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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(41)

更新時(shí)間:2012-03-30 15:33:57 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

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  二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)$lesson$

  由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)或產(chǎn)生了對(duì)商業(yè)、居住和服務(wù)設(shè)施的空間需求,從而帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起。因此從本質(zhì)上講,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定的。從一個(gè)較長(zhǎng)的歷史時(shí)期來(lái)看,社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展體現(xiàn)為周期性的運(yùn)動(dòng)。相應(yīng)地,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在周期循環(huán)特性。

  ㈠ 房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

  房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

  ㈡ 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

  影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括:供需因素的影響,其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵;市場(chǎng)信息的不充分、導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯 (time-lag);生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響,如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期;政策因素的影響,如容積率控制、農(nóng)地征用控制;政治沖擊,如社會(huì)政治動(dòng)蕩;制度因素的影響,如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價(jià)制度的健全程度等;生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。

 ?、?傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

  傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括:在市場(chǎng)供求平衡的前提下,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作,且這種平衡性會(huì)持續(xù)一定的時(shí)期;在此時(shí)期內(nèi),投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤(rùn)預(yù)期保持不變,投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性,且不同周期之間的時(shí)間差異和投資回報(bào)差異微乎其微。根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個(gè)運(yùn)行周期中,均經(jīng)過(guò)擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過(guò)程。具體包括的階段是:確認(rèn)對(duì)新入住空間的需求,促使新建筑產(chǎn)生;受到新建筑的刺激而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張;經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張進(jìn)一步刺激新建筑;新建筑超過(guò)空間需求;導(dǎo)致超額建筑;調(diào)整,因需求減少而導(dǎo)致新建筑活動(dòng)劇烈減緩;復(fù)蘇,需求開(kāi)始增加而消化已有超額建筑;回復(fù)到空間市場(chǎng)供需均衡狀況;經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張導(dǎo)致對(duì)新建筑需求的增加;確認(rèn)對(duì)新入住空間的需求,促使新建筑產(chǎn)生。供給增長(zhǎng)率=需求增長(zhǎng)率供給停止或很低,需求有增長(zhǎng)趨勢(shì),租金增長(zhǎng)率仍下滑,空置率有下降趨勢(shì)。

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