2014年土地估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》房地產(chǎn)開發(fā):投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

2014土地估價(jià)高端套餐

　　2014年土地估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》房地產(chǎn)開發(fā)匯總

    房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　1、 現(xiàn)金流量：以企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)，反映整個(gè)壽期或特定時(shí)間內(nèi)，實(shí)際流入流出該系統(tǒng)的現(xiàn)金數(shù)量及時(shí)間

　　現(xiàn)金流入量：企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金收入數(shù)量和收入時(shí)間。企業(yè)經(jīng)營性收入、固定資產(chǎn)報(bào)廢時(shí)的殘值收入或中途變價(jià)收入

　　現(xiàn)金流出量：企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金支出數(shù)量和支出時(shí)間。成本和費(fèi)用付現(xiàn)部分、銷售稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)等

　　現(xiàn)金凈流量：各期流入量與流出量的差額

　　現(xiàn)在流量計(jì)算，營業(yè)性現(xiàn)在凈流量=銷售收入―銷售成本+營業(yè)外收付現(xiàn)金

　　2、 資金等效值：考慮時(shí)間因素，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等資金可能具有相同價(jià)值

　　3、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　盈利能力指標(biāo)包括：靜態(tài)指標(biāo)(成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率及靜態(tài)投資回收期)

　　動(dòng)態(tài)指標(biāo)(財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR、動(dòng)態(tài)投資回收期)

　　清償能力指標(biāo)：借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率

　　靜態(tài)指標(biāo)常用于概略評(píng)價(jià)時(shí)采用，動(dòng)態(tài)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目。

　　賬務(wù)凈現(xiàn)值率FNPVR=FNPV/項(xiàng)目總投資現(xiàn)值≥0 方案可接受 <0先行淘汰

　　4、 項(xiàng)目不確定性變量：土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與銷售期、容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率

　　5、 不確定性分析方法

　　盈虧平衡分析， 項(xiàng)目收入―(變動(dòng)成本+半變動(dòng)成本) ≥固定成本 =狀態(tài)是盈虧平衡點(diǎn)

　　敏感性分析，分析FNPV、FIRR、投資回收期、利潤對(duì)主要因素變化而變化的敏感程度。目的在于找出敏感因素及其變化原因、分析不確定因素可能變動(dòng)、選擇不敏感的方案。

　　通常是單變量敏感性分析

　　主要變量：租金或售價(jià)、建造成本、開發(fā)期、建筑面積、貸款利率和投資收益

　　概率分析：也稱風(fēng)險(xiǎn)分析，根據(jù)各變量概念分布，推算項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下的獲利可能性大小。

　　解析法、蒙特卡洛法

　　房地產(chǎn)開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)在于地下、地上管線的鋪設(shè)與安裝。布置管線工程要點(diǎn)如下

　　給水(樹狀、環(huán)狀布置)、排水(雨水、污水兩套管線分流制，合一起稱合流制)、供電(首先是開閉所設(shè)置，架空和地下電纜布置)、煤氣(管道(樹狀、環(huán)狀)、氣瓶)、供熱(熱電廠、區(qū)域鍋爐)多采用地下

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)原則和要求：先場(chǎng)外，后場(chǎng)內(nèi)，場(chǎng)外由遠(yuǎn)及近;先全場(chǎng)，后單項(xiàng)，全場(chǎng)由平土開始;先地下，后地上，地下先深后淺;先主干，再分支

　　要求：管線線路盡量短捷，同時(shí)避免片面縮短而任意穿越、切割場(chǎng)地

　　避免管線過分集中地鋪設(shè)于交通干道下面，以免檢修影響交通

　　地下管線自建筑物外墻向外依次煤氣、給水、污水、雨水，首先考慮人行道和非機(jī)車道下面，其次是檢修頻率小的管線布置在車行道下面。自道路紅線到中心依次電力、電信、煤氣、熱力、給水、污水、雨水

　　盡量減少管線轉(zhuǎn)彎和交叉，避免平行重疊、盡可能與房屋、道路平行

　　布置矛盾時(shí)，未修上已建、臨時(shí)讓永久、小管讓大管、壓力讓重力自流管、可彎讓不易彎

　　充分利用原有管線，臨時(shí)盡可能與永久性管線相結(jié)合，同時(shí)考慮今后建設(shè)管理預(yù)留

　　管線工程要與人防工程相結(jié)合

　　架空線配備要考慮交通運(yùn)輸和環(huán)境變化要求。

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