2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習題（二）

【練習1】甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值，估價結果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機構評估其抵押價值，估價結果為9000萬元。

問題：

若上述兩個估價結果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

【參考解析】：

1.估價時點不同。乙估價機構評估在建工程的估價時點與丙估價機構評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。

2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構的估價目的是轉讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。

3.設計方案變更。由于甲公司修改了原設計方案并經(jīng)過政府主管部門批準，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設計方案角度看，改變前后價值也會有差異。

4.購買后投入建設資金。項目購買后投入建設資金建設半年，估價對象價值與購買價值會有差異。

【練習2】甲房地產(chǎn)估價機構(以下簡稱甲機構)于20017年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構對甲機構2007年8月出具的估價報告進行復核估價。

問題：

1.復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?

2.復核估價的估價目的和價值定義應如何表述?

參考答案：

1.復核估價時，若甲機構在確定估價時點時無誤，應以甲機構的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產(chǎn)權性質、使用性質、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應以原估價時點時的狀況為準。

2.復核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構出具的房地產(chǎn)抵押估價結果進行復核;價值定義可表述為：在甲機構出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。

【練習3】甲房地產(chǎn)估價機構(以下簡稱甲機構)于20017年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構對甲機構2007年8月出具的估價報告進行復核估價。

問題：

1.復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?

2.復核估價的估價目的和價值定義應如何表述?

參考答案：

1.復核估價時，若甲機構在確定估價時點時無誤，應以甲機構的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產(chǎn)權性質、使用性質、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應以原估價時點時的狀況為準。

2.復核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構出具的房地產(chǎn)抵押估價結果進行復核;價值定義可表述為：在甲機構出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。

【練習4】黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權出讓金，辦理了產(chǎn)權證變更手續(xù)。2007年黃某為轉讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時市場價值。因當?shù)責o類似餐館的可比實例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據(jù)正確)，估值40萬元。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價結論是否正確?為什么?

參考答案：

這樣確定估價結論不正確。因為：

1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業(yè)，因此應以收益法計算的價格為其合法價格。

2.將估價對象按兩種不同用途進行估價，并對結果進行算術平均的做法是錯誤的，因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。

【練習5】張某于2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營不善，擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價格，為此委托某房地產(chǎn)估價公司進行評估，請你作為一名房地產(chǎn)估價師寫出評估該住宅轉讓價格的估價技術路線。

答案：

1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉讓之日的完全產(chǎn)權售價。

2.根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續(xù)向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。

3.由完全產(chǎn)權的售價減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉讓價

【練習6】某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉讓價格�，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

問題：

1.這樣的做法有哪些錯誤?

2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

答案：

1.錯誤

(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);

(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;

(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益;

(4)不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)。

2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

【練習7】甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得 1368.55萬元。

問題：若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?

參考答案：

1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。

3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

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