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2014土地估實(shí)務(wù)基礎(chǔ):土地估價報告審核

更新時間:2014-09-01 21:38:11 來源:|0 瀏覽0收藏0

  1.土地估價報告審核的目的

  為保證土地估價報告的質(zhì)量,估價機(jī)構(gòu)應(yīng)建立估價報告內(nèi)部審核制度,由資深估價人員按照合格估價報告的要求,對撰寫出的估價報告進(jìn)行全面審核,并確認(rèn)估價結(jié)果的合理性。

  2.土地估價報告審核的內(nèi)容

  對土地估價報告進(jìn)行審核,類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn),是防范估價風(fēng)險的最后一道防線。

  重點(diǎn)審核以下內(nèi)容:確定估價報告與規(guī)范格式相符、確定報告中應(yīng)有兩名該機(jī)構(gòu)注冊土地估價師的簽名、與有關(guān)法律法規(guī)相符、評估方法選擇無嚴(yán)重錯誤、報告無嚴(yán)重漏項(xiàng)、測算討程和計算公式以及各項(xiàng)數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定正確。具體內(nèi)容如下。

  (1)估價所依據(jù)資料的質(zhì)量。

  估價所依據(jù)的資料應(yīng)真實(shí)、有效、合法、完整、翔實(shí)。

  (2)合法性審核。

 ?、俟纼r機(jī)構(gòu)。在其資質(zhì)登記許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù);估價報告加蓋估價機(jī)構(gòu)公章;分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價機(jī)構(gòu)名義出具評估報告,而不是該分支機(jī)構(gòu)。

 ?、诠纼r人員。估價師注冊應(yīng)在有效期內(nèi);至少有2名執(zhí)業(yè)土地估價師簽字;回避與自己有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)。取得土地估價師資格并在土地估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的土地估價師,應(yīng)通過實(shí)踐考核,并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記;只有經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價師,才能在土地估價報告上簽字,承擔(dān)法律責(zé)任。

 ?、圩诘禺a(chǎn)權(quán)。具有合法權(quán)屬證明文件。如果待估宗地缺乏產(chǎn)權(quán)證明文件,無法查實(shí)或雖有合法產(chǎn)權(quán)證明文件,但估價時不按照產(chǎn)權(quán)證明文件中登記的狀況,而是按設(shè)定的產(chǎn)權(quán)估價時,假設(shè)內(nèi)容不得違背現(xiàn)行法律、法規(guī),并就假設(shè)與委托方達(dá)成一致,在估價委托協(xié)議中約定,在估價報告中完整披露。

 ?、茏诘赜猛尽4雷诘赜猛镜慕缍☉?yīng)與其合法產(chǎn)權(quán)證明文件或批準(zhǔn)的規(guī)劃文件一致,根據(jù)項(xiàng)目情況需要對用途作合理假設(shè)的,也應(yīng)該符合規(guī)劃的要求;政府主管部門另有特別規(guī)定的從其規(guī)定。

 ?、葑诘靥幏帧?yīng)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)允許的處分方式進(jìn)行估價,如劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格評估、抵押價格評估等。

  (3)合規(guī)性審核。

  ①內(nèi)容和格式。報告應(yīng)完整。報告的文字表述、排版、外觀要求:報告名稱、格式、用語規(guī)范;引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)完整正確;文字簡潔、通暢,表述嚴(yán)謹(jǐn)、前后一致、邏輯性強(qiáng),無錯別字、漏字,標(biāo)點(diǎn)符號使用正確;排版規(guī)整、前后統(tǒng)一,裝訂美觀大方。

  報告表達(dá)的內(nèi)容、觀點(diǎn)前后一致,估價報告因果分析應(yīng)有邏輯性。

 ?、诠纼r目的。估價目的明確、清晰,表述準(zhǔn)確、規(guī)范。

 ?、鄣貎r定義。地價定義應(yīng)明確、合理、準(zhǔn)確、清晰,設(shè)定條件應(yīng)有依據(jù)。

  ④報告的有效期、估價期日、估價日期的界定和描述符合規(guī)范、規(guī)程的要求。

 ?、莨纼r對象界定。包括:土地登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地和建筑物實(shí)物狀況。

 ?、迌r格影響因素分析。

  區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的闡述及分析要有針對性,因素齊全且突出主要因素;因素分析清晰,資料翔實(shí);權(quán)利狀況要核實(shí)清楚,對權(quán)利的瑕疵進(jìn)行分析。

  (4)合理性審核。

 ?、俟纼r假定前提和限制條件。在估價過程中,估價人員常會遇到一些不確定的事項(xiàng),需要正確地設(shè)定一些假定條件和前提,使估價過程邏輯嚴(yán)密,估價結(jié)果更為可靠,比如對“正常市場”條件的設(shè)定。

  ②技術(shù)思路與估價方法。根據(jù)估價目的、土地用途、市場狀況和收集的資料等,正確選擇估價方法。

 ?、凼袌龇治?。市場分析應(yīng)當(dāng)是針對性的分析,針對估價對象用途進(jìn)行市場細(xì)化分析,并且對估價對象所在區(qū)域和同一供需圈的市場情況進(jìn)行分析。市場分析應(yīng)反映地價變化的趨勢、程度,與估價過程的因素分析、參數(shù)修正、地價確定等要統(tǒng)一。

 ?、軈?shù)確定與估算過程。按照所選估價方法的原則、要求、計算公式和估價步驟等準(zhǔn)確計算。

 ?、莨纼r結(jié)果的確定??梢圆捎眉訖?quán)或簡單算術(shù)平均法或其他方法確定最終估價結(jié)果。各方法的結(jié)果無論是相差較大還是較接近,都應(yīng)當(dāng)首先分析各估價方法的適宜性。許多估價報告沒有分析權(quán)重確定的理由。估價結(jié)果的幣種、總地價、總地價大寫及單位面積地價準(zhǔn)確、全面。

 

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