2014年土地估價(jià)師《理論與方法》復(fù)習(xí)資料(1)

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　　土地價(jià)格的概念

　　概念：土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)是價(jià)值的反映，是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地的價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)高低。購(gòu)買(mǎi)土地實(shí)際上是購(gòu)買(mǎi)土地的權(quán)利。

　　土地價(jià)格的主要特征

　　1、 表示方式不同：一般商品以價(jià)格表示，而土地即有價(jià)格，又有租金表示。

　　2、 價(jià)格基礎(chǔ)不同：一般商品具有移動(dòng)性，價(jià)格來(lái)源商品本身，土地不具移動(dòng)，其可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。

　　3、 形成時(shí)間不同：一般商品可以標(biāo)準(zhǔn)化，易于比較，有完整的市場(chǎng)，價(jià)格短時(shí)間形成，土地差異大，缺乏完整的市場(chǎng)，價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)。估價(jià)時(shí)必須根據(jù)宗地自身的特點(diǎn)和市場(chǎng)狀況進(jìn)行具體分析。

　　4、 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定。

　　5、 地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定。土地的供給總的來(lái)說(shuō)是一定的，人類(lèi)可利用的土地是十分有限的，土地經(jīng)濟(jì)供給的彈性也很小，但對(duì)土地的需求則隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)較大的變化，需求是影響地價(jià)的主要方面。

　　6、 地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。

　　7、 地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。首先，由于土地的稀缺性，其供給彈性很小;而同時(shí)，由于社會(huì)經(jīng)是的發(fā)展和人口不斷增加，對(duì)土地的需求總是持續(xù)增加，因而地價(jià)呈現(xiàn)不斷上漲趨勢(shì);其次，由于整個(gè)社會(huì)的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會(huì)平均利潤(rùn)率下降，導(dǎo)致利潤(rùn)有下降的趨勢(shì)，從而使地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)。

　　8、 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同：一般商品有完整的市場(chǎng)，形成的物價(jià)比較客觀;土地是不完全的市場(chǎng)，需要對(duì)地價(jià)影響很大，形成的價(jià)格主觀因素影響很大。

　　9、 折舊現(xiàn)象不同：一般商品有折舊現(xiàn)象，價(jià)值隨使用年限增長(zhǎng)而降低，土地不僅沒(méi)有折舊，面且還增值，其價(jià)格常隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而自然升高。