2013年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》預(yù)習(xí)：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的區(qū)別

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　　2013年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)輔導(dǎo)講義(13)

　　第四節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租

三、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租與出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的區(qū)別

　　建設(shè)用地使用權(quán)出租是一種特殊的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)方式，它與建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押是有區(qū)別的。

　　(一)出租與出讓的區(qū)別

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓是土地一級(jí)市場(chǎng)特有的一種經(jīng)營(yíng)方式，建設(shè)用地使用權(quán)出租則存在于二、三級(jí)土地市場(chǎng)。

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是國(guó)家，土地出讓具有國(guó)家壟斷性的特點(diǎn)。建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用權(quán)人。

　　(二)出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

　　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是對(duì)一定期限內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的買斷。在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，土地使用權(quán)人發(fā)生改變，原土地使用者享有的土地使用權(quán)滅失。而土地出租并不發(fā)生土地使用權(quán)人的改變，出租人的土地使用權(quán)并沒有消滅。

　　在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及附著物的所有權(quán)也一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。而建設(shè)用地使用權(quán)出租時(shí)，僅僅是將地上建筑物及附著物的使用權(quán)出租給土地承租人，地上建筑物及附著物的所有權(quán)并不發(fā)生改變。

　　建設(shè)用地使用權(quán)出租是有償?shù)?，即建設(shè)用地使用權(quán)承租人必須向出租人支付租金，建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓可以是有償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的出售和交換)，也可以是無償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的贈(zèng)與、繼承)。

　　(三)出租與抵押的區(qū)別

　　建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，土地使用者是以不轉(zhuǎn)移占有的方式將其土地使用權(quán)抵押給他人。

　　在抵押期間，土地使用者仍然占有土地并可以使用土地。而建設(shè)用地使用權(quán)出租時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移土地的占有權(quán)，也就是說，在租賃合同期限內(nèi)，由承租人占有并使用土地。

　　建設(shè)用地使用權(quán)的出租是一種獨(dú)立的主合同行為，不依附于其他合同行為。而建設(shè)用地 使用權(quán)抵押是一種從合同行為，不能獨(dú)立存在，它只是為主合同行為提供擔(dān)保。

　　在建設(shè)用地使用權(quán)出租結(jié)束后，承租人必須返還土地。而對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)抵押，在合同結(jié)束時(shí)，如果抵押人按時(shí)還清債務(wù)，抵押合同結(jié)束，抵押人仍擁有建設(shè)用地使用權(quán);如果抵押人不能按時(shí)還清債務(wù)，抵押權(quán)人可以行駛抵押權(quán)，將土地進(jìn)行拍賣，并將所得價(jià)款用于償還債務(wù)。

　　例題1：當(dāng)承租人的正常使用受到妨害的危險(xiǎn)時(shí)，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租入均負(fù)有除去或防止義務(wù)，叫( )。

　　A 出租方義務(wù) B 妨害除去義務(wù) C 承租方義務(wù) D 雙方義務(wù)

　　答案：B

　　解析：妨害除去義務(wù)。當(dāng)承租人的正常使用受到妨害的危險(xiǎn)時(shí)，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負(fù)有除去或防止義務(wù)。

　　例題2：建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同的標(biāo)的是( )

　　A 建設(shè)用地使用權(quán)B 建設(shè)用地所有權(quán)C 房屋使用權(quán) D房屋所有權(quán)

　　答案：A

　　解析：建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同的標(biāo)的是建設(shè)用地使用權(quán)。

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