土地市場也將進入"買方市場"

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　　牽一發(fā)而動全身。市場下行，銷售受壓，土地市場亦由熱轉(zhuǎn)冷，房企在拿地方面也開始變得十分謹慎。今年上半年，上海市供地量、成交量都出現(xiàn)大幅下滑，地價緊跟房價降溫，土地市場同陷低迷。

　　先來看一組數(shù)據(jù)，2014年1-6月，經(jīng)營性土地市場供應(yīng)95幅，373.4公頃，同比減少27幅，面積同比下降30.2%。受供應(yīng)縮減影響，土地市場成交亦有所下降。2014年1-6月，經(jīng)營性土地市場整體交易98幅，土地面積390.74公頃，同比減少19幅，面積減少16.1%。

　　受樓市低迷影響，部分房企因銷售不佳導致資金鏈趨緊，“房冷地冷”的現(xiàn)象也隨之而出。尤其是在5、6月份，土地市場推地量是少之又少。據(jù)了解，今年5-6月上海市共有8幅經(jīng)營性用地入市，與去年同期的40幅經(jīng)營性用地的量相比，明顯的相形見絀。

　　與此同時，今年上半年多地住宅地塊流拍的現(xiàn)象頻現(xiàn)，上海這樣的一線城市也不例外。比如說，因競買人數(shù)不足，上海市規(guī)劃和國土資源管理局在今年6月9日發(fā)布公告，終止了奉賢區(qū)海港開發(fā)區(qū)51-02(1)、52-02區(qū)域地塊的出讓。這塊地塊的流拍一方面是由于地塊的冷門，另一方面更為重要的原因還是開發(fā)商購地熱情的大幅降低。

　　但值得注意的是，量少而質(zhì)精。雖然今年上海土地市場的供應(yīng)量減少，但質(zhì)量高的地塊還是有的。

　　在上海，優(yōu)質(zhì)地塊一地難求，開發(fā)商仍一如既往追捧，地價創(chuàng)新高。如1月“閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊”成交總價101億元，樓板價47609元/平方米，成為自2003年以來宅地總價和樓板價雙料地王;首幅地下商業(yè)地塊―“黃浦江沿岸地下商業(yè)地塊”被陸家嘴集團陸家嘴旗下子公司摘下，樓板價27598元/平方米，已接近以往成交地塊地上商業(yè)價格，溢價245%，保持今年上半年最高紀錄。3月，融創(chuàng)綠城以24億元取得寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元05-01地塊，溢價83%，樓板價高達20150元/平方米，基本接近周邊住宅價格。

　　此外，房企拿地也像一面鏡子似的，而市場的低迷更是顯出開發(fā)商的謹慎。比如，5月份楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?8街坊的入市，最后成交結(jié)果就爆了一個大冷門。這塊內(nèi)環(huán)內(nèi)的宅地，在保利、九龍倉、建發(fā)、合景、雅戈爾等知名房企參與競拍的情況下，最后溢價36.8%，成交樓板價39264元/平方米，大大跌出了競拍之前預測價格。

　　顯而易見，樓市低迷造成的連帶效應(yīng)已向土地市場傳導。而且伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入供求基本平衡、行業(yè)加速洗牌的階段，土地市場也將發(fā)生劇變，即土地市場即將進入買方市場，下半年土地市場壓力也不可小覷。

　　尤其是在政策難松動以及市場大幅反彈可能性較小的情況下，房企以謹慎拿地為主。需注意的是，優(yōu)質(zhì)地塊由于嚴重稀缺性以及房企的戰(zhàn)略儲備需要，在競爭激烈的情況下，高價現(xiàn)象仍會發(fā)生。

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