2014年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考點(diǎn):估價(jià)資料與方法可行性分析

2014土地估價(jià)高端套餐

　　2014年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考點(diǎn)匯總

    估價(jià)資料與估價(jià)方法可行性分析的內(nèi)容

　　估價(jià)人員在從事估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，必須擁有大量的第一手資料，包括基礎(chǔ)性資料、方法性資料和圖件資料。

　　1)基礎(chǔ)性資料

　　基礎(chǔ)性資料是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)最重要的參考資料，主要包括不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象所處的經(jīng)濟(jì)、政治、法律與自然條件;不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的狀況以及政府有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管理的現(xiàn)行政策、法規(guī);城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象所處的微觀區(qū)位條件;其他所有直接或間接影響不動(dòng)產(chǎn)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。

　　其中，影響土地價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素如下。

　　(1) 一般因素。主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、住房制度、土地制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。

　　(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位

　　置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

　　(3)個(gè)別因素。包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

　　2)方法性資料

　　方法性資料主要是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)擬采用的方法有針對(duì)地進(jìn)行搜集的資料。不同的估價(jià)方法需要收集不同的資料。

　　(1)市場(chǎng)比較法。

　　主要搜集比較交易案例資料：

　　①交易雙方的基本情況及交易目的、交易實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的狀況，包括交易雙方的名稱、性質(zhì)、住址等。

　?、诮灰讓?shí)例不動(dòng)產(chǎn)的狀況，如坐落位置、形狀和面積、地質(zhì)條件、自然與人文環(huán)境、土地利用現(xiàn)狀和規(guī)劃用途、地上建筑物的基本情況及權(quán)利狀況。

　　③付款方式：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。

　　④成交價(jià)格與成交日期：成交價(jià)格包括不動(dòng)產(chǎn)單價(jià)與總價(jià)，同時(shí)還應(yīng)說(shuō)明價(jià)格類型、貨幣種類等情況。

　　⑤交易情況：交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無(wú)瞞租瞞價(jià)、急買急賣、人為哄抬、是否親友之間的交易等行為。

　　(2)收益還原法

　　①以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益：

　　不動(dòng)產(chǎn)出租的租金和企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。

　?、跒閯?chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動(dòng)費(fèi)用與資本費(fèi)用：管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、稅金、中介費(fèi)用。

　?、壅叟f費(fèi)。

　?、芊课菔找婊蚱渌Y產(chǎn)的收益。

　?、葸€原利率資料。

　　(3)成本法。

　　根據(jù)土地或建筑物不同，需分別收集。

　?、偻恋厝〉觅M(fèi)。對(duì)于城鎮(zhèn)國(guó)有土地的土地取得費(fèi)是拆遷安置費(fèi)，包括補(bǔ)償費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)。相關(guān)稅費(fèi)主要包括房屋拆遷服務(wù)費(fèi)和房屋拆遷管理費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。

　　對(duì)于農(nóng)村土地，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)。征地費(fèi)包括土地取得費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)。其中，土地取得費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)相關(guān)的稅費(fèi)、占用耕地時(shí)的耕地占用稅、占用耕地時(shí)的耕地開墾費(fèi)、占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。

　?、谕恋亻_發(fā)費(fèi)。土地開發(fā)費(fèi)包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)以及小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。

　?、劾⑾嚓P(guān)資料。

　?、芘c土地增值收益相關(guān)的資料。

　　⑤建筑物折舊(建筑物估價(jià)時(shí)要搜集)。

　?、拗刂脙r(jià)格等資料(建筑物估價(jià)時(shí)要搜集)。

　　(4)假設(shè)開發(fā)法

　?、僬{(diào)查清楚待估宗地的基本情況，用于確定其最佳利用方式。 .

　　②搜集現(xiàn)行市場(chǎng)上同類不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格資料。

　　③搜集相關(guān)費(fèi)用資料，包括建筑成本費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)、租售費(fèi)用及開發(fā)商利潤(rùn)資料。

　?、芟嚓P(guān)的利稅資料。

　　(5)路線價(jià)法

　?、偎鸭雷诘厮幍穆肪€價(jià)區(qū)段和路線價(jià)。

　　②搜集待估宗地的臨街深度和其他因素資料：包括宗地寬度、容積率、出讓、轉(zhuǎn)讓年期、朝向、地價(jià)分配率。

　　(6)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　包括土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、土地級(jí)別表、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)表和相應(yīng)的因素條件說(shuō)明表等。

　　3)圖件資料

　　包括城市規(guī)劃圖、土地利用規(guī)劃圖、土地利用現(xiàn)狀圖、地形圖、宗地平面圖、位置圖、建筑物建筑設(shè)計(jì)圖、平面圖、照片等。對(duì)農(nóng)用地估價(jià)還包括土壤圖等。

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