2015年土地估價(jià)師理論方法：土地價(jià)格的影響因素

　　(一)一般因素(影響價(jià)格的一般、普遍、共同的因素)

　　1.行政因素：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　　2.人口因素：人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成。

　　3.社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化進(jìn)程等。

　　4.國(guó)際因素：國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際政治因素。

　　5.經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)狀況、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)、利率水平。

　　(二)區(qū)域因素(土地所在區(qū)域的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件)

　　地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量(人文、自然)、城市規(guī)劃限制等。

　　(三)個(gè)別因素：面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制(宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途)、土地使用年限。

　　二、地租理論

　　1.地租的概念

　　1、地租：直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)中創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地使用者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。

　　2、資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)：契約地租(商業(yè)地租)、經(jīng)濟(jì)地租(理論地租，即土地產(chǎn)品收入除去成本的剩余部分)兩類。

　　3、廣義地租：超額的工資、利息、利潤(rùn)和利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額利潤(rùn)。

　　4、狹義地租：僅指利用土地所獲得的超額利潤(rùn)。

　　2.馬克思主義地租地價(jià)理論(本章重點(diǎn))

　　1、級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種基本形式，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等。

　　2、級(jí)差地租理論的基本內(nèi)容

　　(1)級(jí)差地租：指租用較優(yōu)土地 所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤(rùn)。它和土地等級(jí)相聯(lián)系。分析級(jí)差地租的前提假設(shè)。分為兩種形式：級(jí)差地租Ⅰ(更肥沃、位置較好)和級(jí)差地租Ⅱ(追加投資)。

　　3、絕對(duì)地租理論：土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權(quán)壟斷。

　　4、壟斷地租：由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租，來(lái)自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。

　　5、礦山地租：為取得采掘地下礦藏財(cái)富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。同樣含級(jí)差地租和絕對(duì)地租。

　　6、建筑地段地租：為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)，又與農(nóng)業(yè)地租有區(qū)別。

　　A絕對(duì)地租和級(jí)差地租均來(lái)源于農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值 ，即超額利潤(rùn)。

　　B壟斷地租來(lái)源于社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值 。

　　3.地租理論在土地估價(jià)中的指導(dǎo)作用

　　1、絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源

　　2、級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素

　　3、壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因

　　4.西方地租地價(jià)理論

　　1、資產(chǎn)階級(jí)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論

　　(1)威廉?配第的觀點(diǎn)：《賦稅論》的地租概念，關(guān)于級(jí)差地租的最初概念，對(duì)土地使用權(quán)總價(jià)值的獨(dú)到見解。

　　(2)弗朗斯瓦?魁奈的觀點(diǎn)：重農(nóng)學(xué)派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學(xué)說(shuō)，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。

　　(3)亞當(dāng)?斯密的觀點(diǎn)：《國(guó)富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級(jí)差地租的觀點(diǎn)。

　　(4)大衛(wèi)?李嘉圖的觀點(diǎn)：《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區(qū)分，李嘉圖的地租實(shí)際上是級(jí)差地租，級(jí)差地租產(chǎn)生的條件，農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的決定，不同條件形成的三種級(jí)差地租(豐度地租、位置地租、資本地租)。

　　2、資產(chǎn)階級(jí)庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論

　　(1)法國(guó)的讓?巴蒂斯特?薩伊的觀點(diǎn)：理論基礎(chǔ)是“生產(chǎn)三要素論”，目的是想證明地租來(lái)自土地的作用，而不是工人的剩余勞動(dòng)。

　　(2)美國(guó)的托馬斯?羅伯特?馬爾薩斯的觀點(diǎn)：反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進(jìn)步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因。

　　3、西方新古典主義城市地租理論

　　(1)新古典主義關(guān)于地租、地價(jià)論述的幾個(gè)特點(diǎn)

　　(2)政策因素與地租和地價(jià)

　　包括土地利用規(guī)劃(實(shí)質(zhì)性規(guī)劃政策和程序性規(guī)劃政策)和城市基礎(chǔ)設(shè)施政策

　　(3)地租模型――阿蘭索的地租模型〔首次引入?yún)^(qū)位平衡〕

　　突出貢獻(xiàn)：空間的考慮、區(qū)位平衡概念、城市地租計(jì)算的理論方法

　　通過(guò)基本公式、滿意程度函數(shù)、買價(jià)曲線來(lái)分析家庭(企業(yè))的區(qū)位平衡

　　土地市場(chǎng)取得平衡的條件以及平衡區(qū)位地價(jià)公式

　　重點(diǎn)公式自己總結(jié)：土地成本+ 利潤(rùn)+ 級(jí)差地租Ⅱ=總價(jià)格 〔土地成本+ 利潤(rùn)=絕對(duì)地租〕

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