土地估價師考試《案例與報告》:計算題講解之例3

　　某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于2002年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議，租期20年，實際支付的年租金為10元/平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達到五通一平的開發(fā)程度。

　　經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：

　　(1)B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達到七通一平的開發(fā)程度，共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費用和達到七通一平的土地開發(fā)費用分別上漲了20%和30%。

　　(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達到三通一平的開發(fā)程度。按照2002年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達55萬元。

　　(3)D宗地：占地3.5公頃，于2002年9月以國家作價人股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價425元/平方米。

　　宗地 交易情況 區(qū)域因素 個別因素

　　B宗地 ―4% ―2% 5%

　　C宗地 0 5% ―1%

　　D宗地 2% ―7% 一5%

　　表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負值表示案例宗地比A宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)?002年9月的土地市場狀況，從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入;設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為1.5%，需按季度按復(fù)利計算利息;土地開發(fā)的投資回報率為10%;土地增值收益率為20%;土地還原率取6%。

　　相對A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價格因開發(fā)程度不同而有差異：達到七通一平時地價比五通一平高100元/平方米，達到五通一平時地價比三通一平高60元/平方米。

　　根據(jù)以上條件，試回答以下問題：

　　(1)以B、C、D作為比較案例，利用市場比較法測算宗地A于2002年9月1日的土地價格;

　　(2)測算宗地A于2002年9月1日的市場年租金;

　　(3)測算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權(quán)價格

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