2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)試卷題3

　　案例一

　　某大型住宅小區(qū)2005年建成交付使用。由于尚未成立業(yè)主大會，物業(yè)管理公司聘請了30位業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)義務(wù)監(jiān)督員，并定期召開會議征求意見，通報(bào)情況。

　　2010年，在義務(wù)監(jiān)督員會議上，義務(wù)監(jiān)督員提出建議：(1)本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕損毀嚴(yán)重，應(yīng)予更換;(2)由物業(yè)管理公司同義務(wù)監(jiān)督員共同組成籌備組，組織召開首次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時(shí)物業(yè)管理公司提出，基于物價(jià)上漲，物業(yè)管理成本提高，要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　問題：

　　16.經(jīng)物業(yè)管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費(fèi)用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項(xiàng)應(yīng)由誰決定?費(fèi)用如何解決?(10分)

　　更換鐵藝圍欄事項(xiàng)應(yīng)由全體業(yè)主決定。經(jīng)全體業(yè)主2/3以上Y業(yè)主自籌或從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

　　17.義務(wù)監(jiān)督員提出的建議(2)是否可行?請說明理由。(10分)

　　義務(wù)監(jiān)督員提出的建議(2)不可行。

　　理由：業(yè)主代表大會籌備組應(yīng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成義務(wù)監(jiān)督員是由物業(yè)公司聘請，不能代表全體業(yè)主行使權(quán)利。

　　18.物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理?請說明理由，并說出應(yīng)該采取什么樣合理步驟和方法?(10分)

　　物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理。

　　理由：物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)既不能低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，也不能脫離實(shí)際市場情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。

　　應(yīng)該采取的合理步驟和方法：由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度，結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素而調(diào)整。

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