2013年經濟師考試《中級房地產》預習：國有建設用地抵押登記、占用、處分

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　　2013年中級經濟師考試房地產輔導講義(14)

　　第五節(jié) 國有建設用地使用權抵押

三、國有建設用地使用權抵押登記制度

　　房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當辦理過戶登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。

　　辦理建設用地使用權抵押登記應當交驗以下文件：①抵押當事人的身份證明和法人資格證明;②抵押登記申請書;③抵押合同;④國有土地使用證;⑤可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;⑥可以證明抵押的建設用地使用權價值的材料;⑦登記機關認為必要的其他文件。

　　登記的主要內容包括：①被擔保的金額;②抵押權人的姓名或單位名稱;③債權。

　　以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原房屋所有權證上作他項權利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押權人頒發(fā)房屋他項權證。以預售商品房和在建工程抵押的，登記機關應在抵押合同上作記載。抵押合同的變更和終止應當辦理變更或者注銷抵押登記。

四、抵押建設用地使用權的占用與管理

　　已抵押的建設用地使用權由抵押人占用與管理，抵押權人有權按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押建設用地使用權的管理情況。由于建設用地使用權需連同地上房屋所有權共同設定抵押，所以地上已有建筑物時，建筑物同時作為抵押品，抵押人占用與管理期間發(fā)生毀損、滅失的，抵押人應采取措施防止損失擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產 價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。

　　抵押權可隨債權轉讓，經抵押權人同意，抵押建設用地使用權可以轉讓或者出租，出租或者轉讓所得的價款應優(yōu)先向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權部分歸抵押人所有。

五、抵押建設用地使用權的處分

　　(一)抵押建設用地使用權處分的條件

　　發(fā)生下列情況時，抵押權人有權要求處分抵押的建設用地使用權：①抵押期限屆滿，抵押權人未受清償，抵押人又未能與抵押權人達成延期履行協議的。②抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的。③抵押人在抵押合同期間宣告破產和解散的。④抵押人違反有關規(guī)定，擅自處分抵押物的。⑤抵押合同約定的其他情況。

　　抵押期限屆滿，抵押權人未受清償時，抵押當事人可以通過協商，以拍賣等合法方式處分抵押的建設用地使用權;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　因處分抵押財產而取得建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。

　　(二)抵押建設用地使用權處分的受償

　　處分抵押財產所得，抵押權人有優(yōu)先受償權。處分抵押的建設用地使用權所得金額，依下列順序分配：①支付處分抵押建設用地使用權的費用。②扣除抵押建設用地使用權應繳納的稅費。③償還抵押權人的債權本息及支付違約金。④賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害。⑤剩余金額交還抵押人。

　　同一房地產設定兩個以上抵押權時，拍賣、變賣抵押財產所得的價款按照下列規(guī)定清償： ①抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。②抵押權已 登記的先于未登記的受償。③抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　《物權法》第二百條規(guī)定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償?！?/P>

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