2014土地估價案例與報告?zhèn)淇假Y料18

　　城鎮(zhèn)土地分等定級的技術(shù)路線和程序

　　1)城鎮(zhèn)土地分等定級的技術(shù)程序

　　(1)建立影響城鎮(zhèn)間土地等的因素因子體系。

　　(2)確定各因素因子的相應(yīng)權(quán)重。

　　(3)分析因素因子的影響方式，建立評價標(biāo)準(zhǔn)。

　　(4)對各城鎮(zhèn)因素因子的評價指標(biāo)值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，加權(quán)計算各城鎮(zhèn)總分值，并初步劃分城鎮(zhèn)土地等。

　　(5)驗證分等初步結(jié)果，制定分等基本方案，開展意見征求，對城鎮(zhèn)土地等進(jìn)行調(diào)整并定案。

　　(6)編制城鎮(zhèn)土地分等成果圖件、報告和基礎(chǔ)資料匯編。

　　2)城鎮(zhèn)土地分等定級的方法

　　城鎮(zhèn)土地分等定級采用的是多因素綜合評價法，并結(jié)合土地收益、價格等信息，應(yīng)用市場資料分析法等方式進(jìn)行驗證，綜合評定土地的等和級。

　　城鎮(zhèn)土地分等定級的因素因子權(quán)重確定方法

　　確定權(quán)重的常用方法有特爾菲測定法、因素成對比較法、層次分析法等。

　　1)特爾菲測定法

　　特爾菲(Delphi)測定法是一種常用的技術(shù)測定方法。它是一種客觀地綜合多數(shù)老師經(jīng)驗與主觀判斷的技巧。

　　例題：特爾菲法的主要工作是通過老師對分等因素權(quán)重作出概率估計，要求有適當(dāng)?shù)睦蠋熑藬?shù)，一般以( )人為宜。

　　A.5～20

　　B.10～20

　　C.5～40

　　D.10～40

　　答案：D

　　2)因素成對比較法

　　3)層次分析法

　　簡稱AHP方法，亦稱多層次權(quán)重分析決策方法。這種方法的優(yōu)點是定性與定量相結(jié)合，具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡潔性和實用性，是針對大系統(tǒng)中多層次、多目標(biāo)規(guī)劃決策問題的有效決策方法。

　　城鎮(zhèn)土地級別劃分方法

　　城鎮(zhèn)土地級別劃分方法主要有數(shù)軸法和剖面圖法兩種。

　　1)數(shù)軸法

　　首先建立一個數(shù)軸，以單元分標(biāo)注在坐標(biāo)上(即數(shù)軸上)，一個單元有一個得分，則其在數(shù)軸上就有唯一的一個點代表它。在把各單元得分標(biāo)注在數(shù)軸上后，就可以通過對數(shù)軸的觀察，根據(jù)數(shù)軸上點的分布和聚集情況，在相對稀疏處分開，把相對密集的地方畫成一個集團(tuán)，再根據(jù)定性分析結(jié)果，就可以給這些相對密集的集團(tuán)定出其代表的等級。

　　2)總分頻率曲線法

　　對綜合分值進(jìn)行頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖，按土地利用效果的實際狀況，選擇頻率曲線波谷處作為等間分界。

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