2014年土地估價師考試理論與方法講義:成本逼近法

　　成本逼近法

　　一、成本逼近法概述

　　1、成本逼近法的定義

　　即以土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來推測土地價格的方法，是在我國目前應(yīng)用很普遍的一種方法。

　　要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價的成本法，后者是假設(shè)地價為已知。

　　2、成本逼近法的基本原理與計算公式

　　基本思路：將土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價格。

　　基本公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類似。

　　3、成本逼近法與土地價格構(gòu)成

　　土地價格的本質(zhì)：現(xiàn)實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價值時，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個范疇。

　　開發(fā)后土地價格的主要組成部分：

　　(1)土地取得費，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。

　　(2)土地開發(fā)費(包括相應(yīng)的開發(fā)利潤和利息)

　　(3)土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值

　　4、成本逼近法的特點和適用范圍

　　一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進行估價的土地。但是，現(xiàn)實土地價格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。

　　二、成本逼近法估價的程序與方法

　　土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　1、土地取得費用：征地補償費〔6-10倍〕、拆遷安置補助費標準〔4-6倍〕，總和不超過30倍

　　2、土地開發(fā)費用:開發(fā)費用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費

　　首先必須準確確定土地開發(fā)程度，注意，準確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象〈重點〉。

　　然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費，注意，土地開發(fā)費用的分攤問題。

　　分攤的基本原理：應(yīng)分攤費用=受益程度×設(shè)施總費用

　　3、稅費的計算〔耕地占用稅等〕：有些地方跟土地取得費合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。

　　4、計算投資利息〔貸款利息〕：跟剩余法中利息計算差不多，注意計息基數(shù)(前三項)、計息方式和計息期。

　　5、計算投資利潤(計算基數(shù)也是前三項):投資利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費)×投資回報率

　　6、確定土地增值收益：土地增殖收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×土地增殖收益率

　　7、計算、修正和確定估價結(jié)果:個別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正。成本逼近法計算出價格后，還需通過市場資料進行比較修正。

　　三、成本逼近法的應(yīng)用1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題

　　(1)土地取得費和土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費用;

　　(2)各項費用的取費標準應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析;

　　(3)評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。

　　2、成本比較法例題

　　估價步驟：(1)土地取得費(2)土地開發(fā)費(3)投資利息(4)開發(fā)利潤(5)土地增殖收益(6)土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價格)(7)進行出讓比率、年期等各項修正(8)土地單價和總價格

　　3、(1)新增建設(shè)用地有償使用費：該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實際屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。

　　(2)利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎(chǔ)設(shè)施配套費標準計算

　　(3)年期修正錯誤(4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價和單價的計算

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