助理理財規(guī)劃師復(fù)習(xí)之現(xiàn)金規(guī)劃(5)
3 提前還貸的選擇權(quán)
(1)提前還貸的三種情況:
借款人貸款時對自身的償還能力估計不足;
借款人在貸款時根據(jù)成本效益原則使用較大的住房貸款額度,而將自有資金投入高利潤項目,貸款后投資項目收益發(fā)生變化;
借款人在貸款一段時間后收入增加,財務(wù)狀況改善。
(2)提前還貸的方法:
全部提前還貸;
部分提前還貸,剩余貸款每月還款額不變,縮短還款期限;;
部分提前還貸,剩余貸款每月還款額減少,還款期限不變;
部分提前還貸,剩余貸款每月減少、同時還款期限縮短。
(3)如何還貸最優(yōu)?
(4)提前還貸需要注意的問題:違約金
4延長貸款
(三)利率調(diào)整對還款總額的影響
案例:王先生年收入為10萬元,預(yù)計收入每年增加3%,每年的儲蓄比率為40%。目前有存款5萬元,打算5年后買房,假設(shè)王先生的投資報酬率為5%。王先生買房時準備貸款20年,假設(shè)房貸利率為6%。
王先生5年后的可負擔(dān)首付款為297827元,但是考慮到王先生購房后一系列的支出如相關(guān)稅費、裝修等,把王先生可負擔(dān)的首付款設(shè)定為250000元。
王先生買房時準備貸款20年,假設(shè)房貸利率為6%,并且假設(shè)王先生每年的房貸還款額為40000元。
則折算至王先生買房時,可負擔(dān)房貸為:458797元
N=20; I/Y=6; PMT=40000; CPT PV=?
可負擔(dān)房屋總價= 458797+250000=708797元
驗證貸款比例是否合適?
250000/708797=35%
貸款比例=1- 35%=65%
案例:
張先生看好了一套100平方米的房子,據(jù)張先生了解,目前這套住房的價格是6000元/平方米,購買這套100平方米的房子所需要的費用為60萬。張先生對首付房貸等問題不是很了解,想請理財規(guī)劃師給出建議。
假設(shè)按7成按揭,貸款期限20年,按照6%的貸款利率,計算如下:
P/Y=12; N=240; I/Y=6; PV=420000; CPT PMT=?
計算得PMT=3009元。
分期付款計算案例:
張先生購買了一套總價100萬的新房,首付20萬,貸款80萬,利率為6%,期限為20年。如果采用等額本息方式,每月還款額為多少?張先生在還款5年之后,還有多少本金未還?還了多少本金?還了多少利息?
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