2013年高級經(jīng)濟(jì)師考試資料輔導(dǎo):擔(dān)保物權(quán)制度之留置

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　　留置

　　1、留置權(quán)的特征。

　　(1)留置權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。

　　(2)留置權(quán)屬于法定的擔(dān)保物權(quán)。留置權(quán)只有在符合法律規(guī)定的條件時(shí)產(chǎn)生，并非依當(dāng)事人約定產(chǎn)生。但當(dāng)事人可以通過合同約定排除留置權(quán)的適用。

　　2、留置權(quán)的成立條件。

　　(1)債權(quán)人占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)。原則上動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于債務(wù)人所有，但根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，留置權(quán)也可以善意取得，即如果債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知債務(wù)人無處分該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，債權(quán)人仍可以行使留置權(quán)。

　　(2)占有的動(dòng)產(chǎn)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但法律另有規(guī)定的以外?！段餀?quán)法》規(guī)定，債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間留置的除外。從《物權(quán)法》的規(guī)定來看，我國留置權(quán)的適用范圍大大擴(kuò)大，一方面不再局限于特定的合同關(guān)系，其他的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如不當(dāng)?shù)美o因管理等法律關(guān)系也可以產(chǎn)生留置權(quán)。另一方面，對于企業(yè)之間的留置權(quán)的行使，可以不以同一債權(quán)債務(wù)關(guān)系為要件

　　(3)債權(quán)已屆清償期且債務(wù)人未按規(guī)定期限履行義務(wù)。

　　3、留置權(quán)的效力。

　　留置權(quán)的效力分兩個(gè)層次：

　　(1)留置標(biāo)的物。債權(quán)人在其債權(quán)沒有得到清償，有權(quán)留置債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，并給債務(wù)人確定一個(gè)履行期限。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，該履行期限應(yīng)當(dāng)為兩個(gè)月以上。

　　(2)優(yōu)先受償。即債務(wù)人超過規(guī)定的期限仍不履行其債務(wù)時(shí)，留置權(quán)人可依法以留置物折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　(3)同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。

　　【案例】

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲急欲銷售其開發(fā)的某住宅區(qū)的最后1套別墅，遂打電話向乙、丙、丁發(fā)出售房要約，并聲明該要約的有效期為1個(gè)月。要約發(fā)出后第10日，甲與乙簽訂買賣合同并交付該別墅，乙支付了全部房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。第21日，甲與不知情的丙簽訂買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。第25日，甲又與不知情的丁簽訂了買賣合同。第26日，該別墅被意外焚毀。

　　要求：

　　根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》的規(guī)定，分別回答下列問題：

　　(1)甲、乙之間的買賣合同是否有效?并說明理由。

　　(2)如果房屋未被焚毀，丙是否有權(quán)要求乙搬離房屋?并說明理由。

　　(3)丙是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋意外焚毀的風(fēng)險(xiǎn)?并說明理由。

　　(4)甲、丁之間買賣合同的效力如何界定?

　　【答案】

　　(1)甲、乙之間的買賣合同有效。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。在本題中，盡管乙未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但不影響甲、乙之間買賣合同的效力。

　　(2)丙有權(quán)要求乙搬離房屋。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在本題中，盡管甲、乙之間的買賣合同有效且乙已經(jīng)取得房屋的占有，但由于未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，乙尚未取得房屋的所有權(quán)。而丙已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，丙依法取得房屋的所有權(quán)，因此，丙有權(quán)要求乙搬離房屋。

　　(3)丙不應(yīng)承擔(dān)房屋意外焚毀的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。在本題中，由于甲沒有向丙交付房屋，因此，丙不應(yīng)承擔(dān)房屋意外焚毀的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(4)①甲、丁之間的買賣合同屬于效力待定合同。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。在本題中，甲與丙之間的買賣合同合法有效，且辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，丙已經(jīng)依法取得房屋的所有權(quán)。因此，甲與丁訂立買賣合同時(shí)，甲不具有處分權(quán)，甲、丁之間的買賣合同屬于效力待定合同。②丁可以申請人民法院撤銷該合同。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，屬于可撤銷合同。在本題中，甲在與丁訂立合同時(shí)隱瞞了自己沒有房屋所有權(quán)的事實(shí)，構(gòu)成欺詐，丁可以申請人民法院撤銷該合同。如果合同被撤銷，丁可以要求甲承擔(dān)締約過失責(zé)任(因合同被撤銷，給丁造成損失的，丁可以要求甲賠償損失)。