2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精講(47)

　?、?房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系$lesson$

　　⑴ 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　?、龠^度開發(fā)和泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象;而泡沫則是反映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。

　?、谶^度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)。

　?、鄯康禺a(chǎn)過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機(jī)性泡沫存在的話，往往會(huì)出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時(shí)供給的增長速度已經(jīng)超過需求，空置率上升，價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說，當(dāng)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了。從另一個(gè)角度來說，如果泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過度開發(fā);但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的;

　　④從市場參與者的參與動(dòng)機(jī)來看："過熱"表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而"泡沫"則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
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