2014公路造價(jià)師考點(diǎn):房產(chǎn)稅和土地增值稅

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　　1.房產(chǎn)稅

　　納稅人

　　房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是征稅范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，包括國(guó)家所有和集體、個(gè)人所有房屋的產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、代管人或使用人三類。

　　(1)產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。

　　(2)產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅

　　(3)產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房管人或者使用人納稅。

　　(4)無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

　　(5)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)不適用房產(chǎn)稅。

　　納稅對(duì)象

　　房產(chǎn)稅的納稅是房產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅;

　　計(jì)稅依據(jù)和稅率

　　(1)從價(jià)計(jì)征。計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值，稅率為1。2%。

　　房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊問(wèn)題：

　　1)以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對(duì)待，按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;

　　①以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資，共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，

　?、谝苑慨a(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，

　　因此，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　2)融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定

　　3)新建房屋空調(diào)設(shè)備價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值的，并入房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　(2)從租計(jì)征。計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，稅率為12%，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

　　2.土地增值稅

　　納稅人

　　土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、一中外籍個(gè)人等

　　納稅對(duì)象

　　土地增值稅的納稅對(duì)象：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定：

　　(1)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。

　　(2)土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。

　　計(jì)稅依據(jù)和稅率

　　計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。

　　稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目包括下列項(xiàng)目：

　　1)取得土地使用權(quán)支付的金額

　?、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實(shí)際

　　支付的地價(jià)款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金。

　?、诎磭?guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。

　　2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

　　3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;

　　4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　5)其他扣除項(xiàng)目;

　　6)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。具體稅率見(jiàn)下表。

　　土地增值稅稅率表

　　應(yīng)納稅額

　　土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入一扣除項(xiàng)目金額

　　例題某企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，收入總額為1000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為250萬(wàn)元，試計(jì)算此次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)墩納的土地增值解：應(yīng)納土地增值稅

　　(1)計(jì)算增值額：1000一250=750(萬(wàn)元)

　　(2)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)750/250=3(倍)

　　(3)計(jì)算每級(jí)距的土地增值額：

　　稅率為30%部分的土地增值額：250 ×50%=125(萬(wàn)元)

　　稅率為40%部分的土地增值額：250 ×100%-250 ×50%=125(萬(wàn)元)

　　稅率為50%部分的土地增值額：250 ×200%一250X100%=250(萬(wàn)元)

　　稅率為60%部分的土地增值額：750一250 ×200%=250(萬(wàn)元)

　　(4)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額：

　　125 ×30%+125 ×40%+250 ×50%+250×60%=362.5(萬(wàn)元)

　　本題中增值額占扣除項(xiàng)目比例為200%以上，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為0.35，采用速算扣除法計(jì)算如下：應(yīng)納稅額=750×60%-250×0.35=362.5(萬(wàn)元)

施工組織：房建，市政，道橋，水利，巖土，隧道

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