2014年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》章節(jié)練習(xí)7

　　第四章 收益性物業(yè)價值評估

　　(一)單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1、對于具體一個物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，主要依據(jù)是( )。

　　A.過去是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益

　　B.目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益

　　C.本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力

　　D.能否提供有效的經(jīng)營以產(chǎn)生經(jīng)濟收益

　　2、物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價一―貨幣額、商品或其他有價物。在現(xiàn)今社會，物業(yè)價格通常用( )來表示

　　A.實物 B.勞務(wù) C.紙幣 D.貨幣

　　3、物業(yè)承租人以支付租金的方式從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人那里獲得了( )物業(yè)的權(quán)利。

　　A. 所有和使用 B. 所有和處分 C.占有和使用 D.占有和處分

　　4、空氣或陽光，盡管對人類生活至關(guān)重要，沒有它們?nèi)祟惥蜔o法生存，但是卻沒有價格。這是因為物業(yè)要有價格必須具有( )。

　　A.有用性 B.稀缺性 C.使用價值 D.交換價值

　　5、物業(yè)因為價值量大、壽命長久，所以同時存在著( )兩種交易方式、兩個市場。

　　A.買賣和租賃 B.買賣和抵押 C.招標(biāo)和拍賣 D.招標(biāo)和掛牌

　　6、廣義的價值有使用價值和交換價值之分，人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，指的是( )。

　　A.使用價值 B.交換價值 C.經(jīng)濟價值 D.交易價值

　　7、某一物業(yè)的( )是指某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。

　　A.使用價值 B.交換價值 C.投資價值 D.市場價值

　　8、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的( )。

　　A.社會一般報酬率 B.社會最低報酬率

　　C.最低期望報酬率 D.最高期望報酬率

　　9、投資者評估的物業(yè)的投資價值( )該物業(yè)的市場價格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

　　A.大于 B.小于 C.大于或等于 D.小于或等于

　　10、市場價格是指某種物業(yè)在市場上的( )水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。

　　A. 最高 B.平均 C.最低 D.正?！?1、以下能反映物業(yè)價格水平的高低的指標(biāo)是( )。

　　A. 物業(yè)的單位價格 B.物業(yè)的總價格

　　C.物業(yè)的最高價格 D.物業(yè)的最低價格

　　12、一套建筑面積100m2，單價30000元/m2，總價300萬元的住房，約定付款方式為：從成交日期時起分期付清，首期支付100萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付100萬元，則實際總價為( )萬元。

　　A. 292.8 B. 282.8 C. 272.8 D. 262.8

　　13、一般來說，在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)的情況下，期房價格( )現(xiàn)房價格。

　　A.高于 B.低于 C.等于 D.不一定高于

　　14、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為5000/ m2元，出租的年末凈收益為550元/ m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為( )。

　　A. 4320 B. 4330 C. 4340 D. 4350

　　15、以下可以反映所銷售商品房的總體價格水平的價格指標(biāo)是( )。

　　A. 起價 B.均價 C.標(biāo)價 D.成交價

　　16、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，以下不屬于成本租金的構(gòu)成因素的是( )。

　　A. 折舊費 B.維修費 C.保險費 D.管理費

　　17、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(1998年7月20日國務(wù)院令第248號發(fā)布)第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定;但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行( )或者政府定價。”

　　A. 市場成交價 B.市場調(diào)節(jié)價

　　C.政府指導(dǎo)價 D.政府計劃價

　　18、在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價等屬于( )。

　　A. 市場調(diào)節(jié)價 B. 市場成交價

　　C. 政府指導(dǎo)價 D. 政府計劃價

　　19、以下適用于市場比較法評估的物業(yè)是( )。

　　A.物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、特殊廠房

　　B.高檔公寓、古建筑、別墅

　　C.古建筑、教堂、商鋪

　　D.寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　20、( )市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。

　　A. 市場法 B. 收益法 C. 假設(shè)開發(fā)法 D. 成本法21、以下不屬于非正常交易情況的是( )。

　　A. 業(yè)主出國急賣物業(yè) B. 新婚夫婦急買新房

　　C. 關(guān)聯(lián)交易 D. 買方和賣方激烈競價

　　22、選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大。因此，一般選取( )。

　　A. 1―9 B. 2―9 C. 3―10 D. 4―10

　　23、某宗物業(yè)交易總價為60萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，則該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價格為( )萬元。

　　A. 55.55 B. 56.56 C. 57.57 D. 58.58

　　24、以下交易情況修正公式中，不正確的是( )

　　A.正常成交價格一應(yīng)由賣方繳納的稅費 = 賣方實際得到的價格

　　B.正常成交價格一應(yīng)由買方繳納的稅費 = 買方實際付出的價格

　　C.應(yīng)由賣方繳納的稅費=正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

　　D.應(yīng)由買方繳納的稅費=正常成交價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率

　　25、交易日期調(diào)整實際上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調(diào)整，故又可稱之為( )。

　　A.市場狀況調(diào)整 B.市場價格調(diào)整

　　C.交易狀況調(diào)整 D.交易價格調(diào)整

　　26、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，以下不符合要求的物業(yè)是( )。

　　A.學(xué)校、圖書館、體育場館、公園

　　B.醫(yī)院、行政辦公樓、高級寫字樓

　　C.化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭

　　D.軍隊營房、機場、加油站、教堂

　　27、在房地產(chǎn)市場交易中，習(xí)慣采用平方英尺的國家或地區(qū)有( )。

　　A.中國中國香港和美國、英國等

　　B.中國中國香港和日本、韓國等

　　C.中國中國臺灣和日本、韓國等

　　D.中國中國臺灣和美國、英國等

　　28、在物業(yè)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般采用( )估價。

　　A. 比較法 B. 成本法 C. 收益法 D. 路線價法

　　29、運用成本法估價一般分為4個步驟，包括：①求取積算價格;②測算重新購建價格;③搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料;④測算折舊。以下正確排序是( )。

　　A. ③→②→④→① B. ③→①→④→②

　　C. ③→④→②→① D. ③→④→①→②

　　30、( )的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進步，使原有的許多設(shè)計、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會降低。

　　A.重新購建價格 B.重建價格 C.重置價格 D.新建價格陳艷蘭31、某宗物業(yè)的正常成交價格為5000元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%，則賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格分別是( )元/m2。

　　A. 4650、5250 B. 5250、4650 C. 3650、4250 D. 4650、3250

　　32、某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方4650元/m2，交易中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗物業(yè)的正常成交價格為( )。

　　A. 4900元/m2 B. 5000元/m2 C. 5100元/m2 D. 5200元/m2

　　33、( )是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。

　　A.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 B.報酬資本化法

　　C.直接資本化法 D.收益資本化法

　　34、收益法適用的對象有收益或有潛在收益的物業(yè)。以下關(guān)于收益法的說法中不正確的是( )。

　　A.收益法又稱收益資本化法、收益還原法

　　B.寫字樓、旅館、商店、餐館適用收益法

　　C.游樂場、影劇院、爛尾樓、加油站適用收益法

　　D.只要估價對象所屬的這類物業(yè)有獲取收益的能力即可

　　35、以下不屬于銷售稅金及附加的是( )。

　　A.營業(yè)稅 B.企業(yè)所得稅 C.城市維護建設(shè)稅 D.教育費附加

　　36、( )是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失，不利因素可能是經(jīng)濟因素、區(qū)位因素，也可能是其他因素。

　　A. 自然折舊 B. 物質(zhì)折舊 C. 經(jīng)濟折舊 D. 功能折舊

　　37、一個高級居住區(qū)附近興建了一座加油站，該物業(yè)價值下降，這是由( )引起的，且一般是長期甚至永久性的。

　　A. 精神折舊 B. 物質(zhì)折舊 C. 功能折舊 D. 經(jīng)濟折舊

　　38、某舊住宅，測算其重置價格為100萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為2萬元，因戶型過時、沒有獨用廁所和電信寬帶接口等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為20萬元。則該舊住宅的折舊總額為( )萬元。

　　A. 22 B. 10 C. 28 D. 30

　　39、建筑物的( )是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時止的時間。

　　A. 自然壽命 B.經(jīng)濟壽命 C.有效壽命 D.實際壽命

　　40、某建筑物的建筑面積100平方米，單位建筑面積的重置價格為1000元/平方米，判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%。則用直線法計算該建筑物的年折舊額為( )元。

　　A. 2166 B. 3166 C. 4166 D. 516641、某宗物業(yè)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年;預(yù)計利用該宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益80萬元;該宗物業(yè)的報酬率為8.5%，則該宗物業(yè)的收益價格為( )萬元。

　　A. 615.2 B. 715.2 C. 815.2 D. 915.2

　　42、以下不屬于毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點的是( )。

　　A. 方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料

　　B. 毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值

　　C. 忽略了不同物業(yè)的空置率和運營費用的差異

　　D. 避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計

　　43、區(qū)位是指地球上( )空間方位和距離上的關(guān)系。

　　A.某一事物 B.某房地產(chǎn) C.某一事物與其他事物 D.各種事物

　　44、下列哪一項最能衡量物業(yè)區(qū)位的好壞( )。

　　A.空間直線距離 B.交通路線距離 C.交通時間距離 D.空間垂直距離

　　45、在某一時點，對于一個特定的收益性物業(yè)，其( )是客觀的，唯一的。

　　A.投資價值 B.市場價值 C.使用價值 D.交換價值

　　46、前兩年關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)暴利的呼聲極高，于是有了要求房地產(chǎn)企業(yè)公布成本的說法，也出現(xiàn)了某些地方政府部門公開開發(fā)商房價成本的行為，請問商品住房的價格屬于( )。

　　A.政府定價 B.政府限價 C.政府指導(dǎo)價 D.市場調(diào)節(jié)價

　　47、在商品房銷售中，往往會聽到起價、標(biāo)價、成交價、均價等名詞，下列對此說法正確的是( )。

　　A.起價高的樓盤均價也高

　　B.標(biāo)價就是成交價

　　C.成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平

　　D.成交價是指現(xiàn)貨交易中的實際交易價格

　　48、特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價方法( )。

　　A.成本法 B.假設(shè)開發(fā)法 C.收益法 D.市場法

　　49、收益法中的運營費用率是( )。

　　A.運營費用與潛在毛收入之比

　　B.運營費用與總收益之比

　　C.運營費用與凈收益之比

　　D.運營費用與有效毛收入之比

　　50、在采用收益法評估物業(yè)價值時，報酬率(折現(xiàn)率)是指( )。

　　A.社會一般的收益率

　　B.收益法中的資本化率

　　C.投資者要求的滿意收益率

　　D.投資者要求的最低收益率

　　51、估價上的折舊注重的是( )。

　　A.原始取得價值的減價修正

　　B.原始取得價值的返銷與回收

　　C.重置價值的返銷與回收

　　D.價值的減價修正

　　【參考答案】

　　(一)單項選擇題

　　1.C2.D3.C4.B5.A6.B7.C8.A9.C10.B11.A12.A13.B14.D15.B16.C17.C18.C19.D20.A 21.C22.A23.D24.A25.B26.D27.C28.D29.B30.A31.B32.A33.B34.A35.C36.A37.B38.C39.C40.B 41.C42.D43.D44.A45.B 46.D47.C48C49.C50.B51.D52.C53.A54.D55.A 56.D

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