《物業(yè)管理基本制度和政策》參考教材(補(bǔ)充修改內(nèi)容)

　　物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材

　　《物業(yè)管理基本制度和政策》

　　(補(bǔ)充修改內(nèi)容)

　　一、補(bǔ)充修改的說明

　　物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材編寫出版于2006年8月，近兩年來，《物權(quán)法》、《住宅專項維修資金管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》相繼出臺，《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》也作了相應(yīng)修改。為適應(yīng)這一變化，避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，我們對《物業(yè)管理基本制度與政策》一書中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充和修改，其他三本教材中涉及物業(yè)管理制度和政策的內(nèi)容，也應(yīng)做相應(yīng)的修改和調(diào)整。

　　二、修改的相關(guān)稱謂

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理條例>的決定》(中華人民共和國國務(wù)院令第504號)的有關(guān)規(guī)定，將教材中的“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。

　　三、修改的相關(guān)內(nèi)容

　　(一)關(guān)于“業(yè)主大會制度”(第三章第一節(jié))的修改

　　2007年8月26日，《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理條例>的決定》正式公布，自2007年10月1日起施行。

　　1、修改后的《物業(yè)管理條例》第十條的內(nèi)容為：

　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　2、修改后的《物業(yè)管理條例》第十一條的內(nèi)容為：

　　下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(2)制定和修改管理規(guī)約;

　　(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(5)籌集和使用專項維修資金;

　　(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　3、修改后的《物業(yè)管理條例》第十二條內(nèi)容為：

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。。

　　4、修改后的《物業(yè)管理條例》第十九條內(nèi)容為：

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　教材第三章第一節(jié)“業(yè)主大會制度”中的表述應(yīng)按上述內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)修改。

　　(二)關(guān)于“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”(第三章第五節(jié))的修改

　　2007年11月26日，《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》(建設(shè)部令第164號)發(fā)布，決定對《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號)進(jìn)行修改，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，同時刪去《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(建設(shè)部令第125號)中的以下內(nèi)容：

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。

　　各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。

　　第十八條 符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。

　　不符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。

　　資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。

　　第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　據(jù)此，教材第三章第五節(jié)“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度”，其中涉及上述三個條款的相關(guān)內(nèi)容予以刪除。

　　(三)關(guān)于“住宅專項維修資金制度”(第三章第七節(jié))的修改

　　2007年12月4日，建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部令第165號)，自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建設(shè)部、財政部發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)同時廢止。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，將“住宅專項維修資金制度”進(jìn)行相應(yīng)修改，修改后的教材“第三章第七節(jié)”的內(nèi)容為：

　　第七節(jié) 住宅專項維修資金制度

　　2007年12月4日，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施行。該辦法對加強(qiáng)住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，都起著重要的作用。

　　一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門

　　1、住宅專項維修資金的定義

　　住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義

　　共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　3、管理原則

　　住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　4、監(jiān)督部門

　　國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財政部門負(fù)責(zé)全國住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

　　縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會同同級財政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

　　二、住宅專項維修資金的交存

　　(一)住宅專項維修資金的交存主體

　　住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類：

　　1、住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

　　2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。

　　3、涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。

　　業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　(二)住宅專項維修資金的交存金額

　　1、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。

　　2、出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

　　(三)住宅專項維修資金的交存方式

　　1、商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

　　2、已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

　　3、未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

　　4、業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會同同級財政部門制定的具體管理辦法實施。

　　(四)住宅專項維修資金的管理

　　1.業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的管理

　　業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門委托的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。開立的住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

　　業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門委托所在地商業(yè)銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶負(fù)責(zé)管理。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬;其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶帳。

　　2.業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理

　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門;涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

　　直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。

　　住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專項維修資金管理制度進(jìn)行管理。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門的監(jiān)督。

　　三、住宅專項維修資金的使用

　　(一)住宅專項維修資金的使用范圍和原則

　　1、使用范圍

　　住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　2、使用原則

　　住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

　　(二)住宅專項維修資金的分?jǐn)傄?guī)則

　　1、商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　2、售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)?其中，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?/p>

　　3、售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偂?/p>

　　4、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費用。

　　(三)住宅專項維修資金的使用程序

　　1.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序

　　(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;

　　(2)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議;

　　(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案;

　　(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

　　(5)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;

　　(6)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位

　　2.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序

　　(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

　　(2)業(yè)主大會依法通過使用方案;

　　(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案;

　　(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

　　(5)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正;

　　(6)業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;

　　(7)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　3、住宅專項維修資金的緊急使用程序

　　發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

　　(1)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位

　　(2)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正;業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　(3)發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項維修資金中列支。

　　(四)住宅專項維修資金的使用禁止

　　《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　1、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;

　　2、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用

　　3、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用;

　　4、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用。

　　(五)住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定

　　1.利用住宅專項維修資金購買國債的限制條件

　　(1)必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。

　　(2)利用住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

　　(3)利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意;未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

　　(4)利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。

　　(5)禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

　　2、下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：

　　(1)住宅專項維修資金的存儲利息;

　　(2)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;

　　(3)利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外;

　　(4)住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

　　四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理

　　(一)房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理

　　1、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

　　2、房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主;售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。

　　(二)相關(guān)主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務(wù)

　　1.管理單位的法律義務(wù)

　　直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：

　　(1)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額;

　　(2)發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r;

　　(3)業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額

　　(4)其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。

　　業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

　　2.專戶管理銀行的法律義務(wù)

　　(1)專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。

　　(2)直轄市、市、縣建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行復(fù)核。

　　(3)專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　3.審計、財政部門的監(jiān)督管理

　　(1)住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督

　　(2)住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。財政部門負(fù)責(zé)對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

　　(3)住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

　　(三)住宅專項維修資金相關(guān)主體的法律責(zé)任

　　1、公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的;或?qū)⒎课萁桓段窗匆?guī)定交存首期住宅專項維修資金的買受人的;以及未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正。

　　2、開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金前，將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款;開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

　　3、挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　(2)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　(3)直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　4、違規(guī)使用住宅專項維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下法律責(zé)任：

　　(1)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;造成損失的，依法賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任

　　(2)直轄市、市、縣人民政府財政部門違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府財政部門責(zé)令限期改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;造成損失的，依法賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　(3)業(yè)主大會違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令改正。

　　5、縣級以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、財政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　四、增加的相關(guān)內(nèi)容

　　(一)《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定

　　2007年3月16日，十屆全國人大五次會議正式通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，該法已于2007年10月1日起正式實施?！段餀?quán)法》作為規(guī)范我國財產(chǎn)法律關(guān)系的基本法律，是權(quán)利人對動產(chǎn)和不動產(chǎn)實施占有、使用、收益和處分的基本準(zhǔn)則，是《物業(yè)管理條例》頒布以來，又一部對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的法律，其中第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關(guān)規(guī)定，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。根據(jù)《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關(guān)規(guī)定，在參考教材補(bǔ)充增加第四章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，原第四章“房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策”改為第五章。補(bǔ)充增加的教材第四章的內(nèi)容為：

　　第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構(gòu)造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權(quán)和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)上述規(guī)定，我們知道，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：

　　第一、業(yè)主對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。

　　第二、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。

　　第三，業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。

　　二、專有部分的所有權(quán)

　　1、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的;也可以依法出租，獲取收益;還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情;或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，例如，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得貸款等;還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。

　　2、業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。

　　業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離。例如，沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分;沒有水箱，水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業(yè)主對專有部分行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。例如，業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)，包括對專有部分享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中，業(yè)主對專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。沒有業(yè)主對專有部分的所有權(quán)，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權(quán)，以及對共有部分的共同管理的權(quán)利。如果業(yè)主喪失了對專有部分的所有權(quán)，也就喪失了對共有部分的共有權(quán)及對共有部分的共同管理的權(quán)利。

　　4、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營性用房，會造成來往小區(qū)人員過多，外來人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。將住宅改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，也會造成國家稅費的大量流失?！段餀?quán)法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的一個最基本的準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項基本義務(wù)。如果業(yè)主確實因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不可。作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對此問題作出規(guī)定。

　　三、共有部分的共有權(quán)

　　1、業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)，即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未做特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、國道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對物業(yè)管理用房、公用設(shè)施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利，還要依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對共有部分共負(fù)義務(wù)。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對共有部分共負(fù)義務(wù)。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。

　　由于業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又負(fù)有義務(wù)，有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。對此，物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用;在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用。

　　2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬。

　　《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”需要注意的是，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，與《物業(yè)管理條例》的規(guī)定一致。《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”

　　3、建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬

　　在對我國房地產(chǎn)市場的實際作法和存在問題進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，借鑒國外的通常做法，從易于操作，減少糾紛和保護(hù)業(yè)主利益的角度出發(fā),《物權(quán)法》第七十四條對建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定：

　　(1)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　(2)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　(3)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　四、共有部分的共同管理權(quán)

　　1、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的范圍

　　《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項需由業(yè)主共同決定：

　　(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運(yùn)作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。

　　(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，涉及每個業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。

　　(3)選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會委員，成立業(yè)主委員會。對不遵守管理規(guī)約，責(zé)任心不強(qiáng)的業(yè)主委員會委員予以更換。

　　(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理的管理水平如何，與業(yè)主利益有著直接的關(guān)系，通過業(yè)主大會集體決策，可以較好的選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

　　(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

　　(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使及費用的負(fù)擔(dān)，需要業(yè)主共同決定。

　　(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，也需要由業(yè)主共同決定。例如，如何對物業(yè)公司的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會協(xié)作等。

　　2、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則

　　《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定：

　　(1)決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　(2)決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　3、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　(1)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立

　?、贅I(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

　　業(yè)主是建筑區(qū)劃內(nèi)的主人。業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。因此，只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)做出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。所以《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會。如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會的決定履行管理的職責(zé)。

　?、诘胤饺嗣裾嘘P(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，給予指導(dǎo)和協(xié)助。

　　由于業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，其成立應(yīng)由業(yè)主自行籌備，自主組建。但是，一個建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主從不同的地方入住，互不相識，而入住的時間又有先有后，有的相差幾年，因此，成立業(yè)主大會對于業(yè)主來說有一定的難度。而業(yè)主大會的成立關(guān)系著業(yè)主如何行使自己的權(quán)利，維護(hù)自身的合法權(quán)益，關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，關(guān)系到建筑區(qū)劃內(nèi)的安定團(tuán)結(jié)，甚至關(guān)系到社會的穩(wěn)定。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)備成立業(yè)主大會的業(yè)主予以指導(dǎo)，提供想選的法律、法規(guī)及規(guī)章，提供已成立業(yè)主大會的成立經(jīng)驗，幫助成立籌備組織，提供政府部門制定的業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主管理公約等示范文本，協(xié)調(diào)業(yè)主之間的不同意見，為業(yè)主大會成立前的相關(guān)活動提供必要的活動場所，積極主動參加業(yè)主大會的成立大會等。

　　(2)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力

　　《物權(quán)法》第七十八條第一款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。這是因為，業(yè)主大會是由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會依據(jù)法定程序做出的決定，反映了建筑區(qū)劃內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲，代表和維護(hù)了建筑區(qū)劃內(nèi)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有實施業(yè)主大會作出的決定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，依據(jù)法定程序作出的決定，對業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有約束力。

　　對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述三點必須同時具備，否則業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有約束力。物業(yè)管理條例第十九條第二款規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會主要對建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)如何行使，業(yè)主的合法權(quán)益如何維護(hù)等事項作出決定，例如，可以對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則作出決定，對制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約作出決定，對選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員作出決定，對選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人作出決定，對籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，對改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定。無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出哪一項決定，對業(yè)主均具有約束力。

　　(3)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)

　　目前，有些建筑區(qū)劃內(nèi)的個別業(yè)主，不遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費，損害了部分業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益，對這些行為如何處置，《物權(quán)法》第八十三條第二款作了規(guī)定，即“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。”

　　4、關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定

　　(1)維修資金的所有權(quán)歸屬與使用

　　建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。

　　(2)管理費用分?jǐn)偱c收益分配

　　建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　(3)建筑物及其附屬設(shè)施的管理

　?、贅I(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　?、趯ㄔO(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

　　③物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　五、業(yè)主的訴訟權(quán)利

　　1、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　現(xiàn)實中，有可能有的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約，或者不依據(jù)法定程序作出某些決定，侵害業(yè)主的合法權(quán)益，針對這一情形，物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”這一規(guī)定，賦予了業(yè)主請求人民法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的不當(dāng)決定的權(quán)利。業(yè)主在具體行使這一權(quán)利時，還要依據(jù)《民法通則》、《民事訴訟法》等法律的規(guī)定。例如，除法律另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)在知道權(quán)利被侵害之日起一定期限內(nèi)向人民法院提出撤銷的請求，要向有管轄權(quán)的人民法院提出，要有明確的訴訟請求和事實、理由等。

　　2、業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第八十三條的規(guī)定，對于建筑區(qū)域內(nèi)任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等侵權(quán)行為，受到侵害的業(yè)主個人可以依據(jù)《民事訴訟法》等法律規(guī)定，向人民法院提起訴訟。同時，共同收到侵害的業(yè)主，可以推選代表人，依據(jù)《民事訴訟法》等法律的規(guī)定，向人民法院提出訴訟。

　　(二)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》的規(guī)定

　　為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價成本，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》等有關(guān)規(guī)定，國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部于2007年9月10日聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》(發(fā)改價格[2007]2285號)，2007年10月1日起施行。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務(wù)收費”的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充增加以下內(nèi)容：

　　物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審

　　一、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義

　　1、物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。

　　2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實施監(jiān)督和審核的行為。

　　二、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)

　　1、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則：

　　(1)合法性原則

　　合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定;

　　(2)相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。

　　(3)對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。

　　(4)合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。

　　2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的依據(jù)

　　核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

　　三、物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成

　　物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護(hù)費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

　　其中：

　　1、人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

　　2、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

　　3、綠化養(yǎng)護(hù)費是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補(bǔ)苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護(hù)費。

　　4、清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

　　5、秩序維護(hù)費是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

　　6、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。

　　7、辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

　　8、管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費用。

　　9、固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

　　10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。

　　四、物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)

　　1、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定;工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復(fù)列支;其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支。

　　2、固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算;個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

　　3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

　　4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分?jǐn)?物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分?jǐn)偂?/p>

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