2012年經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)實(shí)務(wù)》網(wǎng)友回憶(網(wǎng)友版)

2012年經(jīng)濟(jì)師考后交流 真題答案解析

    我記得有一題是房地產(chǎn)價格與（ ）負(fù)相關(guān)，答案有需求，供給。我答了與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)，看了書在P15頁有。 
    單選有一題是：下列不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：出售、互換、贈與、出租，答案是出租。 
    還有一題：下列不屬于建設(shè)用地使用權(quán)出讓特征的：建設(shè)用地使用權(quán)不可以分別設(shè)立。 
    建設(shè)用地使用權(quán)征收方案公告要多少時間：30天？ 
    下列哪一個不屬于依法批準(zhǔn)劃撥的：盈利性醫(yī)院、水利、公交車站臺等。 
    下列哪些建設(shè)用地使用權(quán)可以無償收回的，答案是以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動工的，可以無償收回。 
    下列申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)不符合的條件：因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的，答案應(yīng)該是農(nóng)村村每年把原有住房出租的。 
    多選有城市化引起的變化：城市化引起城市體系的屬性和動態(tài)特征的變化；引起城市形態(tài)的變化；引起城市生態(tài)的變化；引起城市性態(tài)的改變。 
    多選：房地產(chǎn)征收和征用的特點(diǎn)：不需要征得產(chǎn)權(quán)人的同意，強(qiáng)制取得等，給予補(bǔ)償； 
    找出事情的原因和結(jié)果是什么，答案是因果性調(diào)研。 
    住宅需求從生存型向發(fā)展型乃至享受型發(fā)展，是哪個（收入水平）。 
    次級資料的搜集： 
    不屬于市場調(diào)研報告的語言運(yùn)用：要簡明、嚴(yán)謹(jǐn)、樸實(shí)，答案。。 
    哪個部分為市場調(diào)研報告的核心部分：答案為調(diào)研成果。 
    規(guī)劃條件方面的限制：答案應(yīng)該是每平米單價。 
    同一個房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也會因投資者的不同而導(dǎo)致其實(shí)際投資收益的不同，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資收益的個別性。 
    多選：老師意見法的優(yōu)點(diǎn)：集思廣益；避免偏見；有利于修正自己的意見和判斷，不致礙于情面而固執(zhí)已見。 
    項(xiàng)目主題策劃：售樓中心形象設(shè)計(jì)；項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目品牌名稱設(shè)計(jì)；項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)，工地現(xiàn)場形象設(shè)計(jì)， 
    一年期利率一樣，按月計(jì)息，按季度計(jì)息，按半年計(jì)息，實(shí)際利率從大到小排列。 
    哪個投資屬于短期投資，只有建設(shè)期沒有經(jīng)營期，答案是出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資。 
    評標(biāo)：推薦不超過（3）名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 
    用產(chǎn)品單價表示的盈虧平衡點(diǎn)的公式： 
    房地產(chǎn)銷售的間接渠道的優(yōu)點(diǎn)：有利于發(fā)揮銷售的專業(yè)特長。 

    共同代理的協(xié)調(diào)工作有誰做：由委托方開發(fā)商來協(xié)調(diào)。 
    多選：風(fēng)險識別的過程：感知風(fēng)險，分析風(fēng)險。 
    一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期，包括：項(xiàng)目前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工實(shí)施和使用四個階段。 
    設(shè)計(jì)階段運(yùn)用控制投資估算：運(yùn)用設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，價值工程，限額設(shè)計(jì)方法 
    反應(yīng)市場供求原則的定價方法：需求導(dǎo)向定價法；競爭導(dǎo)向定價法；比較定價法。 
    82題問的好像是靜態(tài)投資回收期幾年？ 
    89題答案330那個，90題利息122元，208元是本金。 
    83題問的好像是內(nèi)部投資收益率是多少，我記得答案是10%~20%之間，16%？ 
    93題問的是商品房單位價格是多少； 
    94題問采用的是什么調(diào)查方法 
    95題問的是什么折扣定價策略：現(xiàn)金折扣和數(shù)量折扣 
    96題問的是如果滿一個月后沒達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，該采取什么措施，有個答案是降低首付，還有個答案是付款分期方式和金額不變，但是整個時間往后延。 
    最后一大題講的是假設(shè)開發(fā)法：
    97題求取估價對象價值的方法：講開發(fā)完成后的價值減去（后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤）。 
    98題待開發(fā)房地產(chǎn)價值：應(yīng)該是開發(fā)完成后房地產(chǎn)價格減去（）：答案銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、后續(xù)開發(fā)的必要支出、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)等。 
    多選題有：房地產(chǎn)估價報告由哪些組成：致估價委托人函；注冊房地產(chǎn)估價師聲明；估價結(jié)果報告；估價技術(shù)報告等。 
    單選有一題：建筑面積下多少錢，套內(nèi)建筑面積下的單價是6250好像。 
    建筑物折舊：建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物市場價值。 
    房屋沒有衛(wèi)生間屬于哪個折舊：功能折舊中的功能缺乏。 
    TOP 
    房地產(chǎn)價格：未來的凈收益 
    業(yè)主權(quán)利：有一個是義務(wù) 
    臨時管理規(guī)約是指由物業(yè)建設(shè)單位在（物業(yè)銷售之前）依法制定的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的共同利益。 
    多選：物業(yè)公司二級資質(zhì)企業(yè)的條件：注冊資本300萬元以上，專業(yè)人員中級以上職稱不少于10人等。 
    物業(yè)服務(wù)合同的種類：無名合同；藥式合同，有償合同，雙務(wù)合同，勞務(wù)合同。 
    業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足（）應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。首期繳存額的30% 
    有一題計(jì)算第18個月支付本金利息和，是等額本金還款，答案有1000多，1800多，2791,4700多。我選了接近2000的這檔，因?yàn)檎f了抵押貸款率30%。 
    采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有（）

    A、選取的報酬率偏低；B預(yù)測的未來凈收益偏大；C估計(jì)的使用期限偏短；D估計(jì)的運(yùn)營費(fèi)用偏大。E估計(jì)的空置率偏高。 
    等額本金還款抵押貸款方式的特征有（） 
    A每月支付的本金相等；B每月支付的利息均等。C每月還款額先大后小。D每月還款額先小后大。E借款人不易發(fā)生違約風(fēng)險。

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