2014年土地估價(jià)師考試估價(jià)實(shí)務(wù)考點(diǎn)解讀考點(diǎn):剩余法估價(jià)的題目解析

　　2014年土地估價(jià)師考試估價(jià)實(shí)務(wù)考點(diǎn)解讀考點(diǎn):匯總

    考點(diǎn)：采用剩余法估價(jià)的題目解析

　　題目：企業(yè)甲擁有一宗面積為20 畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4 萬平方米綜合大樓和2 萬平方米公寓，預(yù)計(jì)2 年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企業(yè)甲擬將該地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。

　　經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段類似綜合樓售價(jià)為6000 元/平方米，公寓售價(jià)4500 元/平方米，工程建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)綜合樓為2100 元/平方米，公寓為1800 元/平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第一年投入40% ，第二年投入60%，銀行貸款利率為5.5% ，開發(fā)利潤為總售價(jià)的15%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5% 。計(jì)算：

　　(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格;

　　(2)經(jīng)雙方協(xié)商，乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90% 給甲作為地價(jià)補(bǔ)償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，甲除可得到14000 平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。(一)審題

　　1、明確題目要求：本題有兩問，其中求取土地價(jià)格是關(guān)鍵，也是下一步計(jì)算的基礎(chǔ)。2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵，構(gòu)思解題方法。

　　(二)方法選擇與解題思路1、方法選擇：本題給出了有關(guān)房地產(chǎn)售價(jià)和費(fèi)用等資料，明顯可用剩余法。2、基本思路：

　　1 (1)宗地地價(jià)計(jì)算思路。第一步，計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值;第二步，分步計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、利潤等;第三步，從總開發(fā)價(jià)值中扣除各項(xiàng)成本，得到待估宗地總價(jià);第四步，用宗地總價(jià)除以土地總面積得到單位地價(jià)。

　　2 (2)甲方應(yīng)得公寓面積計(jì)算思路。首先明確以地?fù)Q房、等價(jià)交換的思路，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)采用雙方約定價(jià)格。具體計(jì)算時(shí)，先按約定價(jià)格計(jì)算甲方所得綜合樓價(jià)格，然后在總地價(jià)中將其扣除，得到甲方應(yīng)得公寓總價(jià)，再除以公寓約定單價(jià)，就可得到甲方應(yīng)得公寓面積。

　　(三)公式與計(jì)算步驟1、適用公式地價(jià)=房地產(chǎn)售價(jià)?建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)?投資利息-開發(fā)利潤-銷售稅費(fèi)2、計(jì)算步驟

　　1 (1)選擇計(jì)算方法，根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用剩余法

　　2 (2)計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)6000×4+4500×2=33000 (萬元)

　　3 (3)計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)2100×4+1800×2=12000 (萬元)

　　4 (4)計(jì)算投資利息地價(jià)×[(1+5. 5%)2-1]+12000×40%×[(1+5. 5%)1.5-1] +12000×60%×[(1+5. 5%)

　　0.5-1]=596.75+0.113× 地價(jià)(萬元)

　　1 (5)計(jì)算開發(fā)利潤33000×15%=4950 (萬元)

　　2 (6)計(jì)算銷售稅費(fèi)33000×5. 5%=1815 (萬元)

　　3 (7)計(jì)算土地總價(jià)地價(jià)=房地產(chǎn)售價(jià)?建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)?投資利息-開發(fā)利潤-銷售稅費(fèi)地價(jià)=12253.59 (萬元)

　　4 (8)計(jì)算單位地價(jià)單位地價(jià)=12253.59÷20=612.68 (萬元/畝)=9190.20 (元/平方米)

　　5 (9)計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積14000 平方米綜合樓價(jià)格=14000×6000×90%=7560.0 (萬元)甲方可得公寓總價(jià)=12253.59-7560.0=4693.59 (萬元)甲方可得公寓面積=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11 (平方米)

　　(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤

　　1、利息的計(jì)算，計(jì)息基數(shù)與計(jì)息期的確定。

　　2、利潤的計(jì)算，計(jì)算基數(shù)的確定，銷售利潤率與投資利潤率的區(qū)別。

　　3、交換房?jī)r(jià)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)價(jià)格、還是銷售實(shí)價(jià)、還是雙方約定價(jià)格。

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