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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試試題及答案交流

更新時(shí)間:2012-10-12 14:02:23 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  1、某人欲購買一商鋪,委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià),收益率按銀行定期存款利率計(jì)算。問:該估價(jià)屬于什么類型的價(jià)值(參考答案:投資價(jià)值)??刹捎煤畏N方法估價(jià),說明基本步驟。

  2、某人有某小區(qū)臨街一樓一套住宅,規(guī)劃部門原則同意一層住宅可以改為商業(yè)用途,此人已經(jīng)申請;估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)過查看,可以拆改承重墻外的部分墻體,進(jìn)行改造。

  問:如對上述住宅按照最高最佳利用原則進(jìn)行估價(jià)的假設(shè)前提是什么。參考答案:改變用途。 應(yīng)具備什么條件,改變用途后的價(jià)值―后續(xù)改造成本及利潤>改變用途前的價(jià)值 (注:指出錯(cuò)誤,參考答案:應(yīng)考慮改變用途應(yīng)繳納的土地費(fèi)用和相關(guān)手續(xù)費(fèi))

  3、甲公司有一塊臨河的住宅用地并進(jìn)行河景住宅開發(fā),與之相鄰的乙公司有一塊倉庫用地。甲、乙簽訂了合同,約定乙公司不能建設(shè)高層建筑而影響甲公司的河景住址,甲公司支付乙公司相應(yīng)的費(fèi)用。之后乙公司將土地裝讓給丙公司,但未將與甲公司簽訂相關(guān)合同的事告訴丙公司。丙公司建設(shè)高層建筑,甲公司聲稱該高層建筑影響了其開發(fā)的河景住宅,要求賠償。

  問:(1)甲、乙之間屬于何種物權(quán)關(guān)系。參考答案:地役權(quán)(2)甲公司的業(yè)主和甲公司的索賠對象分別是誰。參考答案:甲公司和乙公司(3)甲公司的索賠價(jià)值包括什么。參考答案:物業(yè)價(jià)值的減損+原來支付給乙公司費(fèi)用的本息 

  4、A、B兩棟寫字樓物業(yè)位于同一區(qū)位,交通、周圍景觀、配套,建筑外形相近,A為估價(jià)對象,B為可比實(shí)例,B的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于A。

  問:(1)那些原因可能造成B的租金低。參考答案:租金構(gòu)成、物業(yè)管理、租戶構(gòu)成、內(nèi)部設(shè)施

  (2)B應(yīng)做哪些方面的調(diào)整。參考答案:實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整

  5、某一酒店,已知經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、市場平均利潤率,該酒店的裝修是其特色,占營業(yè)收入的5%,問:(1)該酒店的營業(yè)利潤是多少。(2)估價(jià)人員實(shí)地查勘時(shí),不需要關(guān)注哪些因素。(選項(xiàng)記不大清楚了,只記得我選的是采光通風(fēng))

  6:找錯(cuò)題:關(guān)于一棟商業(yè)用房(含車庫)的司法鑒定估價(jià)報(bào)告。我選出的錯(cuò)誤大致有:目錄缺少估價(jià)師注冊號;估價(jià)假設(shè)前提中未對商業(yè)面積中的100平方米的加層面積的權(quán)屬進(jìn)行必要的分析和說明;計(jì)算某項(xiàng)費(fèi)用時(shí),有效毛收入的數(shù)據(jù)選錯(cuò)了;估價(jià)方法選用中的公式與測算中的公式不符;出租空置率應(yīng)選用市場平均空置率;未考慮租約限制;致估價(jià)委托人函中對估價(jià)原則和依據(jù)的陳述過于簡單;估價(jià)師聲明中對責(zé)任的承擔(dān)不準(zhǔn)確;

  7、對某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)采用了市場法和收益法,市場法估價(jià)價(jià)值<收益法估價(jià)價(jià)值。

  問:(1)哪些因素不可能造成收益法價(jià)值>市場法估價(jià)價(jià)值。(答案和選項(xiàng)記不清了,好像是選的:通貨膨脹)

  (2)如兩種方法估價(jià)均正確,什么原因可能造成市場法估價(jià)價(jià)值偏低。參考答案:物業(yè)銷售市場清淡

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  2012案例考試的幾道題,詳細(xì)的原題記不太清楚了,主要意思還記得。

  問答題1:A,B兩座寫字樓位置 規(guī)模 外部形式均相同,可A與B的租金差異很大,

  問:1 、造成A B兩座寫字樓租金差異的原因。

  2、若在市場法計(jì)算中以B作為可比實(shí)例求取A的租金,應(yīng)對B的租金做哪些調(diào)整。

  問答題2:由于道路建設(shè)需要對一個(gè)地段的屋進(jìn)行征收,甲的房屋是在此次征收范圍內(nèi)的一處獨(dú)門獨(dú)戶的房屋,甲委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對其房屋及屋內(nèi)裝飾裝修價(jià)值進(jìn)行評估,評估結(jié)果出來后甲對評估出的房屋價(jià)值沒有異議,但對裝修價(jià)值評估結(jié)果僅有15萬元不滿,甲認(rèn)為3年前他實(shí)際裝修花費(fèi)30萬元,估價(jià)結(jié)果偏低。經(jīng)復(fù)核,原估價(jià)程序和估價(jià)結(jié)果都沒有問題。

  問:1、若你是估價(jià)師該怎樣向甲解釋

  2、裝修價(jià)值一般應(yīng)采用那種估價(jià)方法估價(jià)?估價(jià)技術(shù)路線是怎樣的

  問答題3:某人欲購買一個(gè)商鋪,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其評估該商鋪的最高購買價(jià)格,他要求的期望收益率是銀行貸款利率。

  問:1、此次估價(jià)是鑒證性估價(jià)還是咨詢性估價(jià),評估的價(jià)值類型是什么?

  2、寫出估價(jià)技術(shù)路線

  改錯(cuò)題:(這道題記得很模糊,大家不要較真)

  一個(gè)小區(qū)的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓,土地用途是綜合用地,為改善小區(qū)所在地區(qū)的商業(yè)購物狀況(反正是這個(gè)意思),政府規(guī)劃部門允許將該小區(qū)臨街樓宇一層由居住改為商鋪,由于周圍其他人的一樓住宅均已改為商鋪,某人也想將自己的臨街一樓住宅改為商鋪出租,變更登記手續(xù)還未辦下來,他委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對自己的此處房屋進(jìn)行評估。房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)最高最佳利用原則對其進(jìn)行了估價(jià)。

  最高最佳利用原則的定義(考試時(shí)我對了理論課本,這里沒錯(cuò)誤)

  1、法律上允許:(記不清了)意思就是政府允許將該小區(qū)臨街一樓改為商業(yè)用地,所以用途按照商鋪估價(jià)(我改成應(yīng)按證載用途估價(jià))

  2、技術(shù)上可能:(這里最糾結(jié),看不出問題),所有權(quán)人委托的施工單位對房屋進(jìn)行查看后認(rèn)為除承重墻外其他墻體都可以拆除和改造以適應(yīng)商鋪的平面布置需要。

  3、經(jīng)濟(jì)上可行:房屋改為商鋪后各年的凈收益折現(xiàn)值之和大于以后房屋作為住宅使用的凈收益折現(xiàn)值之和。(我改成改造成商鋪后房屋的價(jià)值大于住宅用途房屋價(jià)值與裝修改造費(fèi)用之和)

  4、價(jià)值最大化:經(jīng)測算改造完成后商鋪的市場價(jià)格為200萬元,現(xiàn)有住宅價(jià)值是100萬元,改造成商鋪后的價(jià)值大于現(xiàn)有房屋價(jià)值與裝修改造費(fèi)用之和。(感覺有錯(cuò)誤,不知道該怎么改)

  所以按照最高最佳利用原則應(yīng)按照重新開發(fā)前提估價(jià)。(我改為應(yīng)按照改變用途前提估價(jià))

  網(wǎng)友版3

  選擇題:CAABD AACDA

  我大概記得:我選的相鄰權(quán)。地役權(quán)的設(shè)立需要依法登記未經(jīng)依法登記不發(fā)生物權(quán)效力,但地役權(quán)無效不影響地役權(quán)合同的效力,應(yīng)適用合同法,當(dāng)事人意思表示一致就行,只不過在物權(quán)法上未經(jīng)登記不得對抗善意第三人

  還有報(bào)酬率低、通風(fēng)采光、繼續(xù)開發(fā)、賠償人乙和丙

  指錯(cuò)題:

  1、估價(jià)人員應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

  2、假設(shè)和限制條件中:依據(jù)《估價(jià)規(guī)范》和委托人要求不對

  3、假設(shè)和限制條件與注冊估價(jià)師聲明前后矛盾(假設(shè)中好像是不能保證建筑質(zhì)量不承擔(dān)責(zé)任,而聲明中卻強(qiáng)調(diào)不存在質(zhì)量問題)

  4、比較法中路口和樓層屬于區(qū)域因素而不是個(gè)別因素(這個(gè)比較玄,湊數(shù)的。第一次考沒安排好時(shí)間)

  5、估價(jià)對象狀況描述過于簡略,如土地的四至、地形地勢等

  6、市場法中可比實(shí)例3樓層為3層,未作調(diào)整

  7、可比實(shí)例租金內(nèi)涵未交代,是否為客觀市場租金

  8、可比實(shí)例空置率未說明取值依據(jù),空置率均為5%

  9、比較法中可比實(shí)例2交易日期未做修正,或應(yīng)說明不作修正的理由

  10、夾層是否合法應(yīng)予以調(diào)查核實(shí)并加以說明

  11、市場法中租金的最終確定未列出計(jì)算過程,采用簡單平均法的理由不充分

  12、估價(jià)結(jié)果缺少車庫的價(jià)值

  13、忘了 。

  后面的10個(gè)是最后15分鐘打鈴的時(shí)候加上去的,收益法壓根就沒看。

  改錯(cuò)題:把上面10個(gè)錯(cuò)誤寫完看下表還有3分鐘時(shí)間,草稿紙都給收走了??聪赂腻e(cuò)題吃驚了,印象中改錯(cuò)題復(fù)雜陷阱多還有公式什么的時(shí)間肯定來不及了,頭一次見純描述性的。隨便瞄了幾眼,看到第一問簡直就是興奮+悔恨!這簡直就是進(jìn)店就有禮品贈(zèng)送嘛!太可惜了早知道提前看一下,問答題耗費(fèi)時(shí)間太多,抽個(gè)空就能把這個(gè)解決。趕緊回答吧,反正時(shí)間上只能回答一個(gè),寫了就有可能得分,不寫就是0分,幸好這門沒有答題卡,我都是最后?答題卡。

  回答的大概:反正意思就是違反合法原則。未得到正式批復(fù),目前實(shí)際用途還是住房(后面抄了理論與方法上關(guān)于合法原則和法律上許可的兩段話,合法原則針對的就是權(quán)益)

  今天理論考場上抓到個(gè)看小抄的,被她后面那位給舉報(bào)了,偶親眼所見后面那位手指著她給監(jiān)考使眼色,監(jiān)考過去收走了小抄,她的卷子是最后取走的。監(jiān)考(像是在校生)過了幾分鐘才跟那個(gè)年齡大的(像是考場學(xué)校的老師)說這事,這位老師又出去喊來一位主管。主管向作弊的說明紀(jì)律,不管看不看什么理由都構(gòu)成作弊,拿出兩頁紙(一綠一紅)記下身份證號判了零分。后來我偷偷跟著他們,那個(gè)監(jiān)考老師對作弊的說你的情況不同,你是被人舉報(bào)的,我們也沒有辦法,如果不處理你萬一她再打電話舉報(bào)我們就會有麻煩。搞小抄的請慎重啊,違規(guī)成本太高!

  網(wǎng)友版4

  改錯(cuò)題,我寫了三個(gè):

  1 "申請重建"改為"申請變更"

  2 "剩余價(jià)值"改"市場價(jià)值"

  3最后一句“以重新開發(fā)為前提”改為"改變用途為前提"

  網(wǎng)友版5

  改錯(cuò):

  1,致委托方函里 缺少“價(jià)值類型”

  2,收益法公式前后不一致

  3,土地使用年限29年錯(cuò)誤,應(yīng)為27年,

  4,車庫價(jià)格未計(jì)算,且未作說明,

  5,估價(jià)結(jié)果計(jì)算中單價(jià)乘以500多錯(cuò)誤,應(yīng)為400多平米,

  6,可比案例2中,交易日期為1月份,表格中未作修正,未作說明,

  7,可比案例3中,樓層為3層,表格中未修正,未作說明,

  8,估價(jià)對象說明不全面

  9,估價(jià)對象為扣除優(yōu)先受存款,

  10,估價(jià)方法與選擇理由不充分

  11,12,13 忘記了

  網(wǎng)友版6

  2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例指錯(cuò)

  1、封面中“估價(jià)人”錯(cuò)誤,應(yīng)為房地產(chǎn)注冊估價(jià)師

  2、致委托人函中缺報(bào)告應(yīng)用有效期

  3、可比實(shí)例3未作樓層修正

  4、估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺區(qū)位狀況

  5、收益年限29年錯(cuò),應(yīng)為27年

  6、收益法中未計(jì)算車位價(jià)格

  7、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐用年限40年錯(cuò)

  8、確定估價(jià)結(jié)果時(shí)取511.??錯(cuò),應(yīng)為411.??

  9、保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)取有效收入錯(cuò)。

  10、樓層屬于區(qū)位因素

  11、收益法中凈收益未考慮租約因素

  12、假設(shè)和限制條件中不考慮租約因素錯(cuò)

  13、凈收益測算缺其他收入

  環(huán)球網(wǎng)校(www.edu24ol.com)消息,2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將于10月13日、14日舉行,環(huán)球網(wǎng)校衷心的祝愿考生順利通過2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試。同時(shí),網(wǎng)校將緊密關(guān)注此次考試,并及時(shí)整理更新發(fā)布2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試試題,也歡迎考生網(wǎng)友考后積極參與2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題及答案交流!

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