建設(shè)用地制度改革 掛拍和招標(biāo)都要有優(yōu)化方案

　　《深化國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度改革實(shí)施方案》經(jīng)國(guó)土資源部和有關(guān)部委會(huì)簽后，將報(bào)國(guó)務(wù)院審批實(shí)施。此事經(jīng)有關(guān)媒體披露后，人們對(duì)建設(shè)用地有償使用制度的改革充滿期望。據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)人士介紹，該方案最引人矚目的是，將完善土地招拍掛出讓制度，推動(dòng)工業(yè)用地彈性出讓和租賃制，推動(dòng)土地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。

　　省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)表示，掛拍與招標(biāo)都是市場(chǎng)化配置土地的方式，在土地供應(yīng)主要是商業(yè)房地產(chǎn)的情況下，“掛拍”是主要的方式。掛牌在前幾年比較多一點(diǎn)，2009年很多地塊是底價(jià)中標(biāo)，但去年底價(jià)成交情況極少，基本上掛牌后轉(zhuǎn)為競(jìng)價(jià)拍賣。今后，將根據(jù)政府對(duì)地塊的規(guī)劃要求，綜合考慮采用哪種方式，并不是商業(yè)用地一定就是招標(biāo)好于拍賣。

　　“江蘇采取招標(biāo)方式出讓土地占出讓總量的比例非常小，去年全年僅10宗，其中一宗還流了標(biāo)?！笔?guó)土廳土地利用管理處有關(guān)人士介紹，在目前“地王”頻出的情況下，換一種方式出讓土地，不失為一種新選擇。但采用招標(biāo)方式，和掛牌、拍賣比較，也存在著一定的操作難度。采用招標(biāo)方式，報(bào)價(jià)只占其中30%的因素，主要是看開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力，例如規(guī)劃方案做得好不好、資金實(shí)力夠不夠、社會(huì)影響好不好等各種參評(píng)因素加在一起評(píng)審后再?zèng)Q定土地給誰(shuí)。但放哪些參評(píng)因素、怎么評(píng)，各占權(quán)重多少，目前來(lái)看還沒(méi)有一個(gè)相對(duì)明確的規(guī)范。

　　要招標(biāo)評(píng)估就要組成老師評(píng)審團(tuán)，也需要建立起這樣一個(gè)老師庫(kù)，由于摻雜了人為因素，如何避免權(quán)力尋租又成為下一個(gè)要面對(duì)的問(wèn)題?！疤K南、蘇中和蘇北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，每個(gè)地方的用地需求導(dǎo)向不同，這些問(wèn)題都需要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)具體對(duì)待，到時(shí)候也不會(huì)一刀切?！?/P>

　　一位地產(chǎn)商告訴記者，現(xiàn)在土地出讓雖然有招標(biāo)、拍賣、掛牌3種方式，但為了簡(jiǎn)單化，很多時(shí)候都采用拍賣方式。拍賣現(xiàn)場(chǎng)大家情緒都很亢奮，經(jīng)過(guò)幾十輪甚至上百輪競(jìng)價(jià)后，往往就會(huì)產(chǎn)生天價(jià)“地王”。當(dāng)然，有關(guān)部門(mén)也希望地價(jià)高。他說(shuō)，“招標(biāo)方式并不能完全避免暗箱操作的可能，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)又不完全公平，就怕大家沒(méi)站在同一起跑線上?！?/P>

　　吳震強(qiáng)認(rèn)為，前年下半年以來(lái)，我省各級(jí)政府注重保障房、租賃房等3類住房建設(shè)，對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更多的配套要求，這樣采取招標(biāo)的方式，讓開(kāi)發(fā)商提不同的建設(shè)方案，更有利于體現(xiàn)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的意圖。無(wú)論是哪種方式，都要優(yōu)選方案，不能簡(jiǎn)單化。早期我國(guó)曾經(jīng)推行協(xié)議出讓土地，出了不少腐敗問(wèn)題，這才有后來(lái)土地出讓的市場(chǎng)化改革，無(wú)論如何，拍賣是最透明的土地出讓方式。

　　在即將到來(lái)的土地有償使用制度改革中，國(guó)土部或推廣北京“綜合評(píng)標(biāo)”的做法。據(jù)介紹，北京土地出讓盡量多用招標(biāo)方式，同時(shí)將限制地價(jià)、配建保障房面積引入招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)果，北京土地成交價(jià)明顯下降，去年以來(lái)平均樓面土地成交價(jià)從每平方米13976元降到5958元。

　　省國(guó)土廳負(fù)責(zé)人認(rèn)為，地價(jià)高低要具體分析，認(rèn)為地價(jià)低、房?jī)r(jià)就會(huì)低，只是良好愿望。如果開(kāi)發(fā)商以低地價(jià)拿地，而他利潤(rùn)下不來(lái)，房?jī)r(jià)不降低，那低地價(jià)的好處就給了開(kāi)發(fā)商，顯然不合理。去年土地出讓金的確不少，社會(huì)上也存在對(duì)地方依靠土地財(cái)政的議論，要求降低地價(jià)，這些需要進(jìn)一步深化國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度改革。

　　據(jù)了解，今后政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的方向是，嚴(yán)格區(qū)分哪些是政府要做的，哪些是市場(chǎng)要做的。單靠政府降房?jī)r(jià)是不現(xiàn)實(shí)的，但政府必須保障買不起房子人的居住問(wèn)題。