2013年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》預(yù)習(xí)：房屋拆遷補(bǔ)償和安置

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　　2013年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)輔導(dǎo)講義(9)

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)征收的補(bǔ)償和安置

二、房屋拆遷補(bǔ)償和安置

　　(一)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象

　　房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人，而不是使用人。所有權(quán)人既包括公民也包括法人。

　　(二)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?/P>

　　房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　(1)貨幣補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有權(quán)人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

　　(2)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有了調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。

　　拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給子貨幣補(bǔ)償。拆遷租賃用房時(shí)被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷入實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。

　　(三)特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償

　　1.出租房屋的拆遷補(bǔ)償

　　被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　2.產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償

　　產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無(wú)權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無(wú)法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。 由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補(bǔ)償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實(shí)施中不能因?yàn)槠渲黧w不明確，就降低或不對(duì)此類房屋進(jìn)行補(bǔ)償?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》規(guī)定：“由拆遷人提出補(bǔ)償方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷”。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。所謂“證據(jù)保全”是指對(duì)可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據(jù)，依法收集、保管和固定，以保持其真實(shí)性和證明力的一種措施。拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋向公證機(jī)關(guān)提交證據(jù)保全申請(qǐng)，并按公證機(jī)關(guān)規(guī)定的程序和要求辦理公證，對(duì)公證機(jī)關(guān)出具的法律文書要立案歸檔以備查用。

　　3.設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償

　　抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：

　?、僖J(rèn)定抵押的有效性。

　　當(dāng)事人以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，未進(jìn)行抵押登記的，視為無(wú)效抵押，拆遷時(shí)不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置;②應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行;③能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷入，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可;④不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)模盅簷?quán)人按照《擔(dān)保法》及其他有關(guān)擔(dān)保方面的法律規(guī)定，向抵押人進(jìn)行追償。

　　4.拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償 .

　　公益事業(yè)一般指科教、文化、衛(wèi)生、社會(huì)公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)。公益事業(yè)多為非營(yíng)利的社會(huì)福利事業(yè)。用于公益事業(yè)房屋的認(rèn)定，一是要根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)的，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營(yíng)、是否以營(yíng)利為目的。如學(xué)校大多數(shù)應(yīng)認(rèn)定為公益事業(yè)，但經(jīng)營(yíng)性私立學(xué)校則不在此列。公益事業(yè)房屋的數(shù)量、位置，應(yīng)當(dāng)由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體發(fā)展要求，進(jìn)行總體安排，拆除此類房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行補(bǔ)償。

　　對(duì)拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償，通過評(píng)估確定其價(jià)格。公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無(wú)收益或收益較少，因此，通常采用成本法評(píng)估。

　　5.臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償

　　臨時(shí)建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易、臨時(shí)性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，臨時(shí)建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限。拆遷人對(duì)拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的。未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時(shí)建筑，會(huì)給臨時(shí)建筑所有人帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失，因此，應(yīng)當(dāng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明，作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權(quán)力認(rèn)定。在拆遷過程中，拆遷人對(duì)必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償;對(duì)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。

　　(四)貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)

　　選擇貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償?shù)?，拆遷方需要向被拆遷方提供拆遷補(bǔ)償費(fèi)，這個(gè)費(fèi)用包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和地上附著物的補(bǔ)償費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi))、搬遷補(bǔ)助費(fèi)等。因征收房屋需要過渡的，應(yīng)當(dāng)給予過渡補(bǔ)助費(fèi)。因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。征收個(gè)人住宅的，對(duì)住房困難的低收人家庭，應(yīng)當(dāng)給予安置補(bǔ)助費(fèi)或者提供廉租住房保障。

　　(1)房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、裝飾裝修、建筑面積等因素，按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。

　　(2)搬遷補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)按照需要搬遷的家具、電器、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的拆卸、搬運(yùn)和重新安裝費(fèi)用確定。

　　(3)過渡補(bǔ)助費(fèi)。過渡補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金結(jié)合過渡期限確定。

　　(4)停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)被征收房屋的市場(chǎng)租金或者被征收時(shí)會(huì)計(jì)報(bào)表等資料反映的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、營(yíng)業(yè)收入、納稅等情況，結(jié)合停產(chǎn)停業(yè)期限確定。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖嘶蛘弑徽魇辗课莸某凶馊说耐．a(chǎn)停業(yè)期限，為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)重新找到房屋開工開業(yè)的合理期限;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人的停產(chǎn)停業(yè)期限截至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付日期。

　　(5)安置補(bǔ)償費(fèi)。拆遷人支付的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)，尚不能使被征收人購(gòu)買適當(dāng)住房以保障居住條件的，可以支付安置補(bǔ)助費(fèi)。保障被征收入居住條件的住房標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。但是，安置補(bǔ)助費(fèi)加上房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)不得超過被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場(chǎng)價(jià)格.被征收人的家庭符合廉租住房保障對(duì)象或者經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象條件的，作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)提供廉租住房保障或者經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　(五)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)是符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的合法建筑。

　　(六)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用確定的程序

　　1.被拆遷房屋的調(diào)查登記

　　2.被拆遷房屋的估價(jià)

　　3.拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂

　　例題1：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付( )保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益

　　A 土地補(bǔ)償費(fèi) B安置補(bǔ)助費(fèi)　　 C地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用D安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用 E 基本生活費(fèi)用、子女上學(xué)費(fèi)用

　　答案：ABCD

　　解析：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益.

　　例題2：被征地農(nóng)民的安置主要的安置方式有(　　)。

　　A 貨幣安置B 　保障安置C 人股分紅安置和異地移民安置 D農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置　E重新?lián)駱I(yè)安置

　　答案：ABCDE

　　解析：被征地農(nóng)民的安置主要的安置方式有：貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、人股分紅安置和異地移民安置

　　例題3：房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是(　　)，而不是(　　)。

　　A 單位 　　B 個(gè)人　　C 被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人

　　D 使用人　 E國(guó)家

　　答案：CD

　　解析：房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人，而不是使用人

　　例題4：被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行( ).

　　A 貨幣補(bǔ)償 B 異地安置 　C 保障安置 D房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　答案：D

　　解析：被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　例題5：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理( )

　　A 保障安置B貨幣補(bǔ)償 　C房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 D證據(jù)保全

　　答案：D

　　解析：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全

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