2015年土地估價(jià)理論與方法：地價(jià)的概念

　　一、地價(jià)的定義

　　土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。換言之，土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)高低。對(duì)于土地來(lái)講，實(shí)際中可以表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等價(jià)格形式。

　　我國(guó)土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國(guó)家：它是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。與土地所有權(quán)價(jià)格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價(jià)程序與方法上與土地私有制國(guó)家又是相似的。

　　二、地價(jià)的特點(diǎn)

　　1.表示方式不同

　　2.價(jià)格基礎(chǔ)不同

　　土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。

　　例題：判斷題：土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。[r]

　　3.形成時(shí)間不同

　　4.土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定.

　　現(xiàn)實(shí)中土地的開(kāi)發(fā)是有成本的，在土地價(jià)格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。

　　5.地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定

　　一定條件下，需求是影響地價(jià)的主要方面。

　　6.地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性

　　7.地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對(duì)土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個(gè)社會(huì)的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會(huì)平均利潤(rùn)率下降，導(dǎo)致利潤(rùn)有下降的趨勢(shì)，從而使地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)。

　　8.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同

　　土地價(jià)格受主觀因素影響很大。

　　9.折舊現(xiàn)象不同

　　一般商品有折舊現(xiàn)象，其價(jià)值隨使用年限增長(zhǎng)而降低;但土地不僅沒(méi)有折舊現(xiàn)象，而且還有增值現(xiàn)象，其價(jià)格常隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而自然升高。

　　三、地價(jià)的分類(lèi)

　　從不同目的出發(fā)，可以將地價(jià)分成不同種類(lèi)，各地價(jià)種類(lèi)之間會(huì)有所交叉，同一塊土地之上可能會(huì)有多種價(jià)格。

　　(1)按土地權(quán)利分類(lèi)。土地權(quán)利是多個(gè)權(quán)利的集合，包括土地的所有權(quán)及使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。相應(yīng)地，土地價(jià)格可以劃分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。土地所有權(quán)價(jià)格，是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或說(shuō)為賣(mài)斷價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格，是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。同樣，租賃和抵押權(quán)會(huì)形成租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格。

　　例題：土地權(quán)利是多個(gè)權(quán)利的集合，包括土地的[ ]等。

　　a.所有權(quán) b.使用權(quán) c.租賃權(quán) d.抵押權(quán)

　　答案：a。b。c。d。

　　(2)按土地價(jià)格形成的方式可以分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。交易價(jià)格是通過(guò)市場(chǎng)交易形成的土地成交價(jià)格。評(píng)估價(jià)格是由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評(píng)定的土地價(jià)格，包括：①交易底價(jià);在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購(gòu)買(mǎi)者、租賃者、抵押者等都要對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，形成各自底價(jià)。②基準(zhǔn)地價(jià);是政府為管理土地市場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)人員評(píng)定的土地等級(jí)和區(qū)域的平均價(jià)格。③課稅價(jià)格;是政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)定的土地價(jià)格。

　　(3)按政府管理手段，地價(jià)可以分為：①申報(bào)地價(jià);由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)。②公告(示)地價(jià);是政府定期公布的地價(jià)。它一般是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

　　(4)按土地價(jià)格表示方法，地價(jià)可分為：土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。

　　四、影響土地價(jià)格的因素分析

　　影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。

　　一般因素

　　一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。

　　1.行政因素

　　行政因素主要是指國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。

　　影響地價(jià)的行政因素有：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　　(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。

　　(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地價(jià)。

　　(3)城市規(guī)劃。在城市規(guī)劃中，對(duì)用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對(duì)地價(jià)有重要的影響。

　　(4)地價(jià)政策。

　　(5)稅收政策。

　　(6)行政隸屬變更。行政隸屬變更通?？煞譃橐韵聝深?lèi)，一是級(jí)別升格;另一類(lèi)是級(jí)別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。

　　例題：判斷題：一般的房租中包含地租、地價(jià)[w]

　　2.人口因素

　　(1)人口密度; (2)人口素質(zhì); (3)家庭人口構(gòu)成。

　　3.社會(huì)因素

　　歸結(jié)起來(lái)，影響地價(jià)的社會(huì)因素有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。

　　4.國(guó)際因素

　　(1)國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況; (2)國(guó)際政治因素。

　　5.經(jīng)濟(jì)因素

　　(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。

　　(2)儲(chǔ)蓄和投資水平。儲(chǔ)蓄率水平的高低與家庭儲(chǔ)蓄行為的循環(huán)過(guò)程與房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有密切的關(guān)系。

　　(3)財(cái)政收支與金融狀況。

　　(4)居民收入和消費(fèi)水平。從收入水平和消費(fèi)水平變化中看不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，會(huì)得出以下的結(jié)論：一是高收入的家庭將住宅專(zhuān)供居住用的比率較高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。

　　(5)物價(jià)變動(dòng)。房地產(chǎn)越是在物價(jià)變動(dòng)時(shí)期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響成正比.

　　(6)利率水平。

　　(二)區(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。

　　例題：影響土地價(jià)格的因素的區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的[]。

　　a.地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水 b.自然條件 c.社會(huì)條件 d.經(jīng)濟(jì)條件

　　答案：b c d

　　(三)個(gè)別因素

　　個(gè)別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱(chēng)宗地因素。個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。

　　(1)面積。(2)寬度。(3)深度。

　　(4)形狀。宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、平形四邊形、不規(guī)則形等都不便于利用，從而影響地價(jià)。

　　(5)坡度。(6)宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件。(7)宗地臨街狀況。

　　(8)城市規(guī)劃限制。作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。

　　(9)土地使用年限。

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