2013年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》預習：國有建設地使用權出讓(2)

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　　2013年中級經(jīng)濟師考試房地產(chǎn)輔導講義(11)

　　第二節(jié) 國有建設用地使用權劃撥和有償使用

二、國有建設用地使用權出讓

　　(四)協(xié)議出讓方式及程序

　　1.協(xié)議出讓的組織實施管理

　　建設用地使用權的協(xié)議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。

　　2.協(xié)議出讓的范圍

　?、俟I(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的用地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。這里的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。②原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。③劃撥建設用地使用權轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。④出讓土地使用權人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。⑤通過出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定實行協(xié)議出讓方式的，可以采取協(xié)議方式。

　　3，協(xié)議出讓的類型

　　(1)政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓：①集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國有建設用地，依法可以協(xié)議出讓的;②政府收回收購的國有建設用地，依法可以協(xié)議出讓的。

　　(2)原劃撥、承租建設用地使用權人申請辦理協(xié)議出讓：①原劃撥建設用地使用權人申請辦理協(xié)議出讓的;②原承租建設用地使用權人申請辦理協(xié)議出讓的。

　　(3)劃撥建設用地使用權轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓。

　　(4)出讓建設用地使用權改變用途申請辦理協(xié)議出讓。

　　(5)出讓建設用地使用權續(xù)期申請辦理協(xié)議出讓。

　　4.協(xié)議出讓的最低價

　?、賲f(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和。②有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。

　　5.協(xié)議出讓的程序

　　受讓人支付全部出讓金后，向土地管理機關申請辦理建設用地使用權登記，領取建設用地使用證，取得建設用地使用權。

　　以協(xié)議方式取得建設用地使用權的土地使用者，需要將出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的出讓金，并依法辦理建設用地使用權變更登記手續(xù)。

　　(五)協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓的區(qū)別

　　協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓相近之處：都是政府有償供應建設用地使用權的重要方式，都要簽訂出讓合同，受讓人都要繳納出讓金，都要編制并公布出讓計劃。

　　存在下列區(qū)別：

　　(1)適用范圍不同。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　(2)出讓金形成方式不同。協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，但招標拍賣掛牌要比協(xié)議出讓更加公開、透明，更具競爭性，國家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)。

　　(3)最低價確定的原則不同。協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應該繳納的有關費用之和，有基準地價的，不得低于基準地價的70%。招標拍賣掛牌出讓應當根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或者底價。標底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。”

　　(六)國有建設用地使用權出讓合同

　　1.國有建設用地使用權出讓合同的概念

　　國有建設用地使用權出讓合同簡稱建設用地使用權出讓合同或出讓合同，是指國有建設用地使用權出讓人和受讓人之間就出讓國有建設用地使用權及如何行使建設用地使用權等問題所達成的明確相互間權利和義務關系的協(xié)議。

　　土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。建設用地使用權出讓只有簽訂合同，出讓行為方能成立，出讓雙方的權利和義務才能明確，才受法律保護。

　　2.國有建設用地使用權出讓合同的特征

　?、俪鲎尯贤窃诔鲎屓撕褪茏屓穗p方當事人之間設立、變更關于建設用地使用權權利和義務法律關系的協(xié)議。

　?、诔鲎尯贤械某鲎屓耸翘囟ǖ模仨毷鞘?、縣人民政府土地管理部門。

　?、鄢鲎尯贤氖茏屓艘话銥榫硟?nèi)外公司、其他組織和個人等，成片出讓合同中的受讓人必須是在中國注冊的外商投資開發(fā)企業(yè)。

　?、艹鲎尯贤怯喠⑥D(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用。

　　3.國有建設用地使用權出讓合同的內(nèi)容

　?、佼斒氯说拿Q和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費用及其支付方式;⑦解決爭議的方法。

　　出讓合同具體包括以下內(nèi)容：①土地的位置、面積、界址等土地自然狀況。②土地用途及使用期限。③建設規(guī)劃設計條件，或稱使用條件，即該幅地塊建設用地使用權的總平面布置圖、建設密度和高度控制指標、工程管線規(guī)劃和豎向規(guī)劃，它是建設用地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓必不可少的條件。④動工開發(fā)期限。⑤出讓金額及支付方式。⑥開發(fā)進度與分期投資額度。⑦違約責任。⑧雙方認為應當約定的其他條款。

　　4.國有建設用地使用權出讓合同雙方的權利和義務

　　(1)出讓人的權利和義務。出讓合同簽訂后，如果受讓人未按期支付全部出讓金的，出讓人有權解除合同，并可請求違約賠償。

　　(2)受讓人的權利和義務。對于出讓人不按照出讓合同約定按期提供建設用地使用權的，受讓人有權解除合同，并可請求違約賠償。同時，受讓人應履行在簽訂出讓合同后約定的期限內(nèi)支付全部出讓金，向土地管理部門辦理登記，領取土地使用證，依合同和城市規(guī)劃要求，開發(fā)利用和經(jīng)營土地等義務。

　　5.國有建設用地使用權出讓合同的變更和解除

　　(1)出讓合同的變更。出讓合同的變更是指合同尚未履行或者未完全履行之前，由出讓人和土地使用者依法對合同的內(nèi)容進行修改、補充的法律行為。在出讓合同變更中，較為多見的是土地使用者提出改變土地用途。

　　土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。

　　(2)出讓合同的解除。 在出讓合同解除中，較為多見的是當事人雙方違約，或者土地使用者不能按照法律規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地而導致土地管理部門將建設用地使用權收回。

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