2014年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》預(yù)習(xí)講義：第一章(區(qū)位理論)

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　　第一章　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

　　第一節(jié) 區(qū)位理論

　　一.區(qū)位理論

　　(一)區(qū)位含義

　　區(qū)位：地球上某一事物的空間幾何位置，以及各種地理要素和人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。

　　區(qū)位選擇的原則

　　地租(占用的成本)和運(yùn)輸成本總和最小的地方

　　(二)區(qū)位的特征

　　綜合性

　　天文區(qū)位(自然區(qū)位)

　　自然地理區(qū)位(自然區(qū)位)

　　經(jīng)濟(jì)區(qū)位(社會(huì)區(qū)位)

　　文化區(qū)位(社會(huì)區(qū)位)

　　政治區(qū)位(社會(huì)區(qū)位)

　　確定性

　　方位

　　距離

　　層次性

　　大位置

　　小位置

　　地址

　　微位置

　　歷史性

　　(三)房地產(chǎn)區(qū)位含義

　　一宗房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系,包括位置交通等.

　　(四)區(qū)位理論概念

　　區(qū)位理論

　　研究人類(lèi)的空間分布及空間中的相互關(guān)系的學(xué)說(shuō)，是研究人類(lèi)經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論

　　二.農(nóng)業(yè)區(qū)位理論

　　(一) 杜能孤立國(guó)理論前提

　?、僦挥幸粋€(gè)城市，且是孤立國(guó)

　?、谶\(yùn)輸工具只有馬車(chē)

　?、酃铝?guó)環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕

　?、苻r(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)、重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比

　　⑤經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的

　　(二)農(nóng)業(yè)區(qū)位理論主要內(nèi)容

　　實(shí)質(zhì): 在城市周?chē)r(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原則

　　1.基本經(jīng)濟(jì)分析:

　　經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)為P=V-(E+T)

　　經(jīng)營(yíng)者追求利潤(rùn)最大化

　　V(銷(xiāo)售價(jià)格)和E(生產(chǎn)成本)是常數(shù)

　　P+T=V-E=k

　　農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)方式，由市場(chǎng)上農(nóng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格決定

　　農(nóng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本為生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本之和

　　利潤(rùn)最大化的唯一辦法是將運(yùn)費(fèi)壓縮為最小

　　通過(guò)合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運(yùn)費(fèi)最低，就能實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)

　　2.杜能圈

　　自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品 第一圈

　　林業(yè)區(qū) 第二圈

　　谷物輪作區(qū)，生產(chǎn)糧食 第三圈

　　草田輪作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品 第四圈

　　三圃農(nóng)作制區(qū) 第五圈

　　3. 杜能圈修正模型

　　河流的影響

　　水運(yùn)費(fèi)與陸運(yùn)費(fèi)的比較

　　其它城市的影響

　　各城市根據(jù)實(shí)力形成各自的市場(chǎng)范圍

　　三.工業(yè)區(qū)位理論

　　(一)工業(yè)理論假設(shè)條件

　　①均質(zhì)國(guó)家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素

　?、诠I(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且已知

　?、酃I(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變

　?、軇趧?dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格已知，供給充裕

　?、葸\(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)

　　⑥討論同一產(chǎn)品

　　(二)以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析

　　工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)最小之地

　　工業(yè)原料分類(lèi)：遍布性原料/限地性原料

　　原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量

　　原料指數(shù)

　　遍布性原料　0

　　純?cè)稀　　?

　　失重性原料　大于1

　　原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠(chǎng)應(yīng)選在離原料產(chǎn)地越近

　　原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠(chǎng)應(yīng)選在離市場(chǎng)越近

　　(三)勞工成本影響工業(yè)區(qū)位

　　追求運(yùn)輸成本與勞工成本總和的最低

　　如工廠(chǎng)遷移引起的原料和制成品運(yùn)費(fèi)的增加，小于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用，則會(huì)遷移

　　勞工成本指數(shù)：每單位產(chǎn)品的平均工資成本

　　勞工系數(shù)=勞工成本指數(shù)/需運(yùn)輸?shù)目傊亓?/p>

　　勞工系數(shù)越大，則工廠(chǎng)越需要遷向勞動(dòng)力成本低的地方

　　(四)集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位

　　集聚因素

　　生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱(chēng)純集聚

　?、僖?guī)模擴(kuò)大

　　②分工合作

　　社會(huì)集聚，又稱(chēng)“偶然集聚”

　?、俳煌ㄙY源

　　②額外利潤(rùn)

　　分散因素

　　四.中心地理論

　　(一)基本概念

　　中心地

　　指區(qū)域內(nèi)向其周?chē)赜蛱峁└鞣N貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)

　　中心性

　　一個(gè)中心對(duì)周?chē)貐^(qū)的影響程度

　　需求門(mén)檻

　　中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平

　　商品銷(xiāo)售范圍

　　消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷(xiāo)售距離和服務(wù)半徑

　　(二)克里斯塔勒的中心地理論

　　1.假設(shè)條件

　　①均質(zhì)平原與無(wú)差異性的居民

　?、诮煌ㄙM(fèi)用與距離成正比

　?、蹚S(chǎng)商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人

　?、茇浳锟勺杂闪鲃?dòng)

　　2.六邊形市場(chǎng)區(qū)

　　各廠(chǎng)商的銷(xiāo)售范圍為圓形

　　新廠(chǎng)商的自由進(jìn)入，使各廠(chǎng)商的銷(xiāo)售范圍越來(lái)越小，直到需求門(mén)檻為止

　　各廠(chǎng)商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無(wú)差別線(xiàn)劃分給不同的廠(chǎng)商

　　形成六邊形的市場(chǎng)區(qū)域

　　3.市場(chǎng)等級(jí)序列

　　高級(jí)商服中心，提供高中低級(jí)商品和服務(wù)

　　中級(jí)商服中心，提供中低級(jí)商品和服務(wù)

　　低級(jí)商服中心，提供低級(jí)商品和服務(wù)

　　需求門(mén)檻和服務(wù)范圍由高到低，由大到小

　　五.城市空間結(jié)構(gòu)理論

　　(一)同心圓理論

　　城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自?xún)?nèi)向外環(huán)狀擴(kuò)展

　　中心商業(yè)區(qū)

　　過(guò)渡地帶

　　工人住宅區(qū)

　　高收入階層住宅區(qū)

　　通勤人士住宅區(qū)

　　修正為星狀環(huán)形模式

　　(二)扇形理論

　　各類(lèi)城市用地趨向于沿主要交通線(xiàn)路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展

　　(三)多核心理論

　　一個(gè)城市內(nèi)會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心，其中一個(gè)主要商業(yè)區(qū)為城市核心，其余為次核心，并且隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，新的極核中心隨之產(chǎn)生

　　多核理論基于地租地價(jià)理論，支付租金能力高的產(chǎn)業(yè)位于城市中心

　　形成城市多中心的因素

　　活動(dòng)的相互依賴(lài)性

　　活動(dòng)互補(bǔ)互利，自然集聚

　　交通原因排斥與自己的集結(jié)

　　高地價(jià)、高房租排斥較低品質(zhì)使用

　　(四)中心商務(wù)區(qū)土地利用模式

　　CBD土地利用空間結(jié)構(gòu)

　　零售業(yè)集中區(qū)

　　多層建筑集中區(qū)

　　辦公區(qū)

　　商服活動(dòng)區(qū)

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