2014土地估價案例與報告?zhèn)淇假Y料11

　　商業(yè)用地估價

　　(一)商業(yè)用地特點

　　商業(yè)用地的特點是：收益高，集中分布在城區(qū)人流量大的區(qū)域，市場活躍，價值量大，附屬設施較多。

　　(二)商業(yè)用地主要價格影響因素

　　1.一般因素

　　(1)自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經濟發(fā)展的關系、氣候條件等;

　　(2)社會因素：人口數量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設施建設、居民生活方式等;

　　(3)經濟因素：城鎮(zhèn)的性質與國際化程度、地區(qū)經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業(yè)與居民收人水平、產業(yè)結構與商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展前景、此類市場狀況等;中 華 考 試 網

　　(4)行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產租金與稅收政策等。

　　2.區(qū)域因素

　　(1)自然因素：區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置等;

　　(2)社會因素：常住人口及流動人口數量、社會人文環(huán)境等;

　　(3)交通狀況：街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等;

　　(4)基礎設施狀況：供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等;

　　(5)商業(yè)繁華程度：距商業(yè)中心的距離、商務設施的種類規(guī)模與集聚程度、經營類別、客流的數量與質量等，

　　例題：商業(yè)繁華程度的內容包括( )

　　A. 區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置

　　B. 交通體系

　　C. 客流的數量與質量

　　D.距商業(yè)中心的距離

　　E.經營類別

　　答案：C，D E.

　　解析：商業(yè)繁華程度;距商業(yè)中心的距離、商務設施的種類規(guī)模與集聚程度、經營類別、客流的數量與質量等，

　　(6)行政因素：區(qū)域經濟政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制、交通管制等;

　　(7)環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度等。

　　3.個別因素

　　宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、宗地利用狀況、與商業(yè)中心的接近程度、與客流的適應性、相鄰不動產的使用狀況、規(guī)劃限制、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用年限等。

　　(三)商業(yè)用地估價的技術思路

　　商業(yè)用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數修正法估價。

　　例題：商業(yè)用地評估不宜使用的評估方法是()

　　A.市場比較法

　　B.成本逼近法

　　C.收益還原法

　　D.剩余法

　　答案：B.

　　解析：商業(yè)用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數修正法估價。

　　(四)商業(yè)用地估價方法選擇與應用

　　1. 各類商業(yè)用地價格評估必須區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異

　　2.各類旅游用地評估，應注意國家旅游區(qū)評價標準。

　　例題：各類旅游用地評估，應注意( )評價標準。

　　A.地方旅游區(qū)

　　B.國家旅游區(qū)

　　C.省級旅游區(qū)

　　D.以上都是

　　答案：B

　　解析：各類旅游用地評估，應注意國家旅游區(qū)評價標準。

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