理財規(guī)劃師三級專業(yè)能力復習重點（3）

　　第二章 消費支出規(guī)劃

　　一、金融市場與消費支出

　　二、收入、支出與財務(wù)安全和財務(wù)自由

　　(一)收大于支的消費模式

　　家庭消費收大于支模式的圖形表現(xiàn)為(投資曲線上升，收入曲線在消費曲線上方)。

　　(二)收支相抵的消費模式

　　家庭消費收支相抵的模式的圖形表現(xiàn)為(投資曲線上升，消費曲線圍繞工薪收入曲線波動)。

　　(三)支大于收的消費模式。 “月光族”屬于這種消費模式。

　　第一節(jié) 債務(wù)消減計劃

　　一、減債計劃

　　二、債務(wù)危機的防范

　　三、債務(wù)危機的處理

　　第二節(jié) 制定住房消費方案

　　一、為什么進行住房消費規(guī)劃

　　二、住房支出的分類P38

　　住房消費是指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間的服務(wù)而進行的消費，這種消費的實現(xiàn)形式是(買房或租房)。

　　按照國際慣例，住房消費價格常常是用(租金)價格來衡量的，而對于自有住房的價格則用(隱含租金)來衡量。

　　住房投資是指將住房看成投資工具，通過(住房價格)上升來應對通貨膨脹，獲得投資收益以期望資產(chǎn)保值或增值，在國外住房投資有時還被用來避稅，在我國住房投資避稅(作用不大)。

　　三、購房的目標

　　理財規(guī)劃師在了解客戶的購房需求后，應幫助其確定購房目標，購房的目標包括計劃購房的時間、希望的居住面積、屆時房價。

　　(一)購房面積需求：1、不必盲目求大2、無需一次到位3、量力而行

　　(二)購房環(huán)境需求。房價取決于兩個因素：區(qū)位與面積。

　　(三)購房規(guī)劃的流程圖P40

　　購房或租房決策的影響因素有：房租上漲率、房價上漲率、居住年數(shù)、利率水平、負擔能力。

　　人們的居住需求由空間需求和環(huán)境需求等因素所決定。其中，空間需求的決定因素主要是(家庭人口)。環(huán)境需求的決定因素主要是(生活品質(zhì))。

　　四、購房的財務(wù)決策

　　(一)購房財務(wù)規(guī)劃的基本方法

　　1、以儲蓄及還貸能力估算負擔得起的房屋總價

　　(1)可負擔首付款

　　(2)可負擔房貸

　　(3)可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房貸

　　(4)可負擔房屋單價

　　2、按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用

　　例2-2(P41)

　　經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，貸款購房房價最好控制在年收入的(6倍以下)，貸款期限在(8～15)年之間。因為在這個范圍內(nèi)，每月還款壓力較小，而且承擔的壓力也比較合理。

　　(二)其他需要考慮的因素

　　購房除了房款本身之外，還需要繳納契稅、印花稅、房屋買賣手續(xù)費、公證費、律師費等種費用，按揭購房還需要承擔按揭保險費等等。

　　1、契稅：普通住宅成交價1.5%，非普通住宅3%。普通住宅：容積率1.0(含)以上;單套建筑面積140(含)平米以下;成交價低于同級別普通住房平均交易價格1.2倍以下。其他為非普通住宅。

　　2、評估費

　　3、律師費：辦理公積金貸款時不需要支付律師費。組合貸款，公積金部分不收，商業(yè)貸款部分收。二手房貸公證每件200左右。

　　4、保險費：保險費是貸款費用中額度最大的一筆費用。公積金貸款不買。商貸中財產(chǎn)抵押擔保須購買，稱為“財產(chǎn)抵押擔保加購房綜合險”;財產(chǎn)抵押并加連帶責任保證，須購買;財產(chǎn)質(zhì)押擔保或連帶責任擔保，可不購買。組合貸款保費計算中房屋險按商貸，人身險按公積金貸款方式繳納保費。

　　5、抵押登記費：需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門將收取每平米0.3元(建筑面積)計算的登記費。

　　6、印花稅：商品房買賣，0.5‰(萬分之五);貸款0.05‰(萬分之0.5);房產(chǎn)證，每件5元;房租1‰，不足1元按1元;出售住房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)，按0.5‰(萬分之五)。(0611+-82、0611+-83)

　　(三)購房財務(wù)規(guī)劃的主要指標(P44)

　　理財規(guī)劃師用以估算最佳的住房貸款額度的最重要支付比率指標：

　　1、房屋月供款與稅后月總收入的比率(注：三版是占“稅前”)：一般不應超過25%-30%

　　2、所有貸款月供款與稅后月總收入的比率：33%-38%

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