yè)用地50年土地使用權，2009年1月廠房通過竣工驗收，其經(jīng)濟壽命為60年。若廠房正常使用，截止到2015年1月時，其剩余耐用年數(shù)為( )年。

　　A.43 B.44 C.53 D.54

　　24.某城市甲、乙兩宗地樓面地價分別為2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容積率分別為3、5，若其他規(guī)劃條件相同，則兩宗地的總價比較為( )。

　　A.甲小于乙 B.甲略大于乙

　　C.甲與乙相同 D.甲遠大于乙

　　25.某宗位于主干道旁的工業(yè)用地，廠區(qū)內(nèi)為硬化路面、自供水，廠區(qū)外鋪設有市政供水、排水、供熱、煤氣等管網(wǎng)以及通訊電纜、供電電網(wǎng)，則在土地價格評估時，土地開發(fā)程度應設定為( )。

　　A.宗地紅線外“三通”(通路、通電、通水)及宗地內(nèi)場地平整

　　B.宗地紅線外“五通”(通路、通電、通上水、通訊、通氣)及宗地內(nèi)場地平整

　　C.宗地紅線外“五通”(通路、通電、通下水、通訊、通氣)及宗地內(nèi)場地平整

　　D.宗地紅線外“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣、通熱)及宗地內(nèi)場地平整

　　26.估價師運用剩余法評估出某新建商品房項目用地土地價格為3000萬元。委托估價方提出異議，并向估價機構提供企業(yè)在引進ISO國際質(zhì)量管理體系后投資成本節(jié)省5%的有效證明。在其他條件不變的情況下，若對估價結果進行復核，其結果為( )。

　　A.復核結果高于3000萬元 B.復核結果低于3000萬元

　　C.維持原估價結果不變 D.依重新計算的最終結果確定

　　27.因案件執(zhí)行的需要，人民法院擬對某宗劃撥土地使用權進行處置并委托當?shù)卣恋亟灰字行倪M行拍賣。以下對拍賣底價評估的觀點正確的是( )。

　　A.屬于強制處分范疇，底價評估時需考慮進行價值折減

　　B.采用完全市場公開價值標準評估底價

　　C.根據(jù)法院出具的意見評估底價

　　D.根據(jù)案件申請執(zhí)行方的意見評估底價

　　28.關于面狀的土地定級因素，下列描述不正確的是( )。

　　A.此類因素所依附的客體在城鎮(zhèn)中占地面積較大

　　B.只對自身客體所在位置上的土地有影響

　　C.只要對周圍地塊有外溢影響的，就不能當作面狀因素處理

　　D.綠地狀況、自然條件可為面狀因素

　　29.下列人員情形，不能報名參加土地估價師資格考試的有( )。

　　A.被取消土地估價師資格已3年

　　B.被取消考試資格已3年

　　C.在評估業(yè)務中受到行政處罰，自處罰之日起至報名之日止已3年

　　D.因故意犯罪受刑事處罰，自刑罰執(zhí)行完畢之日起至報名之日止已8年

　　30.某宗地工業(yè)用地位于城市倉儲加工區(qū)，在進行宗地價格評估時，下列對廠區(qū)內(nèi)職工宿舍樓、食堂和職工活動室用地的正確處理方式有( )。

　　A.將該部分用地分割出來，按照住宅用途進行評估

　　B.將該部分用地分割出來，按照綜合用途單獨進行評估

　　C.納入工業(yè)配套設施用地，按工業(yè)用途進行評估

　　D.按委托估價方的要求進行用途設定和評估

　　二、多項選擇題(20題，題號31—50，共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選項，其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每題1.5分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0. 35分)

　　31.在土地估價資料收集中，下列選項屬于產(chǎn)權登記資料的是( )。

　　A.國有土地所有證 B.國有土地使用證

　　C.房屋所有權證 D.土地登記卡

　　E.城鎮(zhèn)規(guī)劃圖

　　32.土地估價師可從城市總體規(guī)劃圖中了解到待估宗地的基本信息有( )。

　　A.容積率 B.周圍土地利用環(huán)境

　　C.建筑物高度 D.覆蓋率限制

　　E.用途

　　33.土地估價報告審核的主要內(nèi)容有( )。

　　A.估價假定前提和限制條件

　　B.市場分析過程

　　C.估價技術路線、方法選擇及運用

　　D.估價結果

　　E.參加現(xiàn)場踏勘的人員

　　34.按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，在征收50畝耕地、5畝鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地時，應支付的征收土地補償費有( )。

　　A.被征收土地需要供養(yǎng)人員的失業(yè)保障金

　　B.土地補償費

　　C.被征收耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費

　　D。青苗補償費

　　E.地上附著物的補償費

　　35.按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，下列房屋拆遷不需要進行補償?shù)挠? )。

　　A.尚有半年到期的臨時用地上的簡易房屋

　　B.平房屋頂搭建的屋頂棚屋

　　C.占用公共設施用地建造的商業(yè)店鋪

　　D.住宅小區(qū)建設的車棚

　　E.沒有取得建設用地規(guī)劃許可證而建成的房屋

　　36.利用樣點地價評估基準地價時，樣本數(shù)據(jù)檢驗應注意( )。

　　A.同一土地級別中，同一交易方式計算的樣本地價要通過樣本總體同一性檢驗

　　B.同一土地級別中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性檢驗

　　C.用卡方檢驗法對未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進行總體一致性檢驗

　　D.用均值一方差法對樣本總體為正態(tài)分布的進行異常值剔除

　　E.用￡檢驗法對樣本總體為正態(tài)分布的進行異常值剔除

　　37.下列房地產(chǎn)開發(fā)活動，可采用剩余法進行評估的是( )。

　　A.開發(fā)商確定競拍地塊所能支付的最高價格

　　B.投資者確定待拆遷改造房屋的土地估價

　　C.投資者估算建設項目建成后經(jīng)營的最高控制成本

　　D.投資者估算建設項目的預期利潤

　　E.市政府辦公樓改造的地價評估

　　38.下列選項中，必須計入土地開發(fā)費的有( )。

　　A.土地平整費 B.小區(qū)開發(fā)費

　　C.公交站點建設費 D.公用設施配套費

　　E.客運鐵路專線

　　39.宗地估價時，下列關于確定估價基本事項描述正確的是( )。

　　A.確定估價采用的技術路線和估價方法及估價報告?zhèn)浒覆块T

　　B.估價對象主要包括位置、用途、面積、權屬文件和估價權利性質(zhì)等

　　C.應根據(jù)估價期日確定估價日期

　　D.應根據(jù)估價目的和委托方的要求確定估價期日

　　E.應根據(jù)委托方的要求確定估價目的

　　40.下列關于政府干預地價過度上漲的正確說法是( )。

　　A.征收土地增值稅，用于政府基礎設施建設

　　B.保證政府對土地的絕對控制權

　　C.促進正常土地市場的建立，使土地的轉移、流動正?；?/p>

　　D.使土地價格的上漲速度同整個經(jīng)濟發(fā)展的速度相協(xié)調(diào)

　　E.滿足社會各部門發(fā)展對土地的需求，防止土地資源和資產(chǎn)浪費

　　41.某宗地位于城市郊區(qū)，臨城市主干道，周邊生活基礎設施不夠完善，所在街道人口密度較小。宗地西高東低，北段邊界呈弧形，為不規(guī)則多邊形。根據(jù)所給資料可以準確認定的宗地個別條件有( )。

　　A.宗地內(nèi)“三通一平” B.宗地臨城市主干道

　　C.宗地不平坦 D.宗地交通非常便利

　　E.宗地周邊人口密度較小

　　42.下列關于成本逼近法適用范圍描述正確的有( )。

　　A.適用于新開發(fā)土地的估價

　　B.適用于建成區(qū)土地的估價

　　C.適用于山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的估價

　　D.適用于商業(yè)用地的估價

　　E.適用于學校、公共設施用地的估價

　　43.開發(fā)商經(jīng)出讓取得某宗商品房開發(fā)建設用地，在開工建設前接到政府規(guī)劃調(diào)整通知，將該地塊列入經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設用地，提高容積率，并將南面臨路的部分土地改為街頭綠地。下列關于開發(fā)商重新辦理用地手續(xù)的正確說法是( )。

　　A.沒有改變用途，政府不需要給開發(fā)商補償

　　B.由建商品房改為建經(jīng)濟適用房，應返還給開發(fā)商出讓金

　　C.必須將開發(fā)商支付的街頭綠地部分的土地出讓金全部返還

　　D.新增加的容積率是經(jīng)濟適用住房建設的要求，不應向開發(fā)商收取新的費用

　　E.綠地產(chǎn)權歸未來業(yè)主共同所有

　　44.下列有關農(nóng)用地分等和定級相互關系的認識正確的是( )。

　　A.農(nóng)用地級別是等別在縣級行政區(qū)范圍內(nèi)的續(xù)分

　　B.農(nóng)用地分等和定級分別以在全國范圍、在縣域范圍內(nèi)可比作為基本目標

　　C.農(nóng)用地分等和定級分別反映了農(nóng)用地綜合質(zhì)量和土地利用價值的優(yōu)劣

　　D.農(nóng)用地分等、定級本質(zhì)上都是對同一區(qū)域內(nèi)的農(nóng)用地質(zhì)量進行評價

　　E.農(nóng)用地定級必須在分等的基礎上進行

　　45.已知，某宗已完成配套開發(fā)的國有土地評估價為y.，政府確定其出讓底價為%，拍賣中其成交價為%。按照正常情況，下列關于評估價、出讓底價、成交價之間的關系描述正確的有( )。

　　46.某鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)批準需征收集體土地修建一條公路，其中需占耕地25公頃、其他土地8公頃。下列關于征地補償費的使用和分配的正確說法有( )。

　　A.土地補償費歸村民集體經(jīng)濟組織所有

　　B.安置補助費可以發(fā)放給被安置人員本人

　　C.土地補償費必須發(fā)給全體農(nóng)戶

　　D.安置補助費可以支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，用于統(tǒng)一安置

　　E.安置補助費可以用于農(nóng)村集體基礎設施建設

　　47.下列關于土地估價師資格制度說法正確的是( )。

　　A.土地估價師必須經(jīng)注冊才能簽署估價報告

　　B.土地估價師實踐考核分為專業(yè)實踐和專業(yè)考核

　　C.土地估價師的專業(yè)實踐期不少于一年

　　D.土地估價師不可以評估地上建筑物

　　E.國家實行土地估價師資格認定制度

　　48.對于下列各類型土地，適宜選用替代原則進行評估的是( )。

　　A.寺廟用地 B.別墅用地

　　C.小型油井用地 D.高爾夫球場用地

　　E.文化遺產(chǎn)用地

　　49.按照《國土資源部辦公廳關于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P事宜的通知》的規(guī)定，下列說法正確的有( )。

　　A.應當收集整理當?shù)赝恋匾患夐_發(fā)市場和近三年來已備案的土地估價報告等資料

　　B.應當開展出讓土地使用權價格和劃撥土地使用權價格差異測算和研究

　　C.報告中的土地增值收益率由土地估價師直接確定

　　D.劃撥土地使用權價格評估，可采用一種估價方法確定

　　E.企業(yè)改制上報備案的土地估價報告必須同時包含劃撥土地使用權價格和出讓土地使用權價格

　　50.下列關于征地區(qū)片綜合地價測算基本要求的描述正確的有( )。

　　A.征地區(qū)片價作為征地補償實施過程中的執(zhí)行標準，可以設定宗地補償費修正體系

　　B.設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系不需公布

　　C.一個縣的征地區(qū)片價原則上控制在4-6個級別

　　D.征地區(qū)片價應設定對應的基準時點，一般3-5年更新1次

　　E.征地區(qū)片價公布時，修正體系不需公布，由國土部門掌握

　　三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號51 - 60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分、不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0. 25分)

　　(一)A城市有一宗國有建設用地，占地面積為1000平方米，土地使用者于2001年以行政劃撥方式取得，后于2004年8月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權，同時建成一棟總建筑面積為2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。

　　A城市房地產(chǎn)市場比較發(fā)育，擬以2009年8月1日為估價期日進行評估，開展的有關市場調(diào)查情況如下：

　　(1)該宗地同一區(qū)域、規(guī)模檔次相同的辦公樓月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，可收取押金60萬元;

　　(2)該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為O，建筑物重置價為4000元/平方米;

　　(3)當?shù)赝恋剡€原率為6%，建筑物還原率為8%，銀行一年期存款利率為5%。

　　請根據(jù)上述內(nèi)容，回答51 -55小題的問題。

　　51.評估該宗地價格時，土地估價人員不宜選擇的估價方法有( )。

　　A.收益還原法 B.剩余法

　　C.市場比較法 D.成本逼近法

　　52.從該辦公樓的耐用年限和殘值率看，其建筑結構為( )。

　　A.磚木結構 B.磚混結構一等

　　C.磚混結構二等 D.鋼筋混凝土結構

　　53.該辦公樓客觀年純收益為( )萬元。

　　A.180 B.181 C.183 D.185

　　54.評估中，該辦公樓的年折舊額為( )萬元。

　　A. 16.7 B.18.2 C.20.0 D.22.2

　　55.若A城市土地市場上的交易案例較租賃案例多，采用市場比較法求取的價格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價格將采用何種方法( )。

　　A.市場比較法

　　B.采用權重法加和，且市場比較法權重較大

　　C.收益還原法

　　D.采用權重法加和，且收益還原法權重較大

　　(二)某城市有一座兩面臨街的商業(yè)不動產(chǎn)，經(jīng)土地估價師收集資料、實地踏勘，得到該宗地的以下資料和信息：

　　(1)宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖，如圖所示;

　　(2)與該宗地類似的房地產(chǎn)年出租凈收入一般為400元/平方米;

　　(3)該宗地的使用年限為40年，現(xiàn)已使用了10年;

　　(4)該宗地的容積率為1，建筑密度為50%，建筑靠近甲街道;

　　(5)該類不動產(chǎn)綜合還原率為10%，土地還原率為8%;

　　(6)該城市路線價深度修正系數(shù)如下表。并依規(guī)定，兩面臨街且宗地深度在里地線深度兩倍值以下時，應以中間線分前后兩部分計算其臨街單價。

　　深度修正系數(shù)表

　　乙街路線價1000元/平方米

　　請就上述內(nèi)容，回答56 - 60小題的問題。

　　56.從宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖上可以獲得待估宗地的個別條件信息有( )。

　　A.宗地兩面臨街 B.土地開發(fā)程度為“七通一平”

　　C.宗地為長方形 D.地質(zhì)狀況較好

　　57.假定未來年收益不變，該不動產(chǎn)當前的評估價格為( )元/平方米。

　　A. 4769.8 B.4503.1 C.3911.6 D.3770.8

　　58.該宗地當前的評估價格為( )元/平方米。

　　A. 1000 B.2500 C.2945 D.3120

　　59.若不動產(chǎn)的估價為76萬元，土地估價為52萬元，該城市銀行的不動產(chǎn)或土地抵押貸款率為60%，則委托方下列貸款期望數(shù)額中，( )萬元銀行可以接受。

　　A.25 B.37 C.45 D.50

　　60.委托方貸款額為不動產(chǎn)總值的60%，土地估價機構仍然不得接受抵押委托評估的情形有( )。

　　A.委托方與另一公司共用該宗地使用權，未經(jīng)對方同意

　　B.委托方擬將該不動產(chǎn)出售但未發(fā)生

　　C.委托方已經(jīng)抵押了部分國有土地使用權，現(xiàn)未解除抵押合同

　　D.委托方將該不動產(chǎn)出租

　　四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代入數(shù)據(jù)計算式、計算結果及單位;計算中間結果均保留兩位小數(shù)，單價為元/平方米，總價為元：計算最終結果均保留整數(shù)，單價為元/平方米，總價為萬元。評分說明：分項分步記分;計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結果分別計分;只有計算結果的不得分)

　　(一)某企業(yè)于2006年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準的規(guī)劃容積率為2.5。由于市政建設條件等原因，未能及時開工，后經(jīng)有關部門的批準，項目于2008年7月開始動工，預計2010年7月竣工。項目其他有關資料如下：

　　(1)該不動產(chǎn)為商場、寫字樓用途，總建筑面積25000平方米。其中，1-4層為商場，建筑面積10000平方米;8層為設備層，建筑面積為1000平方米;其余層為寫字樓，建筑面積14000平方米。寫字樓中兩層自用，建筑面積2000平方米。

　　(2)該不動產(chǎn)預算投資2400元/平方米，開發(fā)建設周期預計2年，第一年投入60%，第二年投入40%，資金在投資期間為均勻投入。該不動產(chǎn)建成時即以出租的方式經(jīng)營，現(xiàn)已計劃出租定價，商場為每平方米建筑面積5.5元，寫字樓為每平方米建筑面積3.5元。

　　估價師對市場進行調(diào)查獲得一些資料：

　　(3)同類建筑物耐用年限為50年，估價期間，市場建安綜合造價為2500元/平方米，經(jīng)估算，本項目投資總量為6250萬元。

　　(4)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的租金水平比較穩(wěn)定，按可出租建筑面積計，商場市場日租金為5.0元/平方米，寫字樓市場日租金略低，考慮市場平均可出租率、空置期，以及承租方一般需繳納相當于3個月租金數(shù)額的押金等因素，經(jīng)測算，本物業(yè)建好后的年總收益為3000萬元。

　　(5)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)出租經(jīng)營中，市場管理費、維修費、稅金分別為年租金的10%、8%和12%。按此標準測算，本物業(yè)經(jīng)營中管理費、維修費、稅金共計800萬元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經(jīng)營費用中不再考慮。保險費為建安綜合造價的0.2%。

　　(6)當?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%(已考慮建筑物每年的折舊損失因素);同類不動產(chǎn)銷售時，銷售稅費相當于售價的10%，投資利潤相當于土地取得費用和建造成本之和的30%。此外，假設土地取得費中包含的稅費相當于地價款的1%，有關的銀行存款年利率為6.5%，貸款年利率為10%。請從上述信息中選擇最恰當?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù)，測算本物業(yè)所占土地在2008年7月30日的市場價值。

　　(二)某公司于2003年11月，出資150萬元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權，并于2005年11月以300萬元的造價完成了廠房、辦公用房等的建筑，已竣工驗收。2008年11月，調(diào)查和實地踏勘后，得到的有關資料如下： (1)該宗地面積為3畝，土地開發(fā)程度為“五通一平”，其所屬建筑物面積為2500平方米，磚混結構，經(jīng)濟耐用年限為50年，殘值率為2%;

　　(2) 2003 -2008年該地區(qū)建材價格指數(shù)平均每年比上年上漲8%;

　　(3) 2008年11月，宗地所在區(qū)域進行成片開發(fā)時，土地補償費、安置補助費及征地發(fā)生的其他稅費為300元/平方米，開發(fā)程度為“五通一平”的土地開發(fā)費為200元/平方米，土地的開發(fā)周期平均為2年，開發(fā)投資為均勻投入。根據(jù)城市規(guī)劃，公共綠地、道路等公共用地面積比例應占成片開發(fā)土地面積的10%：

　　(4)當?shù)劂y行一年期貸款利率為12%，與該宗地類似土地的開發(fā)投資回報率為15%、土地增值收益率為15%、土地還原率為10%;

　　(5)該類建筑物的重置價為1500元/平方米。

　　2008年11月該公司擬進行合作經(jīng)營，需對整體不動產(chǎn)進行評估作價，試根據(jù)上述資料選擇適當?shù)姆椒ǎu估整體不動產(chǎn)的現(xiàn)值總價和樓面價格。

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