2014年土地估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》房地產(chǎn)開發(fā):房地產(chǎn)開發(fā)主要程序
2014年土地估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》房地產(chǎn)開發(fā)匯總
房地產(chǎn)開發(fā)主要程序
房地產(chǎn)開發(fā)主要程序:投資機(jī)會(huì)尋找與篩選――細(xì)化投資方案――可行性研究――合同談判――正式簽署協(xié)議――工程建設(shè)――竣工投入使用――房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)階段:項(xiàng)目策劃――立項(xiàng)與企業(yè)審批(項(xiàng)目建議書批復(fù)、可行性研究報(bào)告批復(fù))――項(xiàng)目規(guī)劃――土地使用權(quán)取得(在前再批復(fù)+建設(shè)用地許可證后得)――工程建設(shè)――房地產(chǎn)銷售――物業(yè)管理(衡量房地產(chǎn)開發(fā)商提供產(chǎn)品整體素質(zhì)的重要條件)
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究主要內(nèi)容
對(duì)擬建項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性研究
一般要回答以下問題:為什么、用什么、多久時(shí)間和資金、建成后的效果怎么樣、資金來(lái)源、市場(chǎng)需求,需要多大規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)、配套的外部條件
西方一般做法:首先,投資機(jī)會(huì)研究,選擇投資項(xiàng)目;初步可行性研究;詳細(xì)可行性研究
我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目審批需要經(jīng)歷:項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告審批。這與西方的相匹配
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究要解決:必要性(市場(chǎng)需要)、可能性(技術(shù))、合理性(經(jīng)濟(jì)效益)
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究步驟
1、 籌劃準(zhǔn)備 承擔(dān)可行性研究報(bào)告的編制單位與房地產(chǎn)開發(fā)商討論項(xiàng)目的范圍、界限
2、 調(diào)查研究,因素可分宏觀、中觀、微觀三層次總體因素,特定:區(qū)位因素和供需狀況
在調(diào)查的基礎(chǔ)上,進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè):需求預(yù)測(cè)(標(biāo)定需求預(yù)測(cè)法、有效需求預(yù)測(cè)法);供給預(yù)測(cè)(受資金因素影響);價(jià)格預(yù)測(cè)
3、 方案選擇和優(yōu)化
4、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)
初步可行性研究的投資允許在±20%,詳細(xì)可行性研究允許在±10%
舊城開發(fā)費(fèi)用:
土地費(fèi)用:土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置費(fèi)補(bǔ)償費(fèi)、其他土地開發(fā)費(fèi)
前期工程費(fèi):勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、七通一平費(fèi)
房屋開發(fā)費(fèi):直接用于工程建設(shè)的費(fèi)用,建安工程、附屬工程、室外工程費(fèi)
等
廣告費(fèi)用和租售代理費(fèi)不宜反映在項(xiàng)目總投資中。
新區(qū)開發(fā)費(fèi)用
土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜田建設(shè)基金、耕地占用稅
5、 編制可行性研究報(bào)告
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